日前，北京市房地産交易管理網(wǎng)的一組數(shù)據(jù)引發(fā)業(yè)內(nèi)的持續(xù)關(guān)注。數(shù)據(jù)顯示：10月9日，北京可售商品房住宅庫(kù)存僅有59921套，這一庫(kù)存數(shù)據(jù)低於此前的年內(nèi)低點(diǎn)5月2日的60674套，再創(chuàng)年內(nèi)新低。同時(shí)，突破了庫(kù)存6萬(wàn)套的所謂“心理警戒線”。很多人擔(dān)心，對(duì)於需求如此大的北京市場(chǎng)而言，幾個(gè)月後會(huì)不會(huì)出現(xiàn)無(wú)新房可賣(mài)的情況？

　　回顧全年北京的房地産庫(kù)存變化，從年初達(dá)到8萬(wàn)套開(kāi)始就處?kù)断陆档内厔?shì)，自5月回落到年內(nèi)低點(diǎn)60674套起，一直在6萬(wàn)到6.5萬(wàn)套之間徘徊。及至10月，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的減少，新房銷售市場(chǎng)的火熱，庫(kù)存跌破6萬(wàn)套已是預(yù)料之中的事。

　　儘管庫(kù)存跌破6萬(wàn)套並不意外，但當(dāng)這一數(shù)據(jù)真的擺在人們面前時(shí)，還是會(huì)引發(fā)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的恐慌和疑慮。中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示：“如果以北京月均10000套計(jì)算，消化59921套庫(kù)存不用6個(gè)月。”

　　從北京以往庫(kù)存與市場(chǎng)關(guān)係來(lái)看，庫(kù)存8萬(wàn)套是供求均衡點(diǎn)，若高於8萬(wàn)套，説明供大於求，房?jī)r(jià)會(huì)滯漲甚至下跌，但低於8萬(wàn)套時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)上漲。而僅不足6萬(wàn)套的庫(kù)存，可能會(huì)影響10月份市場(chǎng)成交量，供求矛盾會(huì)更加明顯，房?jī)r(jià)上漲速度或再度加快。

　　北京真的到了“無(wú)房可賣(mài)”的境地嗎？

　　事實(shí)上，就在國(guó)慶前後，北京市土地整理儲(chǔ)備中心在幾天內(nèi)集中發(fā)佈了17宗經(jīng)營(yíng)性用地，總出讓土地面積高達(dá)188.9萬(wàn)平方米，其中包括10塊住宅用地，總面積也達(dá)到了157.8萬(wàn)平方米。而在已經(jīng)掛出出讓的總土地中，住宅類的地塊也多達(dá)15宗，合計(jì)面積達(dá)到230萬(wàn)平方米。疊加已經(jīng)出讓的土地814萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)全年住宅類土地出讓可能突破1400萬(wàn)平方米。

　　從拿地的速度和規(guī)模看，火熱的房地産市場(chǎng)不僅消化了大量的商品房庫(kù)存，同樣也點(diǎn)燃了開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地的熱情，未來(lái)北京的商品房市場(chǎng)迎來(lái)供應(yīng)高潮只是時(shí)間問(wèn)題。

　　“北京的庫(kù)存量已經(jīng)接近觸底，過(guò)去一年許多城市都經(jīng)歷了類似的過(guò)程，接下來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)有所提升，預(yù)計(jì)在明年一季度大量供應(yīng)就會(huì)入市。”上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示。

　　10日易居發(fā)佈的《9月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，截至9月底，上海易居房地産研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為7663萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.0%，同比減少2.8%。三季度庫(kù)存增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為明顯。除了北京、杭州、南京三個(gè)城市的庫(kù)存環(huán)比大幅減少外，12個(gè)城市的庫(kù)存均開(kāi)始回升。

　　儘管對(duì)於未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)無(wú)需過(guò)分擔(dān)心，但短期而言，“緊缺”的現(xiàn)狀無(wú)法回避。

　　“一般從拿地到商品房銷售的週期雖然在9~12個(gè)月，但如果市場(chǎng)好，從開(kāi)發(fā)商手中的儲(chǔ)備土地轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)，基本需要6個(gè)月以上的時(shí)間。如果低於6個(gè)月，也就是現(xiàn)在加快開(kāi)發(fā)，庫(kù)存也不會(huì)明顯緩解。”張大偉表示。

　　其實(shí)，造成北京庫(kù)存持續(xù)走低的原因除了市場(chǎng)的持續(xù)火熱，更有許多政策因素的影響。年內(nèi)出臺(tái)的高額的二手房交易所得稅政策使京城新房的需求持續(xù)高漲，同時(shí)，北京市對(duì)商品房銷售的限價(jià)政策，某種程度上也遲滯了許多項(xiàng)目的入市節(jié)奏。

　　庫(kù)存減少造成的最直接影響體現(xiàn)在銷售和房?jī)r(jià)兩個(gè)方面，供不應(yīng)求的局面不僅讓京城樓市頻頻出現(xiàn)“日光碟”，更讓房?jī)r(jià)也隨之穩(wěn)步提升。

　　不過(guò)，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，大量需求趕在眼下的時(shí)間節(jié)點(diǎn)入市並不理性。“北京不會(huì)出現(xiàn)無(wú)房可賣(mài)的局面”，隨著年內(nèi)房地産開(kāi)發(fā)腳步的加快，尤其是大量“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的土地不斷開(kāi)發(fā)入市，未來(lái)市場(chǎng)不僅供應(yīng)會(huì)得到有效緩解，價(jià)格也會(huì)出現(xiàn)重要變化。

　　“‘限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)’的土地開(kāi)發(fā)入市節(jié)奏肯定不同於之前的商品房銷售，為獲取最大的利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)肯定會(huì)以最快的速度、最大的規(guī)模推出在這種地塊上開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，而不會(huì)再像以前一樣分段開(kāi)發(fā)，等待價(jià)格上漲。”張大偉表示，一旦明年年初大量“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目集中入市，對(duì)市場(chǎng)供需和價(jià)格漲幅都會(huì)有轉(zhuǎn)折性的影響。