有業(yè)內(nèi)人士建議，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，還是應(yīng)該通過增加市場(chǎng)供應(yīng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。新京報(bào)記者 侯少卿 攝

　　“一個(gè)（每平方）9000塊錢的項(xiàng)目批下來了，別的項(xiàng)目還都沒戲。”

　　昨天，看到平谷一樓盤取得預(yù)售證，北京一家房企行銷總監(jiān)對(duì)記者説，根據(jù)目前了解的情況，高價(jià)項(xiàng)目，甚至一些低於3萬元/平米，但是比前期有漲價(jià)的樓盤今年都很難取證了。

　　“沒辦法，只能先等著，邊等邊看。”在北京限制高價(jià)項(xiàng)目取證的當(dāng)口，不少房企表示很無奈。

　　調(diào)控壓力逼出年底限價(jià)

　　根據(jù)媒體報(bào)道及本報(bào)記者求證多家房企人士，11月1日，市住建委召集了三四十家房企代表開會(huì)，傳達(dá)高價(jià)、漲價(jià)項(xiàng)目在年底前原則上一律不批預(yù)售證的意見。

　　一家房企高管向記者透露，此番“限價(jià)令”應(yīng)該是近期突然加碼。該企業(yè)有一高價(jià)盤也在申請(qǐng)預(yù)售證，“之前還聽説馬上能下來，現(xiàn)在就突然不行了，前後也就20天時(shí)間。”

　　據(jù)參加當(dāng)天會(huì)議的開發(fā)商透露，當(dāng)天建委要求包括，漲價(jià)樓盤一律不批、高於4萬元/平米的樓盤今年一律不批預(yù)售證等內(nèi)容。值得一提的是，有關(guān)要求還體現(xiàn)出特別強(qiáng)的針對(duì)性，杜絕打“擦邊球”行為，例如有的開發(fā)商借捆綁精裝漲價(jià)，這次會(huì)議也明確不允許，而在之前這一做法出現(xiàn)了很久；有的樓盤上次取證還在一年前，也被要求新取證漲價(jià)不能超過10%。北京市住建委有關(guān)人士也並未對(duì)記者否認(rèn)這一消息。

　　“開發(fā)商沒辦法，誰有辦法？”一位業(yè)內(nèi)資深人士表示，今年前三季度，北京房?jī)r(jià)上漲明顯，調(diào)控壓力很大，年底必須要衝擊控制房?jī)r(jià)的任務(wù)，各地方政府必須完成，“只能把這理解為一個(gè)政治任務(wù)，而不能用市場(chǎng)的眼光看。”

　　記者從北京市住建委網(wǎng)站看到，11月上旬，北京只有兩個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售證，分別是位於豐臺(tái)的南宮景苑和位於平谷的騰飛園。前者預(yù)售價(jià)不到19000元/平米，後者預(yù)售價(jià)只有9598元/平米。

　　“幾乎所有知名樓盤都受影響”

　　“我們估計(jì)今年就開不了了”。朝陽區(qū)某售價(jià)在4萬元/平米以上的樓盤行銷總監(jiān)表示。據(jù)透露，參加11月1日會(huì)議的包括朝陽、大興等多個(gè)區(qū)域的開發(fā)商，“市場(chǎng)知名的高價(jià)樓盤都在其中。”

　　通州區(qū)一樓盤售價(jià)不到3萬元/平米，目前也沒拿到預(yù)售證。該樓盤預(yù)計(jì)取證價(jià)格要比上一次高20%以上，“現(xiàn)在拿不到，就等明年看了。”

　　“等到明年看”是不少房企的心態(tài)。另外一些旗下?lián)碛卸鄠€(gè)項(xiàng)目、多種産品的企業(yè)，則選擇儘量先賣普通住宅或者商業(yè)辦公類産品，“畢竟還有業(yè)績(jī)要求。”

　　業(yè)內(nèi)呼籲增加供應(yīng)調(diào)房?jī)r(jià)

　　取不了證，開發(fā)商選擇“等明年看”，有業(yè)內(nèi)人士表示，擔(dān)心明年一些樓盤的價(jià)格會(huì)補(bǔ)漲。

　　北京一家地産機(jī)構(gòu)總經(jīng)理表示，業(yè)內(nèi)一直呼籲應(yīng)放開高價(jià)盤，“限價(jià)只是在幫有錢人買便宜房”；對(duì)於中低價(jià)商品住宅，應(yīng)該通過增加供應(yīng)來調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。“如果明年限價(jià)政策放開，只怕今年沒漲的樓盤都會(huì)補(bǔ)漲。”

　　一位關(guān)注望京區(qū)域某樓盤的買房人陳先生告訴記者，自己很擔(dān)心樓盤明年入市價(jià)格更高，“明年要是放開，開發(fā)商不漲價(jià)才怪。”在陳先生看來，樓盤取不了證，“開發(fā)商也要賺回來這幾個(gè)月的資金成本”，買房人也越排越多，最後可能又會(huì)推高價(jià)格。

　　■ 背景

　　高價(jià)地促北京房?jī)r(jià)漲幅攀升

　　在剛剛過去的金九銀十，日均成交近400套的盛況，再度把持續(xù)升溫的北京樓市推向了新的高潮。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份，北京再度以超出20%的漲幅領(lǐng)漲一線城市。

　　一位業(yè)內(nèi)分析人士指出，從北京今年樓市運(yùn)作的節(jié)奏來看，主要是由於商品住宅用地長(zhǎng)期供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致商品住宅市場(chǎng)中長(zhǎng)期處於上漲狀態(tài)。

　　事實(shí)上，今年以來，北京樓市的狂奔從一季度“淡季不淡”就已經(jīng)凸顯出苗頭。今年5月，北京在新房嚴(yán)厲的調(diào)控仍然持續(xù)，但相比4月市場(chǎng)已開始顯現(xiàn)出小幅回升之勢(shì)，此後更是愈演愈烈。在業(yè)內(nèi)看來，除了調(diào)控政策逐漸被稀釋之外，樓市量?jī)r(jià)雙升的一大原因就是北京層出不窮的高價(jià)地。

　　一位不願(yuàn)具名的業(yè)內(nèi)人士分析，儘管短期內(nèi)推出的調(diào)控措施起到市場(chǎng)降溫的作用，但是宅地供應(yīng)稀缺影響了當(dāng)前房地産市場(chǎng)尤其是房?jī)r(jià)的走勢(shì)。這也就不難理解當(dāng)前北京房?jī)r(jià)上漲速度為何在全國(guó)是遙遙領(lǐng)先了。

　　■ 看後市

　　客群分流現(xiàn)象暫不明顯

　　“整體市場(chǎng)氣氛有點(diǎn)降溫，沒太感覺到利好。”位於北五環(huán)外的一高端項(xiàng)目行銷負(fù)責(zé)人告訴記者。以4萬元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)看，北五環(huán)內(nèi)外是一個(gè)高端項(xiàng)目密集區(qū)，從望京、來廣營(yíng)到孫河區(qū)域，多個(gè)高端項(xiàng)目也遇到了預(yù)售證難拿的問題。不過從已經(jīng)獲得預(yù)售證的項(xiàng)目看，近期也未有明顯的客戶轉(zhuǎn)移而來。根據(jù)記者從售樓處了解，該項(xiàng)目先期取證的一棟樓很可能要到明年才正式推出。

　　記者從通州臺(tái)湖、房山長(zhǎng)陽等區(qū)域樓盤還了解到，目前整個(gè)片區(qū)有潛在供應(yīng)量，但新增供應(yīng)量並不大，因?yàn)楫b品差異，買房人決定另選他盤的情況並不多，更多的是催問項(xiàng)目什麼時(shí)候開盤。

　　“翹尾”行情或難現(xiàn)

　　進(jìn)入11月首周，受到京七條出臺(tái)的影響，北京樓市迎來了連續(xù)兩周供需的雙降。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著金九銀十的逐漸收官，多數(shù)企業(yè)的全年業(yè)績(jī)已“無憂”，因此進(jìn)入11月後，企業(yè)推盤的積極性逐漸減弱。

　　“從消費(fèi)者層面來看，隨著自住型商品房相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)與土地的大幅供應(yīng)，剛需客群眾觀望的氛圍也正在形成。”亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為，由於北京樓市超過九成的成交來自於剛需客群，這將在相當(dāng)程度上影響成交量趨緩。

　　值得一提的是，雖然目前樓市成交有回落的態(tài)勢(shì)，但是房?jī)r(jià)高位壓力與供需矛盾仍然突出。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京樓市庫存量繼10月中旬跌破6萬元警戒線後，仍然一路走低。11月7日，北京住宅可售套數(shù)僅為57206套，維持在歷史低位。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在政策信號(hào)的集中釋放下，“京七條”的出臺(tái)或?qū)⒊蔀榻衲陿鞘械姆炙畮X，年終的“翹尾”行情或難再現(xiàn)。

　　而限價(jià)政策之下，受影響最大的無疑是高端住宅。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)記者表示，年底是樓市的淡季，整體成交量都將下滑。考慮目前的政策導(dǎo)向，高端住宅在成交量下滑的同時(shí)，在成交結(jié)構(gòu)中的佔(zhàn)比也將下滑。

　　■ 記者追訪

　　北五環(huán)外一高端項(xiàng)目

　　“沒法降到4萬以下，只能等”

　　“這次住建委是統(tǒng)一要求，並非針對(duì)我們一家。”昨天，老陳（化名）這樣説。

　　老陳所在的房企在朝陽區(qū)擁有一個(gè)高端樓盤A項(xiàng)目，預(yù)計(jì)均價(jià)在4萬元/平米以上。今年10月，A項(xiàng)目就有開盤計(jì)劃，蓄客量也很理想，各項(xiàng)準(zhǔn)備工作也都做好了，“萬事俱備，只差一證”，但是預(yù)售證一直沒批下來。

　　現(xiàn)在趕上北京嚴(yán)限高價(jià)盤入市，老陳覺得基本上要等到明年了，也沒什麼辦法，“等，或許明年1月1日就放了。”在他看來，北京在年底如此嚴(yán)格限制高價(jià)盤入市，只會(huì)是因?yàn)檎{(diào)控任務(wù)必須完成，否則沒法兌現(xiàn)年初的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。

　　A項(xiàng)目所在的區(qū)域，並非只有一個(gè)高價(jià)項(xiàng)目。考慮到産品和成本因素，老陳説，自家項(xiàng)目預(yù)售價(jià)至少不會(huì)比周邊低。“別説企業(yè)不想調(diào)整，就是降，也不可能到4萬以下。”

　　根據(jù)北京今年年初的限價(jià)令，取證項(xiàng)目?jī)r(jià)格一不能高於前期售價(jià)，二不能高於周邊同類産品售價(jià)，但是根據(jù)市建委座談會(huì)透露出的精神，“不是不能漲的問題，而是高於4萬就不給你證了。”老陳説，現(xiàn)在企業(yè)的選擇就只能是等了。“明年，或許調(diào)控思路就變了。”

　　南城一項(xiàng)目

　　順應(yīng)要求，不再做精裝拆分

　　“原計(jì)劃做精裝，現(xiàn)在不一定了。”日前，記者以買房人身份致電南城B項(xiàng)目，售樓員這樣説。

　　根據(jù)記者此前了解，B項(xiàng)目原來打算在11月推出一部分小戶型房源，計(jì)劃做精裝産品。原來設(shè)想按毛坯房取證，然後通過捆綁精裝，再加一部分價(jià)格，最終價(jià)格在每平米兩萬五六左右。

　　先比照前期開盤價(jià)格，取得預(yù)售證，然後另外捆綁精裝，是今年許多房企變相漲價(jià)的對(duì)策之一。房山、大興、朝陽多個(gè)樓盤都用過這一方法。有關(guān)部門也未明令禁止房企的這一變通。不過根據(jù)北京市住建委最新要求，房企不得用捆綁精裝的方法漲價(jià)。這樣一來，開發(fā)商推盤策略也就需要重新調(diào)整，要麼直接做精裝，要麼直接做毛坯，不可能再借助精裝實(shí)現(xiàn)漲價(jià)。

　　根據(jù)記者從B項(xiàng)目了解，現(xiàn)在最終推盤價(jià)格未定，“要看住建委批多少。”但可以肯定的是，不會(huì)再做精裝拆分。可能性比較大的是，按照毛坯房?jī)r(jià)格取證，然後直接就賣毛坯房。

　　在B項(xiàng)目周邊，部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)也達(dá)到了27000元/平米。

　　北部一高端項(xiàng)目

　　取證不順，開盤時(shí)間無奈後延

　　“已經(jīng)接近1個(gè)月了，還沒拿到證。”北部C項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)“跑證”的工作人員介紹，目前取證工作進(jìn)展並不順利，原本計(jì)劃10月底、11月初入市的項(xiàng)目，目前只能繼續(xù)等下去。據(jù)悉，C項(xiàng)目在8月首期開盤，曾一次性推盤售罄，並獲得了10億元的銷售業(yè)績(jī)，而在二期預(yù)計(jì)推出升級(jí)産品，預(yù)期價(jià)格也計(jì)劃從上一期的35000元提至4萬元，記者了解到該項(xiàng)目，從10月初已進(jìn)入取證環(huán)節(jié)，至今仍未得到獲批許可。

　　“原計(jì)劃年前要開兩次盤，現(xiàn)在看來，開一次都不知道是否可行。”該負(fù)責(zé)人還透露，與他們同期取證的其他項(xiàng)目，超過4萬元的“高價(jià)盤”也同樣沒有獲得放行。

　　北苑一項(xiàng)目

　　漲幅近六成，卡在“限價(jià)”門檻上

　　位於朝陽區(qū)北苑附近的D項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在11月推出58-105平米的一居至三居産品。根據(jù)記者了解，該項(xiàng)目此次預(yù)計(jì)售價(jià)在40000元/平米。目前由於沒有拿到預(yù)售許可證，仍處於排號(hào)階段。據(jù)項(xiàng)目銷售人員介紹，本次預(yù)計(jì)推出200多套房源，目前排號(hào)已超過1000多人。“前期準(zhǔn)備工作都已經(jīng)做完了，現(xiàn)在就是在等住建委的預(yù)售許可證。”銷售人員表示，何時(shí)能夠拿到預(yù)售證，才能再?zèng)Q定開盤時(shí)間。

　　據(jù)了解，該項(xiàng)目同比去年開盤時(shí)，25000元/平米的均價(jià)，上漲幅度接近六成。而此次擬開盤價(jià)達(dá)到4萬也剛好卡在了主管部門的“限價(jià)”門檻上。

　　■ 購房者説

　　迎接新成員迫切需換房

　　科研工作者金女士：現(xiàn)在住的房子太小，只有40平米，考慮到家裏要迎接寶寶降生，換房對(duì)於我們很迫切；我希望能在年內(nèi)把這件事情完成，否則明年萬一再漲價(jià)，壓力會(huì)更大。

　　我覺得房?jī)r(jià)還是要漲的，尤其是北京。現(xiàn)在四環(huán)內(nèi)項(xiàng)目除南四環(huán)外，新盤基本絕跡，需求都在往外擴(kuò)，雖然前兩年，通州曾經(jīng)被爆出降價(jià)，但是並沒有撼動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)，後來價(jià)格也一直在漲。即使未來會(huì)有新的政策，房?jī)r(jià)也不會(huì)回到最初始的狀態(tài)了。所以晚買不如早買。

　　政策房或影響未來房?jī)r(jià)

　　外企工作人員劉先生：感覺最近二手房?jī)r(jià)格漲幅停滯了，還是等等看吧。目前各種消息都在説三中全會(huì)以後會(huì)有新的政策出來，到時(shí)候?qū)Ψ績(jī)r(jià)可能會(huì)有一定的影響。

　　尤其是最近推出的限價(jià)地塊，未來如果入市之後，價(jià)格要低於周邊在售的商品房項(xiàng)目?jī)r(jià)格的20%-30%，而且有可能會(huì)放寬申請(qǐng)的條件，如果能申請(qǐng)到更好；如果申請(qǐng)不到，這些低價(jià)入市的房子對(duì)於周邊的項(xiàng)目肯定會(huì)有一定的衝擊，到時(shí)候開發(fā)商為了出貨，或許會(huì)降價(jià)出售呢？