本報訊昨天，國務(wù)院辦公廳發(fā)佈《關(guān)於促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低於40％，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價。此外，已取得預(yù)售許可的房地産開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，

　　通知要求，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度。金融機構(gòu)在繼續(xù)支援居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。

　　另外，繼續(xù)實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執(zhí)行國家有關(guān)個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念。

　　■解讀

　　投機性購房需求將被抑制

　　在備受關(guān)注的二套房貸款政策上，國務(wù)院再次重申了二套房貸款首付比例不得低於40%，並且以家庭為認定單位。這是對前期坊間傳聞“二套房貸款首付比例將為50%”的否定。但二套房貸款執(zhí)行利率並未明確。中央財經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，從中能夠明顯看出，新政的基調(diào)是對保障性需求繼續(xù)鼓勵，對投資投機性購房需求進行抑制，中央加大了差別化信貸政策執(zhí)行力度。

　　二套房貸利率將靈活掌握

　　中原房地産經(jīng)紀(jì)有限公司華北區(qū)董事總經(jīng)理李文傑説，國辦這次發(fā)佈的通知，更大的意義在於給了執(zhí)行單位銀行一個明確的態(tài)度，下一步需要看銀行今年制定的信貸政策如何執(zhí)行。據(jù)他所知，目前各大銀行還未制定出2010年的信貸政策。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏説：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據(jù)風(fēng)險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導(dǎo)住房消費，抑制投資投機性購房需求。”

　　■開發(fā)商反應(yīng)

　　很願意看到抑制投機性需求

　　“新的舉措肯定會迫使需求量下降。”北京某開發(fā)商表示，國辦此次發(fā)佈的通知，以及前一階段相繼發(fā)佈的房地産政策，指向非常明確，就是針對投資、投機性購房的群體。這些政策肯定會達到遏制這些購房群體的目的，從而降低房地産市場的增長，或者説降低房價的上漲趨勢。對於即將出現(xiàn)的這種趨勢，他們其實很願意看到。因為過快的增長，對哪個行業(yè)來説，都不是好事，都會産生很大的風(fēng)險。例如，房市過快增長，就促使地價過快增長，作為企業(yè)必須拿地才能發(fā)展，一旦房市低迷，而高昂的地價就得自己消化。所以，健康的房地産市場才讓企業(yè)長久的發(fā)展。

　　■記者觀察

　　二套房政策一直很嚴的背後

　　新年伊始，有關(guān)二套房首付比例由40%上調(diào)至50%的傳聞從未停止。近日銀監(jiān)會回應(yīng)説，並未就二套房貸出臺新政策，對“首付比例調(diào)高”的説法亦“不要誤傳”。昨天，國務(wù)院又正式下發(fā)通知，再次明確二套房首付不低於40%。

　　政府部門兩次重申二套房貸款的首付比例，可見對其非常重視。去年12月中旬，國務(wù)院常務(wù)會議上提出了“加快保障性住房建設(shè)，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”等要求。中央連續(xù)強調(diào)地産政策，而且一次比一次嚴厲，意在校正業(yè)界對中央經(jīng)濟工作會議在房地産政策上面的誤解與盲目樂觀。當(dāng)時有專家預(yù)計，二套房貸在2010年還要進一步緊縮。可見，管理層很明白，二套房貸是潘多拉魔盒，一旦鬆口，勢必助長樓市投機，對金融系統(tǒng)造成實質(zhì)性的衝擊。

　　事實上，自央行與銀監(jiān)會就二套房貸的認定標(biāo)準(zhǔn)確立以來，針對投資投機行為的二套房貸從來就沒有放鬆過。

　　二套房貸的嚴格主要體現(xiàn)在兩點：一是利率相對於第一套房不僅不打折優(yōu)惠，而且要上浮10%以上；二是對於二套房貸的首付比例規(guī)定不得低於40%。這個規(guī)定，在樓市瘋狂的2008年以前，在一定程度上抑制了樓市的投機行為。而且，政府出於金融安全的考量，即使在2008年樓市最低迷的時候，上自中央，下至地方，關(guān)於樓市調(diào)控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件裏，從來沒有放鬆過的跡象。

　　可見，收緊二套房貸，讓狂熱的房地産降溫，自上而下的監(jiān)管層心裏都非常有數(shù)，這個政策絕不會輕易改變。這不僅是降低銀行的風(fēng)險，更是在降低中國房地産行業(yè)的風(fēng)險，如果始終陶醉在啤酒的泡沫裏不能自拔，恐怕遲早要付出慘重的代價。

　　■專家分析

　　改善性住房需求未提及

　　申銀萬國房地産行業(yè)高級分析師李虹接受記者採訪時稱，此次通知內(nèi)容與業(yè)界預(yù)期一致，後續(xù)仍可能會有具體措施相繼出臺。整體來説政策表述很中性，但實際操作可能會非常靈活和寬鬆。

　　李虹稱，通知沒有提及“改善性住房需求”，儘管一些地方政府對“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭每人平均住房建築面積33.4平方米作為改善型購房的標(biāo)準(zhǔn)，但對全國來説差異化較大，仍有待進一步明確。

　　短期內(nèi)徵物業(yè)稅可能性小

　　專家認為，通知強調(diào)“要加快研究完善住房稅收政策，引導(dǎo)居民樹立合理、節(jié)約的住房消費觀念”，但沒有明確提及物業(yè)稅，預(yù)計物業(yè)稅在短期內(nèi)開徵的可能性非常小，但不排除在全國範(fàn)圍內(nèi)“空轉(zhuǎn)”或在部分地區(qū)試點對商業(yè)地産開徵物業(yè)稅。

　　■其他看點

　　房企應(yīng)明碼標(biāo)價對外銷售

　　通知規(guī)定，已取得預(yù)售許可的房地産開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標(biāo)價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度。

　　對此，宏源證券宏觀分析師杜徵徵表示，這體現(xiàn)了國家對樓盤具體銷售事項的關(guān)注，有利於房地産銷售過程的透明化，消除某些開發(fā)商的自我炒作欺騙行為。

　　防止境外“熱錢”衝擊我國

　　在國際金融危機的衝擊下，我國房地産市場呈現(xiàn)出異常火暴的態(tài)勢，對於境外“熱錢”具有極大的吸引力。

　　中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，當(dāng)前在全球普遍低利率環(huán)境下，國際跨境資金短期流動加劇，在歐美資本市場和房地産市場相對低迷的同時，新興市場這兩個領(lǐng)域價格不斷上漲，不斷吸引著“熱錢”的進入。

　　通知明確提出，有關(guān)部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監(jiān)控，防範(fàn)信貸資金違規(guī)進入房地産市場，防止境外“熱錢”衝擊我國市場。

　　尹中立説：“預(yù)計今年海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市房市等領(lǐng)域，帶來這兩個領(lǐng)域的泡沫膨脹。國家正是基於這樣的擔(dān)憂，明確提出加強對跨境投融資活動的監(jiān)控，防止境外‘熱錢’衝擊我國市場這樣的政策。”

　　探索辦法劍指“地王”頻出

　　2009年“地王”頻出的現(xiàn)象，引發(fā)了社會各界對土地招拍掛制度的爭議，在肯定其促進土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。

　　通知明確要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發(fā)時限及企業(yè)閒置地情況等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評標(biāo)方法。

　　對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏説：“探索土地出讓綜合評標(biāo)方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。”

　　地方越權(quán)減免稅要清理糾正

　　通知明確要求，各地要結(jié)合本地區(qū)房地産市場情況，抓緊清理和糾正地方出臺的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定。進一步健全和落實穩(wěn)定房地産市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制。國務(wù)院有關(guān)部門要加強對各地貫徹落實房地産市場調(diào)控政策情況的檢查和指導(dǎo)，對房價上漲過快的地區(qū)和城市要進行重點督查。各省、自治區(qū)、直轄市也要加大對市、縣工作的指導(dǎo)力度，加強監(jiān)督檢查，確保各項工作措施落到實處。

　　對此，一位不願透露姓名的券商地産行業(yè)分析師表示，通知提出要重點督查房價上漲過快的城市和地區(qū)，強調(diào)工作責(zé)任制，這在以往國務(wù)院下發(fā)的通知中較為罕見。

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[責(zé)任編輯：張曉靜]