東風(fēng)路一帶的電梯樓和樓梯樓學(xué)位房均價，較去年同期上漲約20%。

　　受就近入學(xué)消息刺激，學(xué)位房旺季交投更火爆

　　去年3月，陳女士為了讓女兒就讀好學(xué)校，在龍口西路的穗園小區(qū)，以230萬元購入一套約100平方米的三房單位。今年，陳女士的表弟亦想?yún)⒄掌渥龇ǎ媱澰邶埧谖饕粠е脴I(yè)學(xué)位房，可到仲介探聽價格才發(fā)現(xiàn)，同小區(qū)且樓層、朝向相近的一套100平方米三房，業(yè)主放盤價竟要310萬元，“樓齡又舊了一年，房價卻漲了近八十萬元！”礙于預(yù)算有限，陳女士的表弟最終只好選擇素質(zhì)稍遜且面積約70平方米的單體樓梯兩房。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年年初天河北板塊二手住宅成交均價為29906元/m2，與去年同期相比有29%的升幅。不過，從該片區(qū)的學(xué)位房買賣行情來看，雖然業(yè)主放盤價屢創(chuàng)新高，但實際成交量卻開始下滑。業(yè)內(nèi)人士指出，由於此類學(xué)位房的放盤價與買家心理價位落差日益增大，加重了家長客戶對學(xué)位房的觀望情緒，同比去年成交量下跌近三成。

　　文/圖：記者王雯倩

　　百萬學(xué)位房

　　市內(nèi)熱點板塊掃描

　　天河北：成交同比下滑三成

　　名校資源：龍口西小學(xué)（可直升47中）、華陽小學(xué)

　　據(jù)中原地産天潤分行高級營業(yè)經(jīng)理耿偉介紹，現(xiàn)時穗園小區(qū)100平方米三房放盤價約300萬元，而去年同期樓層、朝向相近的一套三房總價在250萬~260萬元。不過，現(xiàn)時學(xué)位房成交量同比去年約下滑30%，供應(yīng)較充足。業(yè)主有3%~5%的議價空間。

　　合富置業(yè)天河北分行主管譚偉勇表示，龍口西學(xué)位房行情在去年突然升溫，主要是該片區(qū)學(xué)位房可直升市47中學(xué)。中原地産遠(yuǎn)洋小區(qū)分行高級營業(yè)經(jīng)理姚奎興表示，天河北一帶熱門學(xué)位房最低門檻價約120萬元，面積30平方米左右；而兩房學(xué)位房總價基本在200萬~300萬元左右。

　　合富置業(yè)華陽分行主管林樸欽表示，入讀華陽小學(xué)的樓梯樓學(xué)位房，只能考慮相對較舊的小區(qū)，如林和東、紫荊花園等的60平方米兩房單位，總價在195萬元左右。電梯樓可考慮耀星華庭25平方米左右的單間，單價在4萬~5萬元/m2，總價在130萬元。

　　華景新城：學(xué)位房130萬跳表

　　名校資源：華景小學(xué)

　　滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示，目前能入讀華景小學(xué)的主要集中在華景新城內(nèi)，學(xué)位房在1、2月份的成交較活躍，該小區(qū)二手成交均價在2萬~2.2萬元/m2，成交以一、兩房最活躍，兩房總價在150萬~160萬元單位最受追捧。

　　中原地産歷德雅舍分行營業(yè)經(jīng)理陳文指出，該片區(qū)學(xué)位房門檻價在130萬元左右，可買約39平方米的一房單位，“近期周邊樓盤價格未見變動，需求量一般，成交較平淡。”

　　合富置業(yè)華景新城分行主管徐上海表示，目前華景新城學(xué)位房市場價格與買家的心理價位存在一定落差。部分有換樓需求的業(yè)主急於套現(xiàn)，以低於市場價5%的價格放盤，此類盤源成交速度較快。

　　越秀區(qū)：低總價房源緊缺

　　越秀區(qū)省級學(xué)位房價格是中心城區(qū)內(nèi)學(xué)位房價格最高的區(qū)域，難以找到單價低於2.5萬元/m2以下的學(xué)位房房源。合富置業(yè)五羊東泰分行主管曾帥表示，廣鐵一小附近的學(xué)位房放盤量一向不多，間隔、樓層好的單位，一般都會很快消化掉。目前區(qū)域周邊樓梯樓學(xué)位房均價為3.4萬~3.8萬元/m2，電梯樓均價為3.6萬~4.3萬元/m2，有部分經(jīng)濟實力強的買家，急於在本年度入學(xué)，對價格接受度較高。

　　據(jù)中原地産東風(fēng)東路分行高級營業(yè)經(jīng)理陳凡介紹，目前該片區(qū)對口省重點東風(fēng)東小學(xué)的學(xué)位房成交較活躍，帶學(xué)位的電梯樓均價在4萬元/m2以上，樓梯樓均價在3萬元/m2左右，較去年同期上漲約20%。家長客戶若想在周邊置業(yè)重點學(xué)位房，如45平方米的東風(fēng)廣場，最低置業(yè)門檻也要230萬元左右。中原地産東湖西分行營業(yè)經(jīng)理譚子超透露，近期受一手樓減價促銷的影響，不少買家持觀望態(tài)度。以其所在的分行為例，帶培正小學(xué)學(xué)位的樓梯樓均價基本在3.7萬元/m2左右，電梯樓均價在4萬元/m2以上，學(xué)位房最低置業(yè)門檻也要100萬元左右，且能購買的房源為約20平方米、樓齡近30年的散盤，較去年同期上漲約25%~30%。

　　據(jù)中原地産小北路分行高級營業(yè)經(jīng)理陳海虎透露，小北路板塊樓齡20~35年，面積約20~30平方米的散盤，最低門檻價約80萬~90萬元。現(xiàn)時學(xué)位房樓梯樓均價約2.7萬元/m2，同比上漲約17%，部分素質(zhì)較高的盤源更達(dá)3.1萬~3.2萬元/m2。電梯樓均價約4萬元/m2，同比去年上漲約14%。

　　荔灣區(qū)：家長客冷落學(xué)位房

　　合富置業(yè)恒寶廣場分行主管袁瑞珍介紹，現(xiàn)時帶樂賢坊小學(xué)學(xué)位的物業(yè)，樓梯樓的成交均價為1.6萬~2萬元/m2，單價會視物業(yè)的樓層、間隔、內(nèi)部裝修的差異而有所不同，100萬元左右即可購置60平方米左右的樓梯樓小兩房物業(yè)。

　　中原地産荔港南灣分行客戶經(jīng)理潘雯穎表示，現(xiàn)時荔港南灣的市場均價在2萬~2.3萬元/m2之間，粵電花園1.8萬~2萬元/m2，較上年同期普遍上漲約9.5%，兩房和小三房的價格主要介於120萬~150萬元。此外，還有一些房改電梯樓或者樓梯樓，單價最低1.6萬元/m2即有成交，如南岸路73號散盤，最低只需92萬元左右即可買到58平方米左右的樓梯樓房改房。據(jù)中原地産恒寶分行高級營業(yè)經(jīng)理潘興滿透露，該板塊學(xué)位房需求量一般，均價3萬元/m2左右的文昌雅苑同比上漲約11%。而厚福苑均價是1.9萬~2萬元/m2，同比上漲約5%~11%。

　　海珠區(qū)：有買家持觀望態(tài)度

　　海珠區(qū)省級名校學(xué)位房價格相對實惠，如穗花小學(xué)、江南二小等都是買家較關(guān)注的學(xué)位房成交熱點。合富置業(yè)穗花分行主管王鳳表示，目前該板塊學(xué)位房多為改善型買家，資金條件充裕，能夠一次性付款。如穗花新村65平方米的三房樓梯樓單位和74平方米的兩房電梯樓單位，單價均在2.5萬~2.6萬元/m2。

　　據(jù)中原地産寶崗分行高級營業(yè)經(jīng)理陳盧光介紹，目前可入讀省重點同福中路一小的樓盤有三四個，尤以同福中路散盤最受追捧，均價約1.7萬~1.8萬元/m2，總價約90萬~100萬元可入手小兩房單位。近期受廣州就近入學(xué)政策影響，不少買家持觀望態(tài)度，令該片區(qū)帶省級學(xué)位房市場價格相對穩(wěn)定，未出現(xiàn)價格波動現(xiàn)象。

　　中心城區(qū)低總價

　　學(xué)位房盤源更金貴

　　本報訊 （記者王荔玨）據(jù)國家統(tǒng)計局公佈的《2014年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》顯示，廣州新建商品住宅價格指數(shù)和二手住宅價格指數(shù)同比分別出現(xiàn)15.9%和11.4%的增幅。在樓價按年增幅超一成多的情況下，二手住宅市場上低總價房源成交佔比進(jìn)一步下滑。來自合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年年初廣州二手住宅市場內(nèi)總價在100萬元及以下的低總價房源成交佔比僅28.2%，而去年年初該類型房源成交佔比為37.5%，而在2012年年初100萬元及以下低總價二手住宅成交佔比曾一度超過50%。

　　近期受就近入學(xué)消息刺激，學(xué)位房旺季交投更火爆，尤其是中心城區(qū)重點名校區(qū)域的學(xué)位房，十多個買家搶一套房並不鮮見。中心城區(qū)低總價學(xué)位房盤源更金貴，100萬元以內(nèi)學(xué)位房“不過夜”，放盤當(dāng)日即成交的情況相當(dāng)常見。

　　100萬元僅可買單間學(xué)位房

　　在老東山小戶型樓梯樓學(xué)位房單價動輒要2萬多元/m2以上的市況下，100萬元能買到的房源，大多只有20~30平方米。如一套可入讀署前路小學(xué)的樓梯低層學(xué)位房，業(yè)主開價100萬元，物業(yè)面積不到30平方米。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)分析，在學(xué)位房買家最關(guān)注的越秀區(qū)，今年年初以來100萬元以內(nèi)的學(xué)位房成交個案，物業(yè)面積最大只是30多平方米而已，以樓梯樓單間居多。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，目前信貸持續(xù)偏緊，持有學(xué)位房的業(yè)主心態(tài)相當(dāng)強硬，很多放售100萬元以內(nèi)低總價房源的業(yè)主，甚至在放盤時就指明要一次性付款，按揭免談。因此，年初能在中心城區(qū)搶到100萬元以內(nèi)名校學(xué)位房的買家，普遍是一次性付款購房。

　　即使學(xué)位房的價格已比去年同期上升了至少10%~15%，但學(xué)位房買家購房心態(tài)更顯迫切。合富置業(yè)六運二街分行主管林計秋表示，近期有意購買體育東小學(xué)學(xué)位房的買家當(dāng)中，大概有30%是希望能在短時間內(nèi)看中合適的物業(yè)並順利完成交易的。除受學(xué)位房價格看漲預(yù)期影響外，部分購房意願較迫切的買家更關(guān)注家中適齡子女即將在今年入學(xué)這個時間點。

　　中心區(qū)學(xué)位房單價超3萬元/m2

　　目前，市場上如培正小學(xué)、東川路小學(xué)、農(nóng)林下路小學(xué)等越秀區(qū)省級重點名校的學(xué)位房最為搶手，即使是樓齡較長的樓梯樓物業(yè)，單價普遍都要2.8萬~3萬元/m2以上。合富置業(yè)廟前直街分行主管姚植玲表示，帶有省一級學(xué)校培正小學(xué)學(xué)位的物業(yè)，放盤量非常少，而且業(yè)主心態(tài)較強，價格一向堅挺。目前即使是較長樓齡的樓梯樓學(xué)位房，市場均價也在3萬~3.5萬元/m2左右，小面積單位的成交單價更上浮至3.7萬~3.8萬元/m2，比去年年底每平方米上升了兩三千。

　　部分學(xué)位房熱點區(qū)域，業(yè)主對一次性付款買家仍有少許讓價空間。合富置業(yè)農(nóng)林下路分行主管楊成金錶示，帶學(xué)位樓梯樓均價為3萬元/m2左右，業(yè)主若碰上可一次性付款的買家，也有2萬~5萬元的議價空間。