本報(bào)記者 王麗新

　　3月31日，京“國(guó)五條”細(xì)則落地執(zhí)行，涉及京籍成年單身人士禁購(gòu)二套房和個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得稅按差額20%收稅等政策。對(duì)此，業(yè)界普遍認(rèn)為，總體而言，北京(樓盤(pán))細(xì)則比較嚴(yán)厲，將改變房地産市場(chǎng)上漲預(yù)期，尤其住宅市場(chǎng)成交量將走低。

　　不過(guò)，北京細(xì)則落地之後，政策是否會(huì)影響新房市場(chǎng)，是否會(huì)加大房企的銷售壓力？“今年保利地産在北京將提升商用類産品在所有項(xiàng)目中的比例，加大滿足剛性需求為主的産品供應(yīng)。”保利地産北京公司副總經(jīng)理王英男向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，總體來(lái)説，公司將通過(guò)調(diào)整産品結(jié)構(gòu)的方式來(lái)應(yīng)對(duì)北京調(diào)控細(xì)則。此外，公司在北京的銷售目標(biāo)仍舊鎖定在一百億元，而整個(gè)集團(tuán)的銷售目標(biāo)則要比去年提升20%，達(dá)到1200億元。

　　加推商用和剛需産品

　　事實(shí)上，此次北京細(xì)則的出臺(tái)被業(yè)界解讀為將改變樓市預(yù)期，二季度住宅市場(chǎng)將降溫。對(duì)此，中經(jīng)聯(lián)盟首輪輪值主席陳粱向記者表示，細(xì)則落地後，未來(lái)確實(shí)會(huì)對(duì)一些改善型産品或者部分剛需産品受到一定影響。

　　對(duì)此，中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，細(xì)則中提及提高二套房首付款比例，具體這一比例可能上浮至七成，政策對(duì)新建住宅的主要影響將集中在單價(jià)25000元平方米以上的産品中。

　　如此一來(lái)，房企將面臨的銷售壓力不言而喻。對(duì)此，王英男錶示，北京保利今年將通過(guò)調(diào)整産品結(jié)構(gòu)的方式來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。“保利地産2012年在京銷售額為100多億元，從已售産品的結(jié)構(gòu)來(lái)看，其中大約80%-90%是住宅産品，只有10%有餘的産品屬於商用類，包括寫(xiě)字樓和商鋪。保利地産今年在北京主要有5個(gè)項(xiàng)目銷售，包括高端住宅、剛需産品和商業(yè)廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)，而在所有項(xiàng)目中，商用類産品的比重要佔(zhàn)到40%以上。”

　　如此一來(lái)，北京保利在保持百億元銷售目標(biāo)的情況下，商用類産品比例提升了約30個(gè)百分點(diǎn)，正如王英男所言，“我們的産品結(jié)構(gòu)比例呈現(xiàn)出此消彼長(zhǎng)的形態(tài)，今年推向市場(chǎng)的住宅類産品比重大幅度下降”。

　　高端産品比重下降

　　事實(shí)上，王英男坦言：“在去年推出的住宅産品中，約80%-90%為高端住宅。銷售單價(jià)在40000元平方米以上的住宅産品在北京公司100多億元銷售額中佔(zhàn)60%以上，其中，保利·中央公園實(shí)現(xiàn)銷售額約40億元，保利東郡約20億元。”

　　同時(shí)，他強(qiáng)調(diào)，從今年推向市場(chǎng)的産品結(jié)構(gòu)來(lái)看，單價(jià)40000元平方米以上的高端住宅比例會(huì)大幅降低。目前，保利東郡只剩下70套房左右，加之地下車位和項(xiàng)目中的配套商鋪，貨值大約15億元，而整個(gè)項(xiàng)目可能將在8月份收盤(pán)。除此之外，保利地産薊門(mén)橋項(xiàng)目將在10月份入市。不過(guò)，該項(xiàng)目也只有十幾億元至二十億元左右的貨量。

　　由此可見(jiàn)，保利地産今年在北京推出的高端項(xiàng)目貨值要比去年少25億元左右，下降幅度約為25%。不過(guò)，業(yè)界更為關(guān)注，細(xì)則的落地是否能讓保利地産順利實(shí)現(xiàn)這些高端樓市的去化？

　　對(duì)此，王英男透露，實(shí)際上，受新“國(guó)五條”中個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房所得稅按差額20%收稅政策影響，一些改善型需求的客戶放棄了購(gòu)買(mǎi)二手高端住宅的想法，轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)能夠一步到位的新盤(pán)。以保利東郡為例，整個(gè)3月銷售額約達(dá)2億元，這是該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)以來(lái)取得的單月最高銷售業(yè)績(jī)。

　　而3月30日當(dāng)天，記者也在保利東郡的售樓處發(fā)現(xiàn)，看房的人不少，甚至有當(dāng)場(chǎng)達(dá)成成交意向的。

　　“最近看房的人明顯增多，其中一部分確實(shí)是受細(xì)則影響，放棄購(gòu)買(mǎi)二手高端住宅。”售樓中心的一位銷售人員向記者表示，“此外，這也是因?yàn)槲覀兊臉潜P(pán)漲價(jià)幅度是四環(huán)以內(nèi)漲價(jià)幅度最小的樓盤(pán)”。

　　對(duì)此，王英男錶示，“項(xiàng)目2011年8月開(kāi)盤(pán)時(shí)，大戶型均價(jià)為48000元平方米-49000元平方米之間，近兩年時(shí)間過(guò)去了，現(xiàn)在我們的大戶型房源成交均價(jià)僅在52000元平方米左右。”上漲幅度僅為7%，這確實(shí)是項(xiàng)目在3月單月成交量高達(dá)約14套的主要原因。

　　對(duì)此，思源經(jīng)紀(jì)北京公司總經(jīng)理周巍向記者表示，實(shí)際上，這幾年北京高端産品受政策影響並不大。“我們對(duì)高端市場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果顯示，北京四環(huán)內(nèi)的高端産品共計(jì)約3000套，但市場(chǎng)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些。”

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