■本報(bào)記者 王崢

　　面對持續(xù)火爆的北京樓市，相關(guān)部門近日開始接連出臺新政策為樓市降溫。

　　9月12日，《證券日報(bào)》記者了解到，繼封堵“假”結(jié)婚購買新房後，同樣的限制政策也開始適用到二手房市場。同時(shí)，即便是全款購房者，如果資質(zhì)不合格，也無法通過婚內(nèi)更名的方式，讓無購房資質(zhì)的一方單獨(dú)在房本上署名。

　　而在記者當(dāng)天的實(shí)地採訪中，部分房産仲介人士稱，在上述政策實(shí)施後，效果可謂立竿見影，不但到府客戶減少，一些本打算通過“假”結(jié)婚買房的客戶也暫時(shí)選擇了放棄。

　　對此，中原地産首席分析師張大偉也表示，實(shí)施這項(xiàng)新政策後，將有效遏制“假結(jié)婚”購房的行為，隨著投資客的減少，市場或?qū)⒊霈F(xiàn)調(diào)整。

　　房價(jià)持續(xù)上漲

　　在政策不斷收緊的背後，則是火爆了許久的樓市。

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月北京商品住宅成交總金額高達(dá)2585億元，已超過去年總額。

　　以最近的8月份為例，北京新建商品房住宅(剔除保障房)合計(jì)簽約4175套，成交均價(jià)36180元/平方米，雙雙保持在高位運(yùn)作。且當(dāng)月全市平均單套商品房住宅成交金額也達(dá)到了526萬元的歷史最高點(diǎn)，四環(huán)內(nèi)平均單套總價(jià)更是高達(dá)1500萬元左右，五環(huán)內(nèi)平均單套成交金額也超過了1000萬元。

　　而在進(jìn)入“金九銀十”後，市場成交量繼續(xù)上漲。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份首周北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交3185套，成交面積31.65萬平方米，環(huán)比分別增加32%、32%，這一成交量也創(chuàng)造了近5周的新高。

　　值得注意的是，雖然新盤入市的價(jià)格相較此前已經(jīng)大幅上漲，但仍難以阻止人們的買房熱情。

　　其中位於東南四環(huán)小紅門外的江南府，今年6月份首期開盤時(shí)的均價(jià)還只有45000元/平方米，由於銷售異常火爆，新加推的房源價(jià)格已經(jīng)上漲至68000元/平方米，短短3個(gè)月時(shí)間，漲幅便超過了50%。而即便是漲價(jià)後，前來諮詢的購房者仍是絡(luò)繹不絕，只是由於短期價(jià)格漲幅過快，部分購房者還沒有下定購買決心，“要是每平方米不到6萬元，我會毫不猶豫，接近7萬元的價(jià)格確實(shí)有點(diǎn)高，但是如果沒有更好的投資選擇，我還是會買這裡，畢竟放長遠(yuǎn)點(diǎn)看，價(jià)格應(yīng)該還是會漲的”。有前來看房的投資客表示。

　　實(shí)際上，就連首期買到該項(xiàng)目的客戶，都對如此漲幅感到驚訝。“當(dāng)時(shí)買這個(gè)項(xiàng)目是覺得價(jià)格相比周邊便宜不少，所以排號的人也非常多，基本上是三、四個(gè)買房人搶一套房源，但即便是這樣我們這些買上房的業(yè)主，也沒想到漲這麼多。”這位江南府的業(yè)主表示，他已經(jīng)考慮如果能以68000萬元/平方米的價(jià)格售出，就會選擇賣出這套房子，進(jìn)而選擇更靠近市區(qū)的二手房，“畢竟房子還沒過戶，不會佔(zhàn)用我的首套房資格。另外南二環(huán)附近很多二手房價(jià)格也比這裡便宜了許多”。

　　同時(shí)，位於昌平區(qū)北七家的萬科翡翠公園，銷售均價(jià)超過5萬元/平方米，單套房屋售價(jià)在700萬元—1200萬元之間。其項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，“確實(shí)停止排號了，關(guān)係戶都安排不過來，想買的話還是要早點(diǎn)説”。

　　此外，位於回龍觀的京投公園悅府和位於通州梨園的華業(yè)東方玫瑰，雖然開盤均價(jià)分別達(dá)到了42000元/平方米和53000元/平方米，但以記者的親身經(jīng)歷來講，如果沒有提早託人找關(guān)係，仍然很難買到。“華業(yè)這邊有個(gè)老太太，排到號了但是前幾天在現(xiàn)場沒有選到房子，直接就暈倒了。”有現(xiàn)場參與選房的市民對記者表示。

　　業(yè)內(nèi)人士也指出，今年市場確實(shí)有點(diǎn)瘋狂，“門頭溝電建地産的那個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)接近5萬元/平方米，當(dāng)期推出的156套房源不到一個(gè)小時(shí)就賣完了，離市區(qū)近的項(xiàng)目就更不用説了”。

　　而對於新房市場如此火爆的原因，上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從最表面的原因分析，主要就是供不應(yīng)求。

　　根據(jù)據(jù)北京市房地産交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，北京可售期房住宅的剩餘套數(shù)為3萬套，面積約400萬平方米，可售現(xiàn)房住宅套數(shù)約為3.2萬套，可售面積約416萬平方米。兩者相加合計(jì)住宅套數(shù)為6.1萬套。這一數(shù)字同比去年下滑兩成多，且為近三年來的新低。

　　記者接觸到的購房者也普遍表示，“能買到的新項(xiàng)目就那麼幾個(gè)，裏面還有幾個(gè)是單價(jià)超過10萬元/平方米的豪宅，我們可選擇的空間真的不大”。

　　二手房交易量創(chuàng)新高

　　二手房方面，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì)，9月份首周北京全市二手住宅共網(wǎng)簽6604套，環(huán)比增長11%，時(shí)隔18周後，單周交易量再次突破6000套。

　　而今年前8個(gè)月，北京二手房成交量更是創(chuàng)下2010年以來的新高，共成交18.35萬套，較去年同期上漲46.1%。8月份也再次回到2.5萬套高點(diǎn)，環(huán)比7月份上漲15%。

　　實(shí)際上，7月份和8月份，不少區(qū)域的二手房價(jià)格再次迎來一波上漲，也讓不少業(yè)主重新選擇了觀望，而這也造成了實(shí)際可售房源的減少。

　　以記者報(bào)社旁邊的兩個(gè)小區(qū)為例，雖然掛出的房源數(shù)量在100套左右，但真正在近期可以成交的房源只有20套上下。“大部分都是換房的業(yè)主，除非他們已經(jīng)看好其他房子，否則肯定是不會賣的，另外還有一些房子的業(yè)主家裏本身有糾紛，我們也不會推薦給客戶，這樣再剔除一些價(jià)格過高的賣家，靠譜能成交的也就10多套。”該小區(qū)周邊的一家仲介公司員工表示，“目前比較靠譜的價(jià)格是10萬元/平方米，如果學(xué)區(qū)名額沒有被佔(zhàn)，且是滿五唯一的業(yè)主願(yuàn)意以這個(gè)價(jià)格出售，一般一天之內(nèi)就會有買家下定金。”

　　而在通州某別墅疊拼項(xiàng)目，記者的一位朋友在6月份以650萬元的價(jià)格定下了一套上疊，但隨著7月份和8月份整個(gè)市場價(jià)格出現(xiàn)上漲，業(yè)主不惜賠償50萬元的定金毀約，9月初再次掛出時(shí)，這套上疊的價(jià)格已經(jīng)上漲至900萬元。

　　值得注意的是，隨著郊區(qū)新盤價(jià)格的飛漲，北京部分市區(qū)和郊區(qū)的二手房價(jià)格也出現(xiàn)了倒掛的情況。例如位於北五環(huán)與北六環(huán)中間的京投公園悅府，其附近建築時(shí)間在2010年左右的普通二手房價(jià)格普遍在4萬元/平方米以上，而作為新盤的京投公園悅府，售價(jià)和二手房價(jià)格相差無幾，也是其銷售火爆的原因。至於距離北京政府部門新辦公地不遠(yuǎn)的通州梨園地區(qū)，普通二手房價(jià)格也在5萬元/平方米上下。

　　而南二環(huán)附近不少建於1990年左右的住宅，其售價(jià)也只在4萬元/平方米左右。甚至建國門附近一些較新的小區(qū)，價(jià)格也只在7萬元/平方米左右。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士指出，郊區(qū)二手房價(jià)格超過市區(qū)，主要是得益於郊區(qū)有更多的新盤和土地出讓，這些都刺激了郊區(qū)二手房價(jià)格的上漲，而市區(qū)由於缺乏新盤和新出讓土地，價(jià)格反而比較穩(wěn)定。但需要注意的是，郊區(qū)無論是生活配套，還是上班上學(xué)，都不能和市區(qū)相比，價(jià)格出現(xiàn)倒掛，主要還是源於投資客的炒房行為，剛需人群如果想買房，這一點(diǎn)需要格外注意。

　　封堵“假結(jié)婚”

　　面對如此火爆的市場，相關(guān)部門在近期則是接連出手整治，打擊對象也集中在投資客身上。

　　近日，北京便施行新政，封堵通過結(jié)婚騙取購房資質(zhì)的行為。夫妻雙方購買新房時(shí)，在網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，無法以沒有購房資質(zhì)一方名義單獨(dú)署名房本。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士此前指出，一些全款購房者，依然可以通過“假”結(jié)婚內(nèi)的結(jié)婚、離婚手段，來完成購房，“在政策要求上，必須要有購房資格的一方在房本署名。如果之後做了貸款抵押，整個(gè)貸款的續(xù)存期內(nèi)是不可以再更名的。這種政策其實(shí)封堵了一些人通過短期結(jié)婚離婚獲得購房資格的可能性。但如果是全款，因?yàn)樵诨閮?nèi)是可以做更名的，所以政策很難封堵那些通過假離婚獲得購房資格而全款購房的這部分人群”。

　　不過，9月12日，記者在實(shí)地走訪中了解到，從當(dāng)天開始，即便是全款購房者，也無法在婚內(nèi)更名給無購房資質(zhì)的配偶，且同樣的限制政策也開始適用到二手房市場。

　　“這樣政策主要針對的就是投資客，房價(jià)如此上漲，市場中確實(shí)存在不少投資客，一些新盤中投資客的比例甚至超過了剛需客戶，封堵通過結(jié)婚騙取購房資質(zhì)，確實(shí)可以限制一部分投資客的炒作行為。”有房企負(fù)責(zé)人士表示。

　　不過，在一些業(yè)內(nèi)專家看來，上述政策仍是治標(biāo)不治本，“一線城市的住宅市場，未來走勢如何，更多的取決於信貸政策。之所以人們炒房熱情高漲，也是由於缺乏其他的投資渠道，要想做到房地産市場健康發(fā)展，還需要從多個(gè)方面去解決”。(來源：證券日報(bào))