中新網(wǎng)3月21日電 3月，正是上市公司密集發(fā)佈年報，並向投資者展望未來之時。

　　但在交出意料之中的那份靚麗無比的2013年年度業(yè)績報告之際，大部分房企卻不約而同地調(diào)低了2014年業(yè)績增長的預期目標，而這一決定，則是在這些公司擁有著充足的可銷售物業(yè)資源的大背景下做出的。

　　至少從業(yè)績目標數(shù)字來看，這些房企對在今年“高週轉(zhuǎn)”、“快速去化”等策略的執(zhí)行前景並不樂觀。

　　品牌房企調(diào)低預期

　　3月6日發(fā)佈年報的萬科，便率先調(diào)低了業(yè)績增長的預期。對於自己2014年的全年銷售目標，萬科非常保守地定在了2000億元，對比于2013年全年1709億元的銷售總金額，這一銷售目標僅增長約17%，速度明顯放緩。在2013年，萬科總銷售金額的同比增長速度為21%。

　　隔天公佈業(yè)績的招商地産，也極為低調(diào)地將2014年目標定在了500億，只比2013年實際銷售金額432億增長不足16%。

　　在2013年實現(xiàn)了銷售金額123%增長的碧桂園，也將2014年預期銷售目標定在了1280億元，僅相較2013年實際銷售額增長20%。

　　而中海，則更是一如既往的低調(diào)，其提出的1400億港幣的銷售目標幾乎與2013年實際業(yè)績持平，增幅只有1%強。

　　其他已發(fā)佈年報，或者是通過其他途徑公佈了2014年銷售目標的企業(yè)，也幾乎都不約而同地調(diào)低了增長預期。如恒大地産、遠洋地産等，也均將目標增速放在了低於20%的區(qū)間。

　　而繼續(xù)保持樂觀預期，宣稱要保持高速增長的企業(yè)，到目前為止也只有綠地、佳兆業(yè)等相對少數(shù)的幾家。

　　房企集體看淡市場。但投資機構(gòu)對大部分房企今年的業(yè)績預測卻要大大高於它們自己定下的目標，這部分原因，還是因為研究機構(gòu)依舊以2013年的一些標準來衡量房企的發(fā)展狀況。而房企存貨總量及過往銷售率數(shù)據(jù)，則是這些機構(gòu)預測數(shù)字的主要衡量指標。

　　對於萬科，瑞銀就發(fā)佈報告預測其今年的銷售額約在2150億元左右，比萬科自己定的目標多出150億；而瑞銀給碧桂園的業(yè)績預測更是達1625億元，遠高於企業(yè)自己定下的銷售目標。對於中海、招商、遠洋等企業(yè)，瑞銀等投資機構(gòu)給出的預測均與企業(yè)自定的目標有較大出入。

　　有行業(yè)分析人士認為，儘管大部分房企歷來傾向於保守公佈年度銷售目標，以希望在年底較易達成“順利完成既定目標”的結(jié)果，但類似今年這樣投資機構(gòu)與企業(yè)預期目標差距較大的情況也較少出現(xiàn)。

　　尤其在香港市場，房企一般也不敢將預期目標設置的太低，因為這很有可能帶來資本市場對企業(yè)信心的喪失。

　　事實上，資本市場對房企調(diào)低業(yè)績預期的懲罰已經(jīng)開始。在3月12日公佈業(yè)績數(shù)據(jù)及2014年展望之後，碧桂園的市值在兩天之內(nèi)跌去近20%。主要原因就在於資本市場認為碧桂園2014年銷售目標太低，進而質(zhì)疑碧桂園模式的可持續(xù)性問題。

　　不過，仔細研讀投資機構(gòu)對房企的分析及預測報告可發(fā)現(xiàn)，其對房企業(yè)績的預期主要建立在可售貨值及銷售率這兩個關(guān)鍵的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上。而對2014年銷售率數(shù)據(jù)的判斷，或許是房企和投資機構(gòu)分歧的主要原因。

　　“去存貨”搶佔週期先機

　　以瑞銀對中海2014年業(yè)績的預測為例。

　　在2013年初，數(shù)據(jù)顯示中海地産全年可售貨值約在1600億港元左右，而最終中海地産實現(xiàn)了1385億港元的銷售額，銷售率(去化率)高達86.65%。

　　瑞銀以中海地産2013年的銷售率數(shù)據(jù)，加上今年預計約2200億的可售貨值，加之折算之後，給出中海地産2014年的預計銷售額可能超過1900億港幣，遠超中海自己定下的1400億港幣的銷售目標。

　　問題是，2014年中海還能達到如此之高的銷售率嗎？至少從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，並不樂觀。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，2014年1-2月份，全國商品房銷售額達7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5.0%，辦公樓銷售額下降17.1%。

　　一季度將近結(jié)束，樓市已明顯出現(xiàn)上漲乏力。截至3月中旬，公佈今年2月銷售業(yè)績的25家上市房企中，銷售業(yè)績總額環(huán)比下滑四成。

　　在整體市場呈下降趨勢的情況下，過去兩年房地産行業(yè)流行的“高週轉(zhuǎn)”、“快速去化”策略面臨著極大的挑戰(zhàn)，至少，能做到中海2013年超高去化率的企業(yè)將少之又少。

　　尤其在過去幾年追求快速拿地所帶來的存貨量偏高，也給房企帶來了極大的考驗。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)佈的數(shù)據(jù)，2013年末全國商品房待售面積達49295萬平方米。2012及2013年全國住宅待售面積增幅逼近40%，遠遠超過住宅的銷售增速。

　　碧桂園便因此成為此輪資本市場質(zhì)疑的主要對象，高達2500億的可售貨值在市場良好的環(huán)境下是業(yè)績的來源，但在市場低迷時卻反而成為沉重的包袱。

　　儘管也曾是“高週轉(zhuǎn)”戰(zhàn)略的優(yōu)異執(zhí)行者，並因此在2013年創(chuàng)下了業(yè)績增長速度的歷史新高，但碧桂園主要佈局二三線城市的戰(zhàn)略，以及二三線城市並不樂觀的市場前景，也引發(fā)投資者有關(guān)碧桂園模式是否可持續(xù)的思考，2014年銷售目標的“低標準”更由此成為導火索，帶來股價的災難性表現(xiàn)。

　　在市場低迷期，仍能將“高週轉(zhuǎn)”、“快速去化”策略良好執(zhí)行的企業(yè)將有很大機會贏得週期性的發(fā)展良機。

　　“今年在土地市場上的競爭明顯小了，只能説明有些房企沒錢了。”中海地産主席兼首席執(zhí)行官郝建民在3月13日的業(yè)績發(fā)佈會上表示，2月21日，中海在廣州接連斬獲荔灣區(qū)三幅優(yōu)質(zhì)地塊，超高去化率所帶來的現(xiàn)金流優(yōu)勢在此得到充分體現(xiàn)。（中新網(wǎng)房産頻道）