2014年年初，北京房地産市場並未像往年一樣迎來“開門紅”，成交萎縮、價格平穩(wěn)成為歲末年初北京樓市的主要特徵。分析人士指出，新房供應有限、信貸依然緊張以及自住型商品住房預期的影響是導致樓市冷清的直接因素。2014年，北京樓市呈現(xiàn)“長效機制”逐步建立與“行政干預”制約並存的局面。

　　樓市開局成交萎縮

　　2014年伊始，北京市多個區(qū)域的地産仲介門店的業(yè)務量都比前幾月出現(xiàn)了不同程度的下滑。“今年年初的市場格外冷清。”在豐臺區(qū)公益西橋附近一家知名地産仲介工作近三年的經(jīng)紀人楊先生對記者説，“個別同事甚至提前返鄉(xiāng)過年了。”

　　不僅地産仲介生意冷清，年初樓市成交“入冬”也成為多個市場研究機構(gòu)的共識。中原地産研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年1月1日至7日，北京新建住宅和二手房住宅成交均處於低位，其中二手房成交1569套，新建住宅成交1828套。合計3397套的成交量，無論是環(huán)比2013年12月首周，還是同比2013年1月首周，降幅均在三成左右。

　　“2014年樓市成交市場並未像以往一樣出現(xiàn)‘開門紅’，二手房市場成交量萎縮更為明顯。”鏈家地産市場研究部分析師張旭表示。

　　成交量有限導致價格上漲乏力。鏈家地産市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，新年第一週，二手房成交均價穩(wěn)定在每平方米2.9萬元左右，新建商品住宅成交均價維持在每平方米2.7萬元左右。

　　除了受季節(jié)因素的影響，購房者觀望程度依然較高也是導致“量跌價穩(wěn)”的主要因素。鏈家地産市場研究部的數(shù)據(jù)顯示，新年第一週，業(yè)主調(diào)價案例中下調(diào)的佔比為68.4％，業(yè)主對短期價格走勢的預期也不太樂觀。

　　“自住型商品住房入市的預期讓我們這些‘剛需’群體放慢了購房的步伐。”半年來一直在看房的張女士對記者説，“除此之外，信貸依然偏緊，新房供應有限等多重客觀因素也導致現(xiàn)在的買房時機不是很成熟。”

　　供應有限信貸仍緊

　　記者走訪北京市多家商業(yè)銀行了解到，與往年年初不同，2014年1月份的信貸依然維持比較緊張的狀況。中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉表示，房貸難度加大，貸款的優(yōu)惠折扣減少，導致購房者入市難度增加，直接導致市場成交量下調(diào)。

　　新建商品住宅供應有限也影響了成交量。根據(jù)鏈家地産市場研究部的數(shù)據(jù)，2014年1月第一週，北京市新建商品住宅項目供應為“零”。“由於2013年房企銷售業(yè)績較好，去年年末以來，房企入市意願明顯降低，不排除有房企出現(xiàn)惜售心態(tài)，同時對於新一年的政府限價政策産生觀望。”張旭説。

　　分析人士指出，2013年以來，由於主管部門預售價格監(jiān)管嚴厲，多個定價過高的項目被暫緩入市。數(shù)據(jù)顯示，2014年1月6日，北京可售商品房住宅庫存僅有57539套，再次運作在6萬套以下，這也是2013年年底連續(xù)2個月庫存出現(xiàn)回升後的再次下調(diào)。北京市國土局有關負責人表示，2014年將繼續(xù)加大住宅用地供應，同時進一步優(yōu)化供應結(jié)構(gòu)，擬安排住宅用地供應總量中的40％用於保障性安居工程建設，60％用於商品房建設，商品房用地中將有50％用於建設自住型商品住房。

　　專家表示，隨著自住型商品住房推地規(guī)模的增長，將有望改變新房市場供需失衡的局面，也對引導區(qū)域價格預期産生積極影響。

　　市場更加平穩(wěn)

　　“除了信貸、供應等直接影響市場的諸多因素外，未來的調(diào)控方向更側(cè)重市場化的政策基調(diào)，將對樓市健康運作起到積極的作用。”張旭表示，如果2014年政策穩(wěn)定，需求得到持續(xù)釋放，北京全年成交量有望維持在15萬－17萬套之間。

　　不少專家指出，隨著房地産稅立法以及不動産登記工作的啟動，將會對存量房産生擠出效應。此外，黨的十八屆三中全會提出“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場”。這對於樓市中長期走勢而言，可謂多重“利空”因素齊聚。2014年房地産市場將比2013年更加平穩(wěn)。

　　住建部政策研究中心主任秦虹日前接受媒體採訪時表示，2013年商品房銷售增長速度遠遠超過預期，2014年再創(chuàng)新高的難度很大。建立房地産市場健康發(fā)展的長效機制應該是一套穩(wěn)定預期的政策組合，核心是建立穩(wěn)定的、多層次的住房供應體系。長期堅持，就可以穩(wěn)定預期，預期穩(wěn)定了市場就會更顯規(guī)律性。

　　隨著樓市調(diào)控長效機制的逐步建立，市場化因素將對樓市起決定作用。專家指出，由於北京樓市的特殊性，新出臺行政性的調(diào)控措施以及現(xiàn)有政策的細化和加強可能性依然存在。（孔祥鑫朱東陽）