學區(qū)房價格比去年同期漲37% 購買者往往是二套房買家———

　　近年來無論政策走向如何，學區(qū)房都不缺剛需客戶。據21世紀不動産北京新景家園店工作人員介紹，同一區(qū)域內學區(qū)房能比非學區(qū)房均價每平方米高接近萬元。目前，北京已經形成了幾個頗具規(guī)模的學區(qū)房熱點板塊，如中關村地區(qū)，包括中關村、學院路以及萬柳；東城區(qū)東四板塊；西城區(qū)平安裏板塊；朝陽區(qū)朝陽門板塊等。這些區(qū)域聚集了稀缺中小學教育資源，需求的強勁和房源的相對稀少導致“學區(qū)房”不僅成為嚴厲調控下最抗跌的板塊，價格也是節(jié)節(jié)攀高。

　　高價學區(qū)房遭購房人“瘋搶”

　　校區(qū)的分配在城區(qū)內較為廣泛，以四環(huán)海澱區(qū)中關村一小、二小、四小為主的學區(qū)房在單價上佔據了一定的優(yōu)勢，而三環(huán)以朝陽區(qū)芳草地小學、育慧裏小學為主的學區(qū)房由於周圍配套小區(qū)完善，在價格上也是“毫不示弱”，二環(huán)以內東城區(qū)府學衚同小學、丁香衚同小學及東交民巷小學，由於學區(qū)本身資質優(yōu)良，且處在城中繁華地段，價格幾乎領漲整個學區(qū)房市場，學區(qū)房的價格與購房人的購買意願成正比。而且從目前成交的情況看，價格越貴的學區(qū)房，遭到爭搶的程度反而越高。

　　專家解析：“偉嘉安捷”統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，以中關村一小附近的學區(qū)房價格大多在420萬至460萬之間，而芳草地小學及育慧裏小學周邊的學區(qū)房價格也保持在400萬以上。偏近於城中心的東城區(qū)府學衚同、史家衚同及東交民巷的價格也在300萬至450萬之間，總體來説，四環(huán)內各學區(qū)房的價格均保持在400萬以上，因此首套房的貸款額度大多集中在300萬以上，而二套房的貸款額度多為135萬至180萬之間。以目前購房人的總體情況來看，處於二套購買學區(qū)房的人數偏多，佔總體購房人的60%至70%。

　　學區(qū)房漲幅要高於非學區(qū)房

　　21世紀不動産安信門店抽樣監(jiān)測數據顯示，在市場回暖的月份，學區(qū)房相應活躍度較高，需求更加旺盛。6、7月份全市整體學區(qū)房的價格環(huán)比漲幅3.5%左右，而非學區(qū)房價格環(huán)比漲幅1.3%。與去年同期房價相比，全市房價同比普漲30%左右。其中學區(qū)房漲幅要高於非學區(qū)房，同比漲幅37%左右。由於近兩個月非學區(qū)房價格漲幅趨緩，因此學區(qū)房與周邊非學區(qū)房成交均價出現(xiàn)差距拉大跡象。

　　據21世紀不動産北京安信瑞德在西城區(qū)、崇文區(qū)兩個區(qū)域的多家門店介紹，20%的交易稅對改善型、投資型需求起到了嚴苛的制約作用，然而滿5年的無稅房受影響較小。學區(qū)房多屬於老舊小區(qū)，購買可以降低稅費同時解決孩子上學問題，成為置換的最佳選擇。家住通州的李女士，近期在為解決3歲兒子的上學問題提前籌謀，她將名下唯一住房果斷掛牌，以期快速出售後置換到西城的學區(qū)房，為達成儘快置換不惜降低出售房源的掛牌價。

　　購買學區(qū)房問清具體入學規(guī)定

　　據21世紀不動産北京區(qū)域總經理寇海龍觀察：“為解決子女就學問題，置換學區(qū)房已由‘個別現(xiàn)象’日漸形成普遍趨勢。優(yōu)質教育資源分佈不均衡、學區(qū)房源少造成了學區(qū)房價格高、漲幅大，而且供不應求。”然而，學區(qū)房背後，也隱藏著風險。即便是購置了學區(qū)房，也未必真有資格上“名校”。特別提醒消費者：第一，有學區(qū)房需求的購房者，必須將置業(yè)計劃前置。具體是提前3年還是2年，一定要向目標學校打聽清楚落戶年限的規(guī)定，否則可能購買了學區(qū)房，卻發(fā)現(xiàn)為時已晚。第二，儘量錯開學區(qū)房交易的高峰時段，降低成本。有些家長總是要等到5月甚至6月才想到學區(qū)房，時間有些晚。第三，需要查明學校對生源的限制。有的學校只收一手房業(yè)主的孩子，不收二手房業(yè)主的孩子，有的則規(guī)定無論一二手房，只有一次入學資格。所以要調查清楚原業(yè)主的小孩有沒有佔用學位。第四，投資學區(qū)房，面積不宜過大，以舒適為宜，勿過度追求“名校”。

　　從學區(qū)房特性及供需關係來看，寇海龍認為學區(qū)房房源量較少，流動性較差，短期內學區(qū)房價格下降的可能性很小。在調控不放鬆的背景下，目前價格過高催生了觀望的情緒，存在一定的議價空間。

　　文/本報記者 周宏

[責任編輯： 王君飛]