説起“反向抵押貸款”(re-verse m ortgage)，也就是俗稱的以房養(yǎng)老，70歲的澳大利亞老人卡蘿爾·安·赫西的態(tài)度很堅(jiān)決———“應(yīng)該説，不是迫不得已，我不會考慮申請這種貸款。”在澳大利亞，反向抵押貸款並不是政府的一項(xiàng)政策，而是金融機(jī)構(gòu)針對老年人推出的一個金融服務(wù)産品。

　　卡蘿爾·安坦言，她對反向抵押貸款的具體條款並不清楚，因?yàn)樗龔膩頉]有考慮申請這種貸款，她周圍的朋友裏也沒聽説誰申請過反向抵押貸款。

　　不過根據(jù)統(tǒng)計(jì)，越來越多澳大利亞老年人開始接受這種産品。根據(jù)德勤會計(jì)師事務(wù)所的統(tǒng)計(jì)，截至2011年底，全澳共有4.2萬例反向抵押貸款，總金額達(dá)33億澳元。在過去3年裏，這種貸款的增長率均保持在兩位數(shù)，而且平均每例貸款的數(shù)額從2005年的5.1萬澳元增加到2010年的7.2萬澳元。

　　在卡蘿爾·安看來，只有家裏急需用錢，比如孩子們需要、或是自己做生意需要啟動資金，老人們才會想到這種貸款。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)證實(shí)，申請反向抵押貸款的人很少選擇銀行定期支付款項(xiàng)，而多是選擇一次性將貸款全部取走。大多數(shù)使用反向抵押貸款的人是70歲至75歲、擁有自有住房的夫婦，他們申請貸款的用途主要是改善住房、償還債務(wù)、增加退休後的收入。65歲以下老人申請此類貸款的目的還包括二次置業(yè)、幫子女買房等。

　　澳大利亞天主教大學(xué)養(yǎng)老問題教授特蕾西·麥克唐納分析説，許多澳大利亞人的住房有3間至4間臥室，但當(dāng)孩子們長大離開家之後，老兩口不需要住這麼大的房子，特別是當(dāng)夫妻雙方中的一人先行離世，剩下的老人會選擇將房子抵押出去，獲取的貸款可以用來租或買一個小一些的房子居住並增加一些收入。

　　麥克唐納同時指出，作為一種金融産品，反向抵押貸款像其他金融産品一樣存在風(fēng)險。而統(tǒng)計(jì)顯示，70%的反向抵押貸款是沒有諮詢金融顧問的情況下，由消費(fèi)者和金融機(jī)構(gòu)直接簽署的，大部分協(xié)議也沒有經(jīng)過律師把關(guān)，所以老人們可能受困于某些不公平的合同條款。

　　新南威爾士州消費(fèi)者信貸法律中心首席律師凱瑟琳·萊恩也警告説，反向抵押貸款只適合於部分老人，特別是沒有孩子的老人。她提醒説，在申請貸款之前，老人們一定要確保自己留出足夠的錢，在將來入住養(yǎng)老院時使用。

　　還有一個現(xiàn)實(shí)的問題就是，大多數(shù)銀行的反向抵押貸款利率較高，而且是複式利率，這可能導(dǎo)致貸款者的債務(wù)迅速膨脹，侵蝕掉房産的價值。

　　另外，要考慮到獲得貸款後老人收入水準(zhǔn)上升，可能因此失去領(lǐng)取政府某些補(bǔ)貼的資格。而且將房子抵押給銀行很有可能導(dǎo)致家庭糾紛。

　　《雪梨先鋒晨報》曾對反向抵押貸款做出計(jì)算，假設(shè)一對65歲的夫婦以價值100萬澳元的房屋做抵押申請反向抵押貸款，以年利率9%、貸款20萬澳元、期限20年為例，假設(shè)房屋價值每年升值4%，到還款時，房屋價值將達(dá)到219.11萬澳元，但連本帶息還給銀行的錢就要122.37萬澳元，也就是説，房主只能拿到房屋價值的44%。如果借款額更多或貸款期更長，則房主能保有的房屋價值就更少了。

　　此外，一旦房産抵押給金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)會對居住者提出要求，比如維修維護(hù)房産，如果居住者想請其他人來一起居住，或是對房屋進(jìn)行裝修、出租等，都必須得到金融機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)，造成生活不便。

　　卡蘿爾·安認(rèn)為，既然這是一種金融産品，那麼銀行肯定要從中賺取利潤。她擔(dān)心，如果再趕上金融危機(jī)，導(dǎo)致利率變動劇烈，情況可能會變得糟糕。

　　(徐海靜)