繼碧桂園後，日前，萬科在武漢也因無證售房，被當(dāng)?shù)胤抗芫至腥腴_發(fā)企業(yè)不良信用檔案黑名單，儘管業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉對房企日後在武漢開發(fā)銷售項目並無實質(zhì)影響，但這對一向以規(guī)範(fàn)自律的龍頭房企而言，並不光彩。

　　據(jù)記者了解，萬科不惜冒著違規(guī)風(fēng)險急於賣房的背後，是萬科在武漢銷售額第一的寶座上連坐四年，今年突被保利奪走，銷售壓力驟增後的主動出擊。而碧桂園在今年國慶期間，就已放話要完成千億銷售目標(biāo)，彰顯出爭分奪秒搶客的急切心態(tài)。

　　多位上市房企內(nèi)部人士告訴記者，房企對拿地到銷售有嚴(yán)格的時間限制，而地方政府的審批速度，有時往往跟不上開發(fā)商的步伐，導(dǎo)致開發(fā)商不能如期拿證賣房，只能鋌而走險打擦邊球。

　　萬科上“黑名單”

　　12月以來，武漢市房管局接連將萬科金域藍(lán)灣D5#、F2#樓，碧桂園生態(tài)城8#樓記入開發(fā)企業(yè)不良信用檔案，原因是未取得《商品房預(yù)售許可證》就違規(guī)銷售。

　　政府將兩大銷售過千億的龍頭房企列入黑名單的情況，實屬罕見。這在武漢一房地産業(yè)內(nèi)資深人士看來，是地方政府殺一儆百，為行業(yè)自律敲響警鐘。從11月起，武漢開始對調(diào)控念起緊箍咒，並在11月22日出臺了“漢七條”，要求嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售行為。

　　這讓向來以透明規(guī)範(fàn)自省的萬科也未倖免，對此，武漢萬科公司並不願多言，僅表示是一個偶然事件。

　　對於當(dāng)事雙方，武漢市房管局並不願置評。但在武漢業(yè)內(nèi)人士看來，不良信用檔案只是一種行為規(guī)範(fàn)，對開發(fā)商的項目銷售開發(fā)，以及今後在武漢拿地並不會構(gòu)成直接影響，畢竟政府對房地産商為地方財政和GDP所做的貢獻(xiàn)心知肚明，尤其是龍頭房企。

　　上述武漢業(yè)內(nèi)資深人士分析，儘管政府承諾會對違規(guī)銷售行為做出檢查，但萬科、碧桂園的無證售房發(fā)生在一兩個月前，而政府直至12月才做出行政處罰，且公示就一句話，也説明政府並非真心要懲處開發(fā)商。

　　“如果不是媒體對高價樓盤曝光，政府也不會為難房企，但已經(jīng)曝出來了，政府必須給老百姓一個交代，也撇清自己的責(zé)任。”上述知情人士直言，表面上政府會監(jiān)督處置，但私底下雙方關(guān)係依舊融洽。

　　“這其實是場誤會。”一位了解碧桂園生態(tài)城項目內(nèi)情的人士告訴記者，該盤有十多棟樓一齊開盤，除8號樓外，其餘都拿到了預(yù)售證，但因8號樓屬於樓王，位置最好，客戶看中後問起為何不賣，並提出能否提前登記預(yù)訂。

　　“房管局原定在11月初發(fā)證給生態(tài)城，但媒體不斷施壓後，政府推遲了發(fā)證計劃。”該知情人士透露，8號樓的預(yù)售證，相隔一個月後才塵埃落定發(fā)下來。

　　今年9月，碧桂園在山東威海的十里金灘項目，也被曝出沒有拿到預(yù)售許可證，收取客戶定金的問題。碧桂園回應(yīng)，因開盤當(dāng)天銷售火爆，其中未取得預(yù)售證的房子屬於臨時加推預(yù)訂。

　　“全部沒有預(yù)售證就賣肯定不行，但如果賣五六棟，只有一兩棟沒拿證，也可以混合著賣，這個很常見。”深圳一上市房企行銷負(fù)責(zé)人説，購房者也早已習(xí)以為常。

　　急賣與慢批

　　實際上，無證售房的背後，正是開發(fā)商急於快速銷售運轉(zhuǎn)與政府審批速度無法匹配的問題。

　　上述深圳上市房企行銷負(fù)責(zé)人告訴記者，追求現(xiàn)金流的開發(fā)商都會要求拿地9個月至1年內(nèi)必須開盤，有的上市房企更短，要求6-8個月推出來，但地方政府的審批速度往往跟不上，有時還需讓位於調(diào)控。

　　據(jù)碧桂園內(nèi)部人士透露，碧桂園對開發(fā)項目從拿地到開盤有嚴(yán)格的時間規(guī)定，如首期大多是別墅、洋房，要求6-8個月即開盤，而高層住宅需要一年，廣東要求別墅封頂才能發(fā)放預(yù)售證，高層住宅則需建成三分之二，拿證時間更慢。

　　而萬科對項目開發(fā)奉行“5946”原則，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出四成、産品必須六成是住宅。

　　上述武漢業(yè)內(nèi)資深人士透露，過去三四年，萬科在武漢均保持著銷售第一，但今年因為産品分佈問題，被保利超過，銷售壓力驟增。

　　“萬科過去的風(fēng)格都是開發(fā)城市郊區(qū)的樓盤，今年卻在漢口市中心有個項目，因涉及拆遷改造，開發(fā)進(jìn)度慢，直到今年11月才入市，這可能影響了萬科在武漢的銷售計劃。”該業(yè)內(nèi)資深人士認(rèn)為，尤其對地方公司而言，年底迫切需要衝任務(wù)，否則年終獎受影響。

　　而碧桂園在國慶後更是鉚足勁要全面衝刺千億目標(biāo)，難以掩飾爭分奪秒搶客戶的心態(tài)。“碧桂園今年業(yè)績翻倍，快跑過程中，難免會有些不守規(guī)矩。”深圳某龍頭房企人士評價認(rèn)為，尤其是對地方銷售人員而言，以業(yè)績考核導(dǎo)向為主，賣房是終極目標(biāo)。

　　碧桂園內(nèi)部人士也稱，碧桂園一向是快速週轉(zhuǎn)，從不藏著掖著，該推的推，畢竟今天不知道明天的行情。

　　事實上，碧桂園與萬科的産品定位均以剛需為主，並非高價盤，一般不會成為政府調(diào)控的目標(biāo)。

　　碧桂園內(nèi)部人士告訴記者，一線城市確實存在對高價盤不發(fā)預(yù)售證的情況，即便發(fā)了也不允許網(wǎng)簽，但碧桂園除了在廣州番禺外，在一線城市都沒其他項目，公司80%的項目位於不限購不限貸的城市，而在雙限的城市，碧桂園項目位於郊區(qū)居多，又不屬於政府重點調(diào)控的對象，因此很少遇到因為調(diào)控而不發(fā)預(yù)售證的情況。

　　“開發(fā)商無證銷售，一般是政府已經(jīng)提前告訴你，哪天可以拿到預(yù)售證，但由於種種原因，最後被耽擱，而開發(fā)商可能等不及，就提前張羅行銷了。”一龍頭房企內(nèi)部人士告訴記者，嚴(yán)格説來，並非為了早賣，而是為了早宣傳，在正式開賣之前造勢，尤其是小開發(fā)商，蓄客期可能更長。（華夏時報）