“目前上市工作準(zhǔn)備得不錯，專業(yè)團隊已經(jīng)進來，但最大的難度是自身的規(guī)範(fàn)化和業(yè)務(wù)的合併。”2013年12月28日，剛剛參加完北京市大興區(qū)人大會議的中坤集團董事長黃怒波，終於對中國房地産報記者松了口。

　　在這之前，中坤的上市在波折和反覆中已經(jīng)徘徊了近7個年頭。從2007年高調(diào)重組和單獨上市的提法，到隨後的沉寂，再到2011年明確表示不再考慮上市，直到目前重新披露有實質(zhì)性進展，黃怒波對中坤旅遊上市的態(tài)度時陰時晴，令人難以捉摸。

　　目前，中坤的旅遊地産遍及中國黃山、南疆、桐城、寧夏、雲(yún)南、湖南、西藏以及北京的延慶、門頭溝等地，2011年的冰島購地風(fēng)波則將中坤全球旅遊版圖的打造計劃公之於眾。但在很多業(yè)內(nèi)人士看來，多年來僅做出一個黃山宏村項目，中坤旅遊地産很難經(jīng)得起推敲。“一級市場上積累的土地規(guī)模很大，但二級市場有説服力的産品不是很多。”一位業(yè)內(nèi)專家表示。

　　或許這種質(zhì)疑黃怒波已經(jīng)聽過很多了，他的辯解始終還是那句話，“旅遊地産是慢工細活，要耐著性子”。

　　但是他留給自己構(gòu)築這個旅遊地産帝國的時間似乎已經(jīng)不多了，正如他此前對媒體所説的，“希望給我5年時間吧，尋找一個慢慢退出的機會。”用上市確保一些高管的利益變現(xiàn)，做更多文人的事情，讓下一代去完成百年企業(yè)，黃怒波的話語中透露著一些無奈和悲涼。去意已決的黃怒波，能否最終在自己手中完成中坤旅遊帝國的構(gòu)築和上市？

　　要上市，但不差錢？

　　2013年7月，黃怒波一篇專欄文章中透露，“旅遊地産會有一個黃金時代，下決心將中坤的旅遊板塊整合上市，看我們能不能做一個好孩子。”這條“好孩子”之路已經(jīng)走了近7年，不禁引發(fā)了很多業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑——股市已經(jīng)跌到不能再跌，旅遊地産則競爭越來越激烈，上市的好時機似乎一去不復(fù)返，黃怒波究竟在等什麼？

　　“我對這個話題一直不願過早過多地講，因為有一些模式還沒有完善，希望等模式更完善之後再推出來。我也不著急，做旅遊地産沒有十年八年是做不好的，要耐著性子才行。”黃怒波對中國房地産報記者説。

　　但黃怒波有一點篤定無疑，“我們不差錢，上市不是單純?yōu)榱四缅X”。

　　在中央政府將文化、旅遊定位為國家級戰(zhàn)略新興産業(yè)來大力推動的情況下，中坤的標(biāo)簽顯然打動了很多金融機構(gòu)的心。

　　2012年，中坤集團與國家開發(fā)銀行北京分行達成開發(fā)性金融合作協(xié)議，中坤旗下文化、旅遊等領(lǐng)域的項目將從中獲得約50億元的授信支援。國開行北京分行行長徐明稱，將大力支援文化、旅遊業(yè)的發(fā)展，提供期限較長的貸款，並研究對缺乏抵押物的文化産業(yè)公司提供金融創(chuàng)新類産品。

　　這類貸款保證了中坤每一個旅遊地産項目的前期啟動資金，而黃怒波的操作模式是，只要前期投入到位，到一定程度就必須形成自己的現(xiàn)金流，這樣就具備了再生能力。

　　同時，中坤在美國的辦公物業(yè)和田納西州的大片土地，也為其在海外市場低成本融資打通了渠道；投入較多的大鐘寺中坤廣場也得到了銀行15年的經(jīng)營性物業(yè)貸款。

　　黃怒波曾對中國房地産報記者明確表示，中坤的負債率不會超過30%，而且擁有很多自持的商業(yè)物業(yè)，需要的話很快可以變現(xiàn)為足夠的現(xiàn)金。

　　“旅遊地産單獨上市是因為中坤一直沒有一個上市公司，如果能夠上市，按照上市公司的模式來運作，對自身也是一個提升；其次也是希望能夠讓部分高管的利益變現(xiàn)；第三，做得這麼大了，需要為社會貢獻一些資源。”黃怒波説。

　　拿什麼上市？

　　中國A股IPO已經(jīng)重啟，但涉及地産股並不被市場看好。想拿黃山板塊撬開資本市場大門的中坤地産能否如願，仍然是一個迷局。

　　黃怒波認為，大家暴發(fā)戶心態(tài)慣了，都恨不得今天拿了地，明天就能看到房子，旅遊地産不一樣，是一個慢工細活。

　　1997年，中坤獲得安徽省黟縣宏村、南屏、關(guān)麓三個古村落為期30年的開發(fā)經(jīng)營權(quán)。隨後十餘年間，中坤將黃山項目打造成自己的標(biāo)誌性産品，其中涉及大型文化表演《宏村阿菊》、度假山莊、收費景區(qū)、精品別墅群、五星級酒店、禪修會所、高爾夫球場等，成為中坤運作古村落休閒度假項目上旅遊産品最豐富、産品群概念最完整的樣本。資料顯示，宏村目前的年遊客量約120萬人次。

　　“黃山項目工程都蓋完了，現(xiàn)在可以形成強大的現(xiàn)金回流和項目融資能力。景區(qū)本身沒成本，日常門票收入一年近一個億，幾個億貸款一年利息才1000多萬元。”黃怒波表示。

　　2013年12月30日，5家企業(yè)拿到了證監(jiān)會發(fā)放的IPO批文，暫停了13個月的IPO正式重啟。普華永道分析認為，2014年IPO分佈的行業(yè)將以製造業(yè)、零售、消費品及服務(wù)業(yè)、科技等為主，房地産相關(guān)行業(yè)實現(xiàn)上市仍有難度。

　　世紀證券人士分析稱，港中旅所做的少林寺項目從2011年開始籌劃上市，到現(xiàn)在仍沒有成功，黃山項目的上市也同樣面臨較大考驗。該人士稱，通過借殼上市等方式或是一條捷徑。

　　但黃怒波似乎並無此意。“上市是一個計劃，不是為了上市而上市，進入這個通道，對中坤本身也是一個很高的挑戰(zhàn)和很好的鍛鍊，這個才是最關(guān)鍵的。至於最後能不能上市我也不知道，但是這個過程對我來説很有必要。”不過，業(yè)內(nèi)的一個疑問在於，即便黃山項目能夠順利上市，中坤其他大規(guī)模的土地儲備依然沒有開發(fā)，這些項目今後是單獨上市，還是會注入到上市公司之中？其旅遊與地産資産究竟是分而治之，還是打包上市？這些都是有待黃怒波一一解答的問題。

　　5年內(nèi)淡出商界？

　　2014年1月11日，黃怒波又要飛往雲(yún)南普洱。這個地跨4萬平方公里的旅遊項目被黃怒波稱為中坤旅遊地産的收山之作，“一輩子就做普洱了”。

　　普洱項目是黃怒波在2012年談下來的，但直到目前進展依然不大。今年年初，中坤、普洱市政府和華大基因在北京正式簽署《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，宣佈以普洱地區(qū)為核心基地，在高端體檢、健康管理、基因康復(fù)、醫(yī)藥保健等健康産業(yè)方面開展深入合作，打造全球首個以基因康復(fù)為核心的健康養(yǎng)生基地。

　　黃怒波透露，中坤已經(jīng)開始在普洱開發(fā)一個懸崖式酒店，但還有很大一部分土地沒有拿到，“當(dāng)真要拿地的時候他們又不給了，所以這次我還要去一趟普洱，跟政府具體談一下。”黃怒波對記者表示，希望通過普洱的項目開發(fā)，帶動更多的企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，都轉(zhuǎn)到度假地産、旅遊地産領(lǐng)域中來，也到其他的城市去做。

　　“希望給我5年時間吧，能有一個慢慢退出的機會。”黃怒波曾如此對媒體表示，“對我來説，可能中坤的企業(yè)家生涯就要告一段落了，因為我還有好多文人的東西沒有完成。我這一代人不是什麼都能做，我就是老老實實的老農(nóng)民，把這塊地一鋤，地我刨出來了，後邊誰來種，自然有鑒定，這樣的企業(yè)才叫百年企業(yè)。”2013年，黃怒波依然是全國到處飛，在很多地區(qū)都留下中坤宣稱要拿地的聲音和身影。這在很多人看來，多少有些“忽悠”的成分。

　　“很多項目都是臨時定下來的，甚至喝醉了酒就答應(yīng)，酒醒後沒辦法反悔的也有。但既然我答應(yīng)了，就一定要做好。”不過，“到處留情”的黃怒波現(xiàn)在多少也開始自我反省起來，“我其實沒有什麼野心，凡事還是得有個度，就把冰島做好，把普洱做好，這輩子就已經(jīng)很了不起了。像普洱這個項目，需要10年的時間才能做好。”

　　對於業(yè)內(nèi)的一些批評和質(zhì)疑，黃怒波也希望大家能夠多給中坤一些時間和耐心，“我們一直在做自己的模式，從開始做到現(xiàn)在從來沒有動搖過，這個需要耐心，再給個幾年就能正式地推出來了”。

　　誠然，中坤如果拿著旅遊地産這些年的投入到住宅市場，可能早就上市了，規(guī)模和盈利也可能遠遠超過目前數(shù)倍，但是他認為那樣不會形成自己獨特的産業(yè)模式，“我不後悔，就像登山一樣，需要慢慢爬”。