浙江省第二十屆房地産博覽會(huì)日前在杭州開幕。本屆房博會(huì)可售房源達(dá)19346套，刷新該展會(huì)近5年來(lái)的紀(jì)錄。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前杭州主城區(qū)、蕭山、余杭的商品房存量仍保持在10萬(wàn)套以上。

　　面臨高庫(kù)存壓力，此次房博會(huì)眾多參展房企為推銷自己的樓盤不惜使出渾身解數(shù)。而廣大購(gòu)房者面對(duì)充足的房源選擇，“觀望”居多，下單者少。圖為一家參展房企請(qǐng)來(lái)模特在樓盤“擺姿”，以吸引購(gòu)房者關(guān)注。　　 記者 韓傳號(hào) 攝

　　截至目前，已有14家房企公佈前10月銷售業(yè)績(jī)，銷售額都超過(guò)年度任務(wù)的九成，萬(wàn)科等龍頭房企前10個(gè)月的銷售額已經(jīng)突破去年全年業(yè)績(jī)，14家房企合計(jì)前10月銷售業(yè)績(jī)突破4989億，同比漲幅高達(dá)35.4%。但與之相對(duì)的是，三季報(bào)顯示，凈利潤(rùn)率從之前的24.6%，下滑至單季度9.1%，創(chuàng)2008年以來(lái)的新低。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，2012年以來(lái)市場(chǎng)反彈，回暖有力，房企銷售回款增加明顯。與此同時(shí)，房企依賴土地升值帶來(lái)的收益大大降低，房地産行業(yè)暴利時(shí)代或已結(jié)束，但百姓期望房?jī)r(jià)下降較為困難。

　　銷售大增

　　中原地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，已經(jīng)有14家公佈前10月銷售業(yè)績(jī)，合計(jì)前10月銷售額突破4989億，同比上漲35.4%。這意味著，房企大多創(chuàng)造歷史最高銷售紀(jì)錄，完成銷售額超過(guò)年度任務(wù)的九成，萬(wàn)科等龍頭房企前10個(gè)月的銷售額已經(jīng)突破去年全年業(yè)績(jī)。

　　數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)10月單月銷售62.5億元，前10月營(yíng)收總額388.6億元，同比上漲70%；萬(wàn)科10月單月銷售173.5億元，前10月營(yíng)收總額1458.5億元，同比上漲32.57%；恒大單月銷售166.2億元，前10月營(yíng)收總額912.7億元，上漲25.3%。奧園10月單月10.4億元，營(yíng)收總額65.5億元，同比上漲73.6%；瑞房更是以88.25億元營(yíng)收總額，同比漲幅高達(dá)170%。

　　中原地産市場(chǎng)總監(jiān)張大偉在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，自2012年以來(lái)，房地産市場(chǎng)持續(xù)回暖，成交量連創(chuàng)新高，而房?jī)r(jià)高企進(jìn)一步帶動(dòng)潛在購(gòu)房者提前入市，自然房企均得到了好的收成。

　　的確，根據(jù)中國(guó)房地産指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年10月，全國(guó)100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來(lái)連續(xù)第17個(gè)月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)，

　　CRIC研究中心報(bào)告顯示，2013年上半年房?jī)r(jià)上漲原因有以下三點(diǎn)：首先，從企業(yè)來(lái)看，市場(chǎng)良好的銷售情況保證了企業(yè)擁有充足的週轉(zhuǎn)資金，企業(yè)沒(méi)有降價(jià)跑量的動(dòng)力。其次，從供應(yīng)方面來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)回暖使得企業(yè)庫(kù)存逐漸減少，供應(yīng)的暫時(shí)短缺使得市場(chǎng)偏向賣方市場(chǎng)，企業(yè)沒(méi)有降價(jià)必要。最後，從需求來(lái)看，市場(chǎng)持續(xù)回暖增強(qiáng)了消費(fèi)者信心，持觀望態(tài)度的購(gòu)房者逐漸入市，旺盛的需求也成為高房?jī)r(jià)的推手。

　　存量房逐月跌至歷史最低水準(zhǔn)，CR IC數(shù)據(jù)顯示，由於前幾年土地供應(yīng)過(guò)少，致使今年成交釋放之後各城市存量水準(zhǔn)直線下降，典型城市中南京消化週期已不足5.2個(gè)月，而北京也不足6.1個(gè)月。存量的持續(xù)減少，使得市場(chǎng)供應(yīng)不能夠跟上持續(xù)釋放的市場(chǎng)需求。

　　利潤(rùn)下降

　　根據(jù)此前上市房企公佈的三季報(bào)統(tǒng)計(jì)，2013年前三季度，132家房企實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤(rùn)達(dá)到443億元，同比上漲24.6%。但值得注意的是，單季度來(lái)看，三季度的凈利潤(rùn)率為9.1%。

　　鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭表示，從前三季度營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)的漲幅來(lái)看，凈利潤(rùn)漲幅遠(yuǎn)低於營(yíng)業(yè)收入，房企的增收並未帶來(lái)凈利潤(rùn)的同比變化。他認(rèn)為，結(jié)算週期是造成此次凈利潤(rùn)下滑的主要原因。“從結(jié)算週期估計(jì)，2011年受調(diào)控影響的項(xiàng)目成為目前房企結(jié)算的重點(diǎn)，這些項(xiàng)目在較為冷清的市場(chǎng)中，被迫‘以價(jià)換量’，在保銷量和保利潤(rùn)之間選擇了前者，帶動(dòng)了整體利潤(rùn)率下降。”

　　“土地價(jià)格飆升也是利潤(rùn)率下滑的重要原因。”張旭表示，之前房企低價(jià)購(gòu)地，依賴土地升值帶來(lái)收益。但隨著地越來(lái)越稀缺，近兩年地價(jià)飆升，也使房企可圖之利逐漸減少。

　　的確，美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，北京前三季度土地成交面積723萬(wàn)平方米，成交總額為1121.4億元，較2012年同期上漲135.9%。上海前三季度成交847萬(wàn)平方米，成交總額為1447億元，同比上漲323.6%。廣州方面，前三季度成交總額達(dá)181.7億元，同比上漲184.2%。深圳成交總額達(dá)258.3億元，同比上漲440.4%。

　　從平均樓面價(jià)看，北京前九月平均樓面價(jià)11484 .2元，較2012年平均樓面價(jià)7983.9元上漲43.8%，上海前九月平均樓面價(jià)9142 .3元，較2012年平均樓面價(jià)5484 .6元上漲66.7%，廣州則上漲99.1%，深圳更是高達(dá)109.2%。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心王暉對(duì)此表示，雖然房?jī)r(jià)一直以較高的水準(zhǔn)大幅增長(zhǎng)，但相對(duì)於地價(jià)指標(biāo)來(lái)説，地價(jià)更是激增，而高地價(jià)則進(jìn)一步使房地産業(yè)高利潤(rùn)的終結(jié)。

　　負(fù)債高企

　　從9月開始，多數(shù)香港上市房企已有融資計(jì)劃或進(jìn)行融資。CRIC數(shù)據(jù)顯示，不包括即將發(fā)行大額美元債券的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地産，近50天共有9家房地産公司在發(fā)行超過(guò)52.5億美元約320億人民幣的債券。其中，9月17日，綠城中國(guó)率先發(fā)行了第一筆年息8%的3億美元的六年期優(yōu)先票據(jù)，10月24日，恒大地産發(fā)行五年期10億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息率為8.75%。

　　CR IC研究中心研究員朱大鳴指出，一方面，融資成本降低推動(dòng)房企再融資，企業(yè)進(jìn)行新一輪借款的一個(gè)原因是通過(guò)借新債還舊債，降低企業(yè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)並進(jìn)行新一輪的投資。另外，企業(yè)需要通過(guò)借款進(jìn)行新的投資。由於去年房地産市場(chǎng)形勢(shì)不好，企業(yè)更多采取觀望狀態(tài)，減少投資力度的同時(shí)加大週轉(zhuǎn)速度，因此，去年主要房企的土地存量出現(xiàn)一定的下降，企業(yè)急需在今年進(jìn)行大面積的補(bǔ)充。

　　值得注意的是，此前知名財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀指出，房企負(fù)債率已達(dá)近10年最高值，已有高風(fēng)險(xiǎn)苗頭。葉檀認(rèn)為，負(fù)債率高企的房企未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)不可測(cè)，一旦土地資産不再值錢，預(yù)售款下行，明年會(huì)有一些中小房地産企業(yè)破産。按照今年半年報(bào)，房地産業(yè)的資産負(fù)債率已達(dá)71.28%，是過(guò)去10年年報(bào)的最高值。房地産企業(yè)在今年上半年的總負(fù)債為1.24萬(wàn)億元，總資産為1.73萬(wàn)億元，總負(fù)債較去年底增加1514億元。在136家A股上市房地産企業(yè)中，共有104家企業(yè)的資産負(fù)債率超過(guò)50%，16家已超過(guò)80%的高位。

　　葉檀認(rèn)為，在大規(guī)模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下，隨著明年三、四線城市房地産泡沫消退，土地不再值錢，城市債務(wù)水落石出，某些中小房企將步泡沫城市的後塵，出現(xiàn)實(shí)際破産。

　　但張旭認(rèn)為，雖然房企的資産負(fù)債率創(chuàng)新高，但是房企的償債能力並未出現(xiàn)明顯變化，債務(wù)水準(zhǔn)平穩(wěn)。“預(yù)收款屬未來(lái)有待確認(rèn)的收入，大部分是期房，因此，從此角度看，房企資産負(fù)債率保持平穩(wěn)，甚至小幅下降。”

　　因此，張旭指出，在負(fù)債平穩(wěn)，資金鏈較好的背景下，房企擴(kuò)張意願(yuàn)增強(qiáng)，房企的凈利潤(rùn)率在後市或會(huì)出現(xiàn)反彈，但是上漲的空間有限。

　　房?jī)r(jià)難降

　　“短期內(nèi)房?jī)r(jià)難降。”張大偉分析認(rèn)為，從目前市場(chǎng)看，房企銷售任務(wù)完成較好，各地頻繁出現(xiàn)的地王將導(dǎo)致市場(chǎng)定價(jià)權(quán)完全掌握在開發(fā)商手中。因此，在量不是重點(diǎn)的背景下，為作高利潤(rùn)衝刺，房企或會(huì)在四季度的最後幾個(gè)月開始惜售。

　　張大偉認(rèn)為，從目前市場(chǎng)走勢(shì)看，大部分企業(yè)對(duì)價(jià)格利潤(rùn)上漲已經(jīng)形成共識(shí)，這種情況下，特別部分一二線城市的購(gòu)房者部分已經(jīng)陷入恐慌，各地日光碟迭出，房企惜售下，樓市四季度降價(jià)動(dòng)力不足，上漲的趨勢(shì)很難改變。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉也表示，從房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市來(lái)看，由於商品住宅用地長(zhǎng)期供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期處?kù)渡蠞q狀態(tài)，尤其是過(guò)去兩年，由於樓市調(diào)控政策頻出，開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆椴桓邔?dǎo)致土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)低迷。儘管短期內(nèi)起到市場(chǎng)降溫的作用，但是宅地供應(yīng)稀缺影響了當(dāng)前房地産市場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)的走勢(shì)。從一定意義上來(lái)講，過(guò)去幾年土地市場(chǎng)總體上供應(yīng)量少、供求關(guān)係緊張決定了當(dāng)前房?jī)r(jià)仍然面臨快速上漲的壓力。這也就不難理解當(dāng)前北京房?jī)r(jià)上漲速度為何在全國(guó)是遙遙領(lǐng)先了。這意味著房企仍將利用稀缺的住房資源控制房?jī)r(jià)。

　　“但樓市很難複製過(guò)去幾年的爆髮式上漲，房地産行業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。”張旭指出，在國(guó)家宏觀調(diào)控下，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期會(huì)有一定幅度降溫，轉(zhuǎn)而房?jī)r(jià)上漲幅度也將進(jìn)一步遏制。