10月15日，杭州市國(guó)土局繼叫停蕭山區(qū)準(zhǔn)地王后，又暫停了原定於10月18日下午出讓的杭師大兩宗宅地，這是連日來(lái)土地市場(chǎng)的第三次叫停事件。不久前，北京大龍後沙峪地王也在出讓公告發(fā)出後被緊急叫停。和此前的夏家衚同、農(nóng)展館地塊不同，業(yè)內(nèi)對(duì)於這三次連續(xù)叫停準(zhǔn)地王的拍賣給予了更多解讀，有人認(rèn)為這是地方落實(shí)國(guó)土部官員對(duì)於年內(nèi)不再出地王表態(tài)的應(yīng)和，更多人則認(rèn)為這是下一步調(diào)控開(kāi)始的信號(hào)。

　　地市急需降溫

　　地市的升溫已經(jīng)讓許多業(yè)內(nèi)人士意識(shí)到了危機(jī)的存在，此輪反彈已盛于2009年、2010年的地市。

　　今年9月4日，融創(chuàng)中國(guó)以單價(jià)7.3萬(wàn)元/平方米斬獲北京農(nóng)展館地塊，創(chuàng)全國(guó)單價(jià)地王。

　　隨即在9月5日，新鴻基旗下企業(yè)在經(jīng)過(guò)208輪舉牌後，以217.7億元奪得了掛牌價(jià)高達(dá)175.26億元的上海徐家匯中心項(xiàng)目地塊，溢價(jià)率達(dá)24.2%，折合樓面價(jià)37264.4元/平方米。當(dāng)日下午，在杭州土地市場(chǎng)，綠地、濱江和世茂三家企業(yè)以總價(jià)136.73億元瓜分了華家池三塊地。幾乎同時(shí)，世茂地産在蘇州以47.25億元總價(jià)拿下了金雞湖兩宗地塊。

　　在地王的影響下，今年9月中原監(jiān)測(cè)40個(gè)城市經(jīng)營(yíng)性用地環(huán)比上升約27%。其中含住用地供應(yīng)環(huán)比上升約12%，商服用地成交環(huán)比大幅上升約107%。商服用地大幅攀升主要得益於前期商服用地供應(yīng)的增加及開(kāi)發(fā)商購(gòu)地積極性的持續(xù)。

　　同時(shí)土地出讓金環(huán)比上升約62%。其中含住用地環(huán)比上升約50%，商服用地上升幅度較大，環(huán)比大幅上升約109%。40個(gè)城市平均樓面地價(jià)整體上漲約34%，其中一二線城市平均樓面地價(jià)上漲，三四線城市則下跌。

　　在此輪上漲中，北京商報(bào)記者看到，一二線城市的地價(jià)上漲幅度最大，其中一線城市平均樓面地價(jià)環(huán)比上漲約13%，二線城市環(huán)比大幅上漲約110%，三四線城市環(huán)比下降約20%。二線城市含住用地平均樓面地價(jià)大幅上漲，超過(guò)一線城市，主要得益於9月二線城市成交的含住用地位置相對(duì)優(yōu)越，如杭州、南京等地9月平均樓面地價(jià)破萬(wàn)元。

　　連續(xù)高漲的地市已經(jīng)引發(fā)了市場(chǎng)的連鎖反應(yīng)，隨即導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅上漲，特別是一線城市。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院9月百城房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，北京房?jī)r(jià)環(huán)比上漲3.75%，同比上漲26.88%，居百城漲幅之首。與此同時(shí)，廣州、深圳等一線城市房?jī)r(jià)同比漲幅均超過(guò)20%，高於其他城市。

　　“地市轉(zhuǎn)暖帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)越加明顯，因此樓市降溫需從地市下手。”一位業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者表示。

　　調(diào)控信號(hào)釋放

　　其實(shí)每次樓市調(diào)控之初，地市會(huì)首先釋放明顯信號(hào)，這主要是由於地市反映的是市場(chǎng)預(yù)期，也是政策出臺(tái)的鋪墊。

　　2009年樓市轉(zhuǎn)暖，各地土地市場(chǎng)出現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，隨即的2010年初，兩會(huì)之前北京出現(xiàn)了一日三地王的盛況，隨後限購(gòu)政策出臺(tái)，樓市調(diào)控大幕隨即拉開(kāi)。

　　而縱觀目前狀況亦是如此，滬杭蘇一日內(nèi)連續(xù)出現(xiàn)多個(gè)地王，已經(jīng)引發(fā)了市場(chǎng)警惕和監(jiān)管層的重視。

　　10月9日下午， 北京市土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)佈公告稱，“現(xiàn)因故暫停北京市順義新城第21街區(qū)21-18-001a、21-18-001c地塊R2二類居住用地、C9其他公共設(shè)施用地的出讓”。據(jù)悉，該地塊為原大龍地王天竺22號(hào)地的一部分。

　　隨即，杭州市國(guó)土資源局蕭山分局10月9日和10日分別掛出公告，稱據(jù)蕭山分局遞交函告要求，經(jīng)區(qū)招管辦備案，蕭政儲(chǔ)出(2013)31號(hào)，蕭政儲(chǔ)出(2013)32號(hào)地塊因故撤銷拍賣出讓。

　　隨後的10月15日，杭州市國(guó)土資源局正式發(fā)佈公告稱，以掛牌方式出讓的杭政儲(chǔ)出(2013)77、78號(hào)地塊，因需進(jìn)一步深化規(guī)劃等原因暫緩出讓。

　　在連續(xù)暫停準(zhǔn)地王的拍賣背後，是國(guó)土資源部的表態(tài)。今年9月25日，國(guó)土資源部在北京召開(kāi)部分地區(qū)和城市房地産用地管理和調(diào)控座談會(huì)。對(duì)一些地方政府默許甚至助推出現(xiàn)高價(jià)地，抬升房?jī)r(jià)地價(jià)；或在債務(wù)壓力下集中推出優(yōu)質(zhì)地塊，忽視有關(guān)均衡供地要求等行為提出了警示。同時(shí)明確，各地務(wù)必嚴(yán)防密控，將嚴(yán)防高價(jià)地作為近期市場(chǎng)穩(wěn)定的首要工作目標(biāo)。

　　而多數(shù)業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，即將召開(kāi)的十八屆三中全會(huì)將是地産新一輪調(diào)控來(lái)臨的時(shí)間點(diǎn)。

　　長(zhǎng)效機(jī)制能否見(jiàn)效

　　從限購(gòu)到房産稅再到長(zhǎng)效機(jī)制，對(duì)於樓市調(diào)控的各種藥方不斷，但是從曾被稱為史上最嚴(yán)的限購(gòu)政策而言，以往調(diào)控政策均為頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳的“階段性政策”，很難起到治本的作用。

　　面對(duì)近期樓市的暴漲，長(zhǎng)效機(jī)制調(diào)控的風(fēng)聲再起。日前媒體報(bào)道稱住建部等部門近期將對(duì)成都等地樓市進(jìn)行調(diào)研，目的在於收集相關(guān)資訊，總結(jié)各地調(diào)控樓市經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，醞釀的長(zhǎng)效機(jī)制正在制定中，並已經(jīng)數(shù)易其稿。目前對(duì)於長(zhǎng)效機(jī)制的具體描述，這是一個(gè)“大而全”的政策，包括住房用地供應(yīng)體系、房地産稅收制度、金融制度和住宅産業(yè)化等方方面面。

　　其中特別涉及到了有關(guān)房地産企業(yè)直接融資的政策可能會(huì)得到明確，房地産企業(yè)融資將進(jìn)一步市場(chǎng)化、多元化。其中，備受市場(chǎng)關(guān)注的房地産投資信託基金(REITs)政策方案，已被相關(guān)機(jī)構(gòu)提交至決策部門。

　　但與融資層面的鬆動(dòng)不同，未來(lái)的土地供應(yīng)政策仍將趨緊。其中，推進(jìn)城鎮(zhèn)化將可能帶來(lái)大量房地産用地需求，但為防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加嚴(yán)格。

　　一些業(yè)內(nèi)專家卻認(rèn)為，融資寬鬆和土地政策趨嚴(yán)，將導(dǎo)致地價(jià)的進(jìn)一步上漲。“其實(shí)樓市的矛盾就是平衡住宅的保障性和市場(chǎng)化，在我們國(guó)家住宅還是許多人保障問(wèn)題時(shí)，過(guò)分市場(chǎng)化導(dǎo)致了現(xiàn)在一系列問(wèn)題的出現(xiàn)，因此調(diào)控首先還是要明確保障大多數(shù)人的居住，而後才能適當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)化。”賴大臣