“上海、深圳二套房首付提至七成；上海對非戶籍人士限購從嚴(yán)；北京推出自住型商品住房，漲價樓盤不批預(yù)售證……”近期，京、深、滬等房價漲幅趨前的一線城市接連出手，樓市調(diào)控進(jìn)一步“升級”。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，不少城市要完成今年房價控制目標(biāo)難度非常大。臨近年末，一線城市調(diào)控“升級”雖然有助於樓市短時“降溫”，但以“堵”為主的“突擊式”調(diào)控難以從根本上解決住房及房價問題。未來還有待進(jìn)一步從“大處著眼”，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)。

　　調(diào)控“從嚴(yán)執(zhí)行”

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年5月，北上廣深四個一線城市的新建商品住宅價格同比增幅全面突破兩位數(shù)，而9月漲幅更是全面超過20%。中原地産市場研究部總監(jiān)張大偉表示，一些房價同比漲幅較大的大中城市，完成年度調(diào)控任務(wù)幾乎無望。

　　上海8日公佈的“滬七條”要求，二套房最低首付從此前的六成提高至七成。深圳近期提出的調(diào)控舉措也包括這一內(nèi)容。在限購方面，上海對非戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費(fèi)年限，從此前的“前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上”，調(diào)整為“前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上”。

　　今年以來，北京五環(huán)外的“剛需”盤一度“一房難求”，房價一路走高，不少樓盤還利用拆分毛坯和精裝合同變相漲價。對此，北京市住建委召集開發(fā)商舉行會議，明確年底之前，漲價樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售；單價高於4萬元的樓盤不予批準(zhǔn)預(yù)售；對於今年以來上市的項目，要求新盤的價格與前期持平，並叫停捆綁精裝修以便逃避監(jiān)管的銷售方式。

　　對於一線城市的調(diào)控“升級版”，不少業(yè)內(nèi)人士表示，“一些措施效果十分有限”。央行上海總部調(diào)查統(tǒng)計部副主任顧銘德説，目前上海地區(qū)發(fā)放的購房貸款中，二套房貸款不到20%。提高二套房首付力度只能影響一小部分人群。

　　“強(qiáng)調(diào)供應(yīng)”穩(wěn)預(yù)期

　　有效供應(yīng)的相對短缺，一直是困擾熱點城市樓市的一個關(guān)鍵問題。尤其是面對近期這一波房價漲勢，“穩(wěn)定供求關(guān)係”的調(diào)控訴求更加迫切。張大偉分析指出，上海版的“滬七條”內(nèi)容，從限制力度上明顯超過此前北京的“京七條”和深圳版本。但在供應(yīng)環(huán)節(jié)，相比北京推出的自住型商品住房政策則力度有限。

　　北京市明確要發(fā)展價格低於周邊市場30%，面積以90平方米以下為主的自住型商品住房。今年將供地2萬套的規(guī)模，明年計劃供地5萬套。北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對於低收入群體，政府可提供保障房，高收入群體能承受高品質(zhì)商品房，自住型商品住房則是針對中端，有助於解決需求旺盛的“夾心層”家庭的住房困難。

　　回顧各地樓市調(diào)控的歷史，限制需求、以“堵”為主成為歷次調(diào)控倚重的手段，如何在供給端有所作為，業(yè)內(nèi)屢次呼籲，卻遲遲不見實際行動。北京此次推出自住型商品住房雖然還在供地階段，對市場影響還有待觀察，但是調(diào)控思路向供給端轉(zhuǎn)變邁出的實質(zhì)性一步。

　　長效機(jī)制何時建立？

　　“前期漲得太快，擔(dān)心後期房價‘收不住’。”陳國強(qiáng)説，“出於年度調(diào)控目標(biāo)的考慮，一些城市不得已進(jìn)行調(diào)控升級。”財經(jīng)評論員馬光遠(yuǎn)則表示，臨近年底，如果調(diào)控從嚴(yán)僅僅是為了給統(tǒng)計數(shù)字一個交代，那就是在“作秀”。一些“突擊式”的調(diào)控只會加劇供需矛盾。控制價格應(yīng)該自始至終，不應(yīng)等到年底才發(fā)力。

　　記者在北京、上海等地的仲介機(jī)構(gòu)走訪時了解到，不少“剛需”購房者的觀望情緒再度出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)擔(dān)憂，年底收緊政策恐怕會造成需求的積壓。

　　“市場已經(jīng)到了亟須出臺長效機(jī)制的時期。”張大偉表示，當(dāng)前行政調(diào)控的作用毋庸置疑，但房價依然上漲有可能導(dǎo)致民眾對政策預(yù)期的信心不足。強(qiáng)調(diào)房地産調(diào)控的長效機(jī)制，是要加強(qiáng)對市場手段的注重，要讓市場規(guī)律發(fā)揮更大的作用。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，房地産市場調(diào)控政策應(yīng)保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，並不斷增加協(xié)調(diào)性與針對性。比如，信貸手段應(yīng)堅持體現(xiàn)差別化，支援剛需，限制投機(jī)；在房價上漲明顯的城市，應(yīng)加快採取增加住宅用地供應(yīng)，緩解供求矛盾；同時，政府應(yīng)加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，儘快完善有關(guān)房地産的稅收制度。