招商地産收殼一年，宣佈擬向香港子公司東力實業(yè)控股注資近50億元人民幣資産。上月25日發(fā)佈公告後，東力實業(yè)控股接連下跌，昨日收于2.37港元/股，短短4個交易日股值縮水超過25%。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，之前對於注資資産的高期待落空，另外東力還面臨新股上市的複雜程式，令不少投資人選擇離開。

　　東力實業(yè)市值4日縮水25%

　　根據(jù)公司公告，這50億資産屬於公司全資子公司香港瑞嘉投資屬下四家控股公司，該四家公司共持有重慶長嘉匯、南京雍華府等八個房地産開發(fā)項目，分佈于廣州、佛山、重慶和南京四個城市，建築面積共538.14萬平方米，其中未售部分323.44萬平方米，上述資産轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)價格為人民幣49.65億元。

　　作為收購支付對價，東力實業(yè)將向瑞嘉投資發(fā)行約61.77億港元的永久存續(xù)可換股證券，折股價1.61港元/股，票面零利率；或者東力實業(yè)按本次交易購入資産折算發(fā)行新股38.37億股，發(fā)行價格不低於1.61港元/股。

　　而東力實業(yè)是公司去年收購的香港上市公司，本次資産注入距離東力實業(yè)控制權(quán)變化未到24個月。公開資料顯示，2012年5月，招商地産公告以每股0.26港元、共計1.99億港元收購東力實業(yè)7.498億股，持股70.18%，這也是內(nèi)地房企赴港買殼的首個成功案例。

　　《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，本次招商地産注入項目中，體量最大的重慶長嘉匯一期去年預(yù)售僅達(dá)3.88%，而南京雍華府未開盤已計提7200萬元存貨跌價準(zhǔn)備。

　　中國北方證券集團有限公司副總裁黃嘉銳表示，把賣不動的項目注入子公司借殼，這是得到一隻股票很較劃算的方法，反正資産都賣不出去，把40多億的資産變成股本，發(fā)行股票後就能為母公司圈回現(xiàn)金，賣不動房子賣股票，現(xiàn)在地産公司都普遍沒有什麼現(xiàn)金，這是地産圈裏並不罕見的手段。

　　黃嘉銳認(rèn)為，詳細(xì)的資産注入資訊披露以前，投資者對注入的資産品質(zhì)有所期待，東力還可以炒一個概念股，消息公佈以後，東力股價一路下跌，已經(jīng)表明大家對那些項目並不買賬。項目品質(zhì)和融資能力有很大關(guān)係，目前的香港投資者已經(jīng)比較成熟，不願把錢花在資産品質(zhì)不好的股票上，如果估值過高，投資者也大多止步于觀望，不會潦草買入。

　　前景看淡投資者用腳投票

　　除此之外，港股IPO規(guī)則明確表示，注入資産必須要有過去三年持續(xù)的經(jīng)營記錄，前兩年利潤之和不能低於3000萬，最後一年不得低於2000萬利潤。盛富資本和盛諾金地産基金總裁黃立衝則表示，這次招商地産注入的資産是經(jīng)過折中後的方案，資産比較零散，沒有明確的軸或策略，組合減值有所削減。

　　公告顯示，這次招商地産注入資産有兩種支付方式可供選擇，中銀證券趙強認(rèn)為，採取哪種方案取決於市場對東力實業(yè)未來是否看好，若股價高於1.61港元/股，能發(fā)行新股，則根據(jù)支付原則，東力實業(yè)將用向其他投資者配售股份募集所獲取的資金進(jìn)行支付剩餘的15.13億港元差價，獲得融資。但股價若低於1.61港元/股，則不會為招商地産帶來直接現(xiàn)金回報。

　　對於東力的融資前景，黃立衝並不看好，他認(rèn)為，雖然招商地産注入資産規(guī)模較大，但是很多已經(jīng)賣掉大半，現(xiàn)金流已經(jīng)入賬，反映出來的其實是一本過去的帳單，而且是母公司某部分的成績表，並不能説服投資者注入充足的現(xiàn)金流。並且，由於一般經(jīng)過評估的過程已經(jīng)把資産潛在的價值折現(xiàn)算入，如果打折比例不高，升值的空間受到限制，那麼投資者對於股價的期待值也不會很高。

　　操作繁瑣資産注入難度大

　　東力實業(yè)控股公告中稱，由於招商地産此次注入資産距收購東力時間未滿24個月，依聯(lián)交所相關(guān)條例將構(gòu)成反收購，將被視作首次上市。東力實業(yè)在公告表示，收購須待達(dá)成多項條件(包括獨立股東批準(zhǔn))後方可作實，而有關(guān)條件不一定會達(dá)成。此外，上市委員會不一定會授予本公司提出新上市申請的批準(zhǔn)。若上市委員會並未授出該批準(zhǔn)，協(xié)議將不會成為無條件，收購將不會進(jìn)行。

　　盛富資本和盛諾金地産基金總裁黃立衝認(rèn)為，買了殼又按申請發(fā)行新股的方式上市，牽涉更多的程式，這種方法本身非常複雜，內(nèi)地十年都難得見到一個案例，未來能否通過存在較大的不確定性。招商地産選擇這個方法，證明公司有迫切融資需求，等不了24個月，於是只有忍受買了殼卻按IPO上市要求來走。

　　招商地産年報顯示，年來公司資産負(fù)債率年年攀升，2008年至今已有57.3%上漲到73.3%。

　　對此，招商地産財務(wù)總監(jiān)黃培坤表示，公司已做好充分的資源準(zhǔn)備，並且戰(zhàn)略發(fā)展的也客觀需要，所以等不及24個月。他認(rèn)為，這次收購雖令公司重新經(jīng)本港嚴(yán)格的上市審批程式，但可增加公司透明度，助股東了解公司新業(yè)務(wù)。

　　黃立衝表示，採取這種方法往往是在前期沒有做好規(guī)劃，很多國內(nèi)公司對於買殼、資本注入並不懂行，剛買了殼就急著塞資産，不做好準(zhǔn)備和規(guī)劃，最終只能用更複雜的過程換來並不大的融資量。

　　打造平臺意在降融資成本？

　　招商地産董秘劉寧表示：“(東力實業(yè))屬於A股控股子公司，海外融資成本相對較低，還是很有意義的。未來的東力實業(yè)不單只是一個融資平臺，同時也是另外一個利潤中心，項目的開發(fā)有資金的支援將會做得更快。”

　　蘭德諮詢總裁宋延慶説，很可能是因為招商地産僅是通過將資産注入東力地産來試探港股市場，而並不打算現(xiàn)在就通過港股市場大規(guī)模融資。宋延慶説，雖然很多港股分析師認(rèn)為，招商地産是因為缺錢所以才要借殼。但事實上，招商地産也許是內(nèi)地開發(fā)商中最不缺錢的幾家之一。其母公司——招商局集團，擁有包括招商銀行、招商證券等金融機構(gòu)。錢，對於招商地産來説，不是大問題。在這樣的背景之下，招商借殼東力實業(yè)，更多是出於戰(zhàn)略性佈局考慮的前期動作。

　　東莞證券認(rèn)為，在當(dāng)前內(nèi)地房企受調(diào)控影響，融資渠道不通等情況下，招商地産若能充分利用東力實業(yè)這一海外融資平臺，實現(xiàn)海外融資(特別是股權(quán)融資)，意義重大。

　　銀河證券的研報則指出，借殼的更大意義在於為招商地産低成本借貸。上述研報以在香港上市中國海外發(fā)展為例，稱中海2012年融資成本大約為3.7%，2012年招商地産的融資成本為6.49%，較中海外高出2.7個百分點，若招商地産融資成本與中海外相若，按照招商地産年均250億左右的借款規(guī)模，可節(jié)約財務(wù)費用7億元左右，增厚每股收益0.4元。據(jù)每日經(jīng)濟新聞

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