原標(biāo)題：重磅 南京今天開始重啟限購(gòu) 瘋狂 昨新房成交量創(chuàng)歷史紀(jì)錄

　　南京市政府昨天宣佈，9月26日起執(zhí)行房地産市場(chǎng)限購(gòu)政策，擁有一套住房的外地家庭禁止來(lái)寧買住房，有2套房的南京家庭禁止購(gòu)買新建商品住房。重啟限購(gòu)令對(duì)南京樓市會(huì)産生什麼樣的影響，揚(yáng)子晚報(bào)記者昨天進(jìn)行了全方面的採(cǎi)訪。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 王燁 馬祚波

　　最新消息

　　時(shí)隔兩年後 南京重啟限購(gòu)

　　揚(yáng)子晚報(bào)訊（記者 仇惠棟）南京市政府9月25日宣佈，9月26日起執(zhí)行房地産市場(chǎng)限購(gòu)政策，擁有一套住房的外地家庭禁止來(lái)寧買住房，有2套房的南京家庭禁止購(gòu)買新建商品住房。

　　南京市人民政府辦公廳下發(fā)的《關(guān)於進(jìn)一步調(diào)控我市房地産市場(chǎng)實(shí)施主城區(qū)限購(gòu)措施的通知》指出，為進(jìn)一步落實(shí)《市政府關(guān)於推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》（寧政發(fā)〔2016〕75號(hào)），穩(wěn)定房地産市場(chǎng)，在前期“控房?jī)r(jià)、控地價(jià)”的基礎(chǔ)上，對(duì)主城區(qū)（不含高淳、溧水、六合，下同）實(shí)施住房限購(gòu)措施：一、暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。二、暫停向擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房。新建商品住房以合同鑒證時(shí)間為準(zhǔn)，二手住房以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)。房地産開發(fā)企業(yè)和房地産經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得向不符合條件的購(gòu)房人出售商品住房，違反上述規(guī)定的，房地産交易和不動(dòng)産登記部門不得辦理相關(guān)手續(xù)。這一通知自2016年9月26日起執(zhí)行。

　　南京市政府昨天宣佈，9月26日起執(zhí)行房地産市場(chǎng)限購(gòu)政策，擁有一套住房的外地家庭禁止來(lái)寧買住房，有2套房的南京家庭禁止購(gòu)買新建商品住房。重啟限購(gòu)令對(duì)南京樓市會(huì)産生什麼樣的影響，揚(yáng)子晚報(bào)記者昨天進(jìn)行了全方面的採(cǎi)訪。 揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 王燁 馬祚波

　　南京限購(gòu)歷史

　　2011年2月，對(duì)已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供1年以上（含1年）納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，可新購(gòu)1套住房（含新建商品住房和二手住房）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無(wú)法提供1年以上（含1年）本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房。

　　2014年9月，宣佈取消房産限購(gòu)，購(gòu)房將不再提供新購(gòu)住房證明。

　　4大重點(diǎn)

　　重點(diǎn)1：針對(duì)人群

　　本地人外地人買房都有限制

　　與蘇州、杭州等地出臺(tái)的房産“限購(gòu)令”不同，此次南京的新版“限購(gòu)令”不僅限外，而且也限內(nèi)，也就是針對(duì)外地客戶與本地家庭都有所涉及。具體來(lái)看，已經(jīng)購(gòu)買了1套或以上的外地人，將不得在南京購(gòu)買房産，包括新房與二手房；對(duì)於本地人來(lái)説，家庭名下有2套及以上住房的，將不得再次購(gòu)買新建商品房，二手房則是放開的。

　　這是與2011年南京出臺(tái)過(guò)的“限購(gòu)令”最大的不同點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，針對(duì)有購(gòu)房需求的本地客戶，新版“限購(gòu)令”並沒(méi)有“一刀切”，而是限制其購(gòu)買新房，二手房市場(chǎng)依然可以放開購(gòu)買，這意味著政策採(cǎi)取的是差別化舉措，保護(hù)了購(gòu)買首套房、二套房的剛需及改善性客戶，“限購(gòu)令”的主要目的還是打擊投機(jī)性購(gòu)房。

　　四大重啟限購(gòu)的城市中，南京算不算最嚴(yán)？業(yè)內(nèi)人士分析，與只限外地人買二套房的杭州、蘇州相比，南京肯定是嚴(yán)厲多了；但與廈門相比屬於各有側(cè)重，程度相當(dāng)，南京對(duì)本地人買二手房，以及外地人買首套房未做限制，而廈門限購(gòu)只針對(duì)144平方米以下的普通商品住房。

　　重點(diǎn)2：限購(gòu)區(qū)域 單價(jià)萬(wàn)元左右的六合不限購(gòu)

　　在2011年出臺(tái)的“限購(gòu)令”中，限購(gòu)區(qū)域不包括高淳和溧水兩個(gè)區(qū)域，而在本次的“限購(gòu)令”裏，限購(gòu)範(fàn)圍除了江南六區(qū)和江寧、浦口之外，高淳、溧水、六合是不在限購(gòu)範(fàn)圍中的，也就是説，六合從之前的“限購(gòu)區(qū)域”到如今的“非限購(gòu)區(qū)域”，這是否意味著六合的房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)異動(dòng)呢？

　　榮盛發(fā)展副總裁唐登洋昨天接受揚(yáng)子晚報(bào)記者採(cǎi)訪時(shí)表示，六合當(dāng)?shù)氐纳唐贩抗?yīng)量中，大約70%-80%是榮盛地産旗下樓盤的産品，可以説榮盛的當(dāng)?shù)氐摹暗禺b大鱷”，每月的成交量都在600套左右。他認(rèn)為，南京市政府此次將六合劃入非限購(gòu)區(qū)，體現(xiàn)了調(diào)控政策的差別化和精準(zhǔn)化。

　　“六合目前的房?jī)r(jià)水準(zhǔn)普遍不高，每平方米約在1萬(wàn)元上下，沒(méi)有必要進(jìn)行限購(gòu)”，唐登洋指出，受到南京樓市整體向好的影響，六合樓市近期也出現(xiàn)了一波熱潮，房?jī)r(jià)跟五年前的5000元/ 相比翻了一番，來(lái)自南京主城的客戶也從10%上升到50%左右，此次“限購(gòu)令”出臺(tái)後，相信會(huì)繼續(xù)給六合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)帶來(lái)一定的利好，六合樓市將因此受益。

　　重點(diǎn)3：執(zhí)行時(shí)間 今天開始就限購(gòu)了

　　關(guān)於限購(gòu)政策執(zhí)行的具體時(shí)間，揚(yáng)子晚報(bào)記者了解到，新房是以合同鑒證日期為準(zhǔn)，二手房是分為兩類，主城區(qū)裏玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花臺(tái)這六個(gè)區(qū)是以二手房網(wǎng)簽的時(shí)間為準(zhǔn)，江寧、浦口兩區(qū)則是以二手房合同網(wǎng)簽時(shí)間或受理時(shí)間為準(zhǔn)，執(zhí)行的時(shí)間節(jié)點(diǎn)均為9月26日。

　　揚(yáng)子晚報(bào)記者了解到，相關(guān)部門還解釋説，就新房市場(chǎng)而言，只要是昨天完成了認(rèn)購(gòu)手續(xù)，包括繳納定金、簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議、上傳到網(wǎng)上房地産的新房合同，都不受影響，買房每人平均可以辦理後續(xù)手續(xù)；在二手房市場(chǎng)，外地客戶（因南京本地人不限購(gòu)二手房）已經(jīng)跟房主簽訂了二手房買賣合同，並上傳到網(wǎng)簽系統(tǒng)的，也不受政策影響。

　　正因?yàn)樽蛱熘灰蟼骱贤涂梢砸?guī)避限購(gòu)，不少開發(fā)商加班加點(diǎn)為客戶上傳合同，仲介公司同樣如此，一些外地的投資客在南京已經(jīng)購(gòu)買了多套房産，所以昨晚仲介公司趕緊為其上傳二手房合同，以免交易失敗。

　　重點(diǎn)4：買房憑證 沒(méi)購(gòu)房證明不能簽合同

　　根據(jù)南京市相關(guān)部門對(duì)此次限購(gòu)政策的解讀，開發(fā)商、仲介公司必須憑不動(dòng)産登記機(jī)構(gòu)出具的《本市戶籍居民家庭購(gòu)房證明》或《非本市戶籍居民家庭購(gòu)房證明》來(lái)簽訂新房或二手房買賣合同，若果違反限購(gòu)規(guī)定，房地産交易部門將不予辦理交易手續(xù)，不動(dòng)産登記部門也不予辦理登記手續(xù)。

　　據(jù)了解，南京市在2011年執(zhí)行“限購(gòu)令”後，同樣需要買房人出具“購(gòu)房證明”才能購(gòu)房，這一紙證明也被稱為“房票”，擁有了它才有資格買房。隨著限購(gòu)令的取消，“購(gòu)房證明”也不再被需要，而新版“限購(gòu)令”的頒布，這紙證明又將重回南京房地産市場(chǎng)。不過(guò)，從今天起將要現(xiàn)身的這一證明究竟在哪開具，目前尚沒(méi)有明確説明，市場(chǎng)人士表示應(yīng)該仍在南京房産檔案館開具，具體資訊有待明確。

　　只限制建鄴、鼓樓、棲霞、玄武、秦淮、雨花臺(tái)、江寧、浦口八區(qū)。

　　不限制六合、高淳、溧水三區(qū)。

　　這意味著，六合、高淳、溧水的住宅，隨便你買，不限購(gòu)。

　　只限制購(gòu)買住宅。

　　40年商業(yè)辦公性質(zhì)的房子，不限購(gòu)，隨便你買多少套。

　　南京都市圈的房子，不限購(gòu)，隨便你買多少套。

　　昨成瘋狂一日

　　認(rèn)購(gòu)1570套！ 成交1604套！

　　雙雙創(chuàng)歷史紀(jì)錄，昨晚銷售員忙到累癱

　　“從來(lái)沒(méi)有這麼緊張過(guò)”，突如其來(lái)的“限購(gòu)令”，令不少開發(fā)商措手不及。只有交納定金、簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議、上傳合同的才不受影響，所以多家樓盤的行銷人員不得不連夜加班上傳合同。昨天的銷售數(shù)據(jù)也達(dá)到了驚人的峰值：截止到當(dāng)晚23點(diǎn)，新房共認(rèn)購(gòu)1570套，成交1604套。

　　位於仙林青龍板塊的恒大龍珺是一家純新盤，昨天上午一口氣推出了首批共404套房源，半天所有房源全部售出。下午5點(diǎn)，“限購(gòu)令”突然出臺(tái)，這對(duì)於投資客比重較大的樓盤影響肯定不小，此時(shí)，留給開發(fā)商的“時(shí)間”已經(jīng)不多了！揚(yáng)子晚報(bào)記者在網(wǎng)上房地産看到，昨晚6點(diǎn)，恒大龍珺的上傳數(shù)據(jù)只有47套，隨後以每個(gè)小時(shí)100多套的數(shù)量遞增，終於在晚上10點(diǎn)半網(wǎng)上房地産數(shù)據(jù)關(guān)閉之前，將404套房源的認(rèn)購(gòu)協(xié)議全部上傳，工作人員幾乎累癱。

　　二手房方面，搜房網(wǎng)二手房南京公司副總經(jīng)理胡涓娟告訴記者，由於新版“限購(gòu)令”對(duì)本地人沒(méi)有影響，受限的主要是外地客戶，因此昨晚，他們也緊急聯(lián)繫此前有意願(yuàn)購(gòu)房的外地投資客，看能否在昨晚簽約並上傳數(shù)據(jù)。“其中涉及到市區(qū)的房源大概有七八套，”胡涓娟説，如果能趕在昨晚簽約，然後上傳到網(wǎng)簽系統(tǒng)，是可以不受限購(gòu)政策影響的，截止到記者發(fā)稿時(shí)，這些客戶與房主仍在談判當(dāng)中。

　　截止到昨晚23點(diǎn)，南京網(wǎng)上房地産顯示，昨天的認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)和成交數(shù)據(jù)雙雙創(chuàng)下歷史新高。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，開發(fā)商搶時(shí)間上傳的應(yīng)該是認(rèn)購(gòu)數(shù)據(jù)，這只會(huì)導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)量的“突飛猛進(jìn)”，為何成交也會(huì)如何迅猛增長(zhǎng)？該人士猜測(cè)，這或許是有的開發(fā)企業(yè)面對(duì)限購(gòu)措施有點(diǎn)不知所措，索性將已經(jīng)上傳過(guò)認(rèn)購(gòu)協(xié)議的合同，在網(wǎng)上辦理鑒證，此時(shí)顯示出來(lái)的便是成交量的猛增，無(wú)論如何，房企銷售人員昨晚一定非常緊張與忙綠。

　　南京新政 嚴(yán)於蘇杭

　　南京重啟限購(gòu)並不意外，但如此之嚴(yán)卻讓不少市民大跌眼鏡。作為第四個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市，南京昨日公佈的限購(gòu)令不僅限內(nèi)也限外，嚴(yán)過(guò)蘇州、杭州，與廈門旗鼓相當(dāng)。

　　5大追問(wèn)

　　1 瘋狂樓市能否降溫？短期有效，長(zhǎng)期仍待觀察

　　“嚴(yán)厲”是業(yè)內(nèi)人士對(duì)南京限購(gòu)令的普遍評(píng)價(jià)。南京房地産促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，限購(gòu)之後，市場(chǎng)需求將會(huì)大幅度萎縮，成交量有望下行，有利於緩和當(dāng)前供應(yīng)緊張的局面，進(jìn)而緩解供求關(guān)係，促使房?jī)r(jià)走向平穩(wěn)。開發(fā)商對(duì)樓市的預(yù)期將會(huì)有所降低，後面的土地拍賣，預(yù)計(jì)競(jìng)爭(zhēng)程度和最後的成交地價(jià)，會(huì)出現(xiàn)一定程度的下滑。

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)産研究所執(zhí)行所長(zhǎng)吳翔華也認(rèn)為，“本次調(diào)控看到了問(wèn)題的關(guān)鍵，直指投資投機(jī)需求，比之前的限價(jià)令更有針對(duì)性，預(yù)計(jì)短期內(nèi)會(huì)對(duì)市場(chǎng)産生降溫作用。”但他也表示，與2011年的限購(gòu)令相比，本次新政還留了兩個(gè)缺口，“一是外地人可以買一套房，二是南京人買二手房沒(méi)限制。再加上還可以假離婚規(guī)避調(diào)控。所以在三到六個(gè)月的政策消化期過(guò)後，中長(zhǎng)期來(lái)看，能不能穩(wěn)定市場(chǎng)，仍有待觀察。”

　　揚(yáng)子晚報(bào)記者還了解到，其他率先重啟限購(gòu)的城市，目前的效果也不同。最嚴(yán)厲的廈門，據(jù)媒體報(bào)道“搶房潮”已降溫，成交量應(yīng)聲下跌。但政策溫和的杭州，重啟限購(gòu)後的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，兩幅地塊就以323%和326%的溢價(jià)率，刷新了杭州土地拍賣溢價(jià)率的歷史紀(jì)錄。

　　2 房?jī)r(jià)能否得到控制？漲幅可能趨緩，但想降價(jià)比較難

　　“房?jī)r(jià)能降嗎？”這是限購(gòu)令發(fā)佈後，普通老百姓的第一反應(yīng)。限購(gòu)令除了遏制實(shí)際的購(gòu)買需求外，對(duì)買房人的心理影響也是比較明顯的，因此專家認(rèn)為，南京房?jī)r(jià)接下來(lái)會(huì)有一個(gè)趨穩(wěn)的過(guò)程。張輝認(rèn)為，政策出臺(tái)將會(huì)在很大程度上對(duì)高地價(jià)高房?jī)r(jià)形成威懾，打擊市場(chǎng)的預(yù)期和人氣，部分不被限購(gòu)的買房人可能也會(huì)因此陷入觀望，這對(duì)於穩(wěn)定房?jī)r(jià)很有好處。

　　吳翔華也表示，作為本次限購(gòu)的重點(diǎn)，新建商品房?jī)r(jià)格預(yù)計(jì)漲幅會(huì)趨緩，但房?jī)r(jià)下降估計(jì)還需要一段時(shí)間。而二手房，因?yàn)楸镜厝瞬幌拶?gòu)，又不受限價(jià)令約束，可能會(huì)有明顯上漲。

　　3 二手房會(huì)不會(huì)火？?jī)?yōu)質(zhì)次新房、學(xué)區(qū)房會(huì)更受歡迎

　　昨天微信朋友圈流傳的段子稱，限購(gòu)後二手房市場(chǎng)將火，吳翔華認(rèn)為，這一説法基本正確。“南京剛剛拍出的20幅住宅地塊都規(guī)定了現(xiàn)房銷售的要求，明年新建商品房的供應(yīng)就會(huì)出現(xiàn)短缺；新房有限價(jià)令的約束，買到就是賺到，所以爭(zhēng)搶者眾多，開盤動(dòng)輒一兩千人搶房，有錢也買不到；再加上現(xiàn)在有兩套房的本地居民限購(gòu)新房，但二手房你想買八套十套都不限。這三大因素決定了，可能會(huì)有不少買房人轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。”

　　“二手房尤其是優(yōu)質(zhì)板塊的次新二手房、學(xué)區(qū)房等會(huì)更受歡迎，”張輝判斷。

　　4 剛需買房是容易了還是難了？有利不利因素都存在

　　遏制投資投機(jī)需求，不僅是給瘋狂的樓市降溫，也可以保證將有限的供應(yīng)提供給剛需人群。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由於房?jī)r(jià)上漲較快，大量投資投機(jī)客涌入，既無(wú)資金實(shí)力又無(wú)人脈資源的剛需成為樓市最弱勢(shì)的群體。新政對(duì)有兩套房的本地人限購(gòu)新商品房，可以避免“限價(jià)紅利”被炒房客拿走，有利於剛需一族。但另一方面，剛需一直是二手房市場(chǎng)的購(gòu)買主力，本地人二手房不限購(gòu)，有可能將投資客趕到二手市場(chǎng)，從而助推房?jī)r(jià)的上漲，這對(duì)剛需購(gòu)房又是一個(gè)不利因素。

　　5 “離婚潮”會(huì)出現(xiàn)嗎？要看市場(chǎng)能不能得到有效控制

　　南京限購(gòu)令發(fā)佈後，網(wǎng)上便流傳開來(lái)各種規(guī)避手法的段子，本地人假離婚買房，開發(fā)商買下自家房子變成二手房再賣，外地人買一套房遷了戶口變南京人再買等等。特別是假離婚，向來(lái)被視為破解限購(gòu)限貸調(diào)控和享受貸款、稅收優(yōu)惠的利器，接下來(lái)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“民政局很忙”的離婚潮現(xiàn)象？

　　“完全有可能，離婚以後不但可以獲得購(gòu)房資格，還可以享受到首套房貸款和稅收的優(yōu)惠，所以不排除會(huì)有人鑽空子，而且這種政策的缺口難以避免，因此，這也會(huì)令限購(gòu)令的效果打折扣，”吳翔華表示。

　　“想要規(guī)避調(diào)控，都能想到辦法。調(diào)控真正的影響在於改變預(yù)期，如果公眾意識(shí)到盲目投資樓市的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期改變，那麼還會(huì)去假離婚買房嗎？就像2011年南京首次實(shí)施限購(gòu)令之後，樓市迅速跌入冰點(diǎn)，一兩年都緩不過(guò)勁來(lái)，那時(shí)候還有人動(dòng)各種腦筋繞限購(gòu)嗎？所以會(huì)不會(huì)出現(xiàn)離婚潮，接下來(lái)市場(chǎng)的走勢(shì)很關(guān)鍵，要看觀望能否形成，投資熱能否降溫，預(yù)期是否可以改變，”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

　　樓市奇葩事

　　深圳6m2“鴿籠房” 一上午全都售罄

　　均價(jià)每平米15萬(wàn)，當(dāng)?shù)匾颜归_調(diào)查

　　昨日，深圳僑城尚寓6平方米“鴿籠房”9套極小戶型一個(gè)上午全部售罄，並且售出的均價(jià)達(dá)到150000元/平方米。隨後在9月25日晚間，深圳規(guī)土委官方微博發(fā)佈消息稱，“接群眾反映，僑城尚寓正在買賣的6平方米公寓，售價(jià)達(dá)88萬(wàn)元，實(shí)際銷售面積遠(yuǎn)大於産權(quán)面積。我委南山管理局會(huì)同南山區(qū)規(guī)劃土地監(jiān)察機(jī)構(gòu)今天下午正在調(diào)查中，調(diào)查結(jié)果將及時(shí)對(duì)外公佈。”

　　僑城尚寓位於深圳南山區(qū)華僑城沙河?xùn)|路與新中路交匯處，整個(gè)小區(qū)一共有169套精裝公寓。而引起關(guān)注的6平方米的小戶型均位於6層到15層。幾乎每一層樓都有一套面積大約為6.61平方米的極小戶型，一共有9套，均為平層，面積從5.73平方米到7.48平方米不等。加上開發(fā)商贈(zèng)送的面積，實(shí)際使用面積約有12平方米。 這9套極小戶型全都是平層，並不是傳説中的複式樓。據(jù)了解，約6平方米的房子雖小，但能滿足基本的居住需求。為了拓展空間，樣板間設(shè)計(jì)了收納式傢具和可折疊床。折疊床可用遙控控制，打開過(guò)程大約需用時(shí)一分鐘。

　　而2012年8月正式生效的新《住宅設(shè)計(jì)規(guī)範(fàn)》明文規(guī)定：“由兼起居的臥室、廚房和衛(wèi)生間等組成的最小套型住宅，使用面積不應(yīng)小于22平方米。”深圳“鴿籠房”因?yàn)?004年就已經(jīng)建成，或許不受影響。不過(guò)，深圳“鴿籠房”可能再無(wú)來(lái)者。