廣州樓價是升是漲，今後可能更要具體樓盤具體分析。雖然國家統(tǒng)計局上周公佈數(shù)據(jù)顯示，6月廣州樓價環(huán)比下降，但記者昨日從市國土房管局公佈的最新數(shù)據(jù)中卻看到，6月份廣州全市新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價17047元/平方米，再創(chuàng)新高。

　　與國家統(tǒng)計局公佈的數(shù)據(jù)為樓價指數(shù)不同，廣州市國土房管局公佈的均價數(shù)據(jù)為全市住宅網(wǎng)簽後的加權(quán)平均。

　　原市轄10區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價：19102元/m2。.

　　環(huán)比上漲7.8%，同比漲25%。

　　中心6區(qū)均價：29258元//m2；週邊4區(qū)均價：14258元//m2。

　　天河新建商品住宅均價：全市最高，達(dá)到42737元//m2。

　　環(huán)比漲41%，成為拉高全市均價的最大誘因，主要原因在上月區(qū)域內(nèi)珠江新城的中海花城灣網(wǎng)簽了超過120套，幾乎佔天河區(qū)網(wǎng)簽量一半，其均價高達(dá)47000多元/m2。

　　個別區(qū)域樓盤降價

　　記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入7月之後，降價樓盤明顯減少，唯獨此前在降價方面反應(yīng)慢了半拍的南沙區(qū)忽然在這方面異軍突起。記者此前接到不少二手仲介的電話，聲稱位於南沙地鐵金洲站附近的某大型樓盤推出全新的特價單位，最低只要7500元/平方米。而該樓盤此前的售價達(dá)到12000元/平方米左右，相當(dāng)於至少降價4000元/平方米，降價幅度十分大。

　　“現(xiàn)在7000多元/平方米的已經(jīng)賣完了，只剩下8000多元/平方米的單位，如果再不出手，估計就只剩下9000多元/平方米的單位了！”週末時分，記者到達(dá)樓盤現(xiàn)場時，遠(yuǎn)遠(yuǎn)就可以看到有大量代理樓盤銷售的仲介人員舉牌攬客。銷售人員透露，雖然樓盤貌似單價比較低，但其實推售的單位都是毛坯單位，買家可以選擇自行增加2000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)。這樣一來，均價其實同樣過萬元。

　　記者走訪發(fā)現(xiàn)，這次推出的單位位置不算十分便利。最低價單位數(shù)量也極為有限，記者諮詢時已經(jīng)被告知全部售出，按照大多數(shù)在售單位的均價，如果加上裝修標(biāo)準(zhǔn)，實際上的降價幅度只有1000多元/平方米左右。

　　進(jìn)入7月開始回調(diào)

　　不過，像上文降價的情況在7月之後已經(jīng)較為少見。記者走訪廣州樓市就發(fā)現(xiàn)，部分之前曾經(jīng)下調(diào)價格的樓盤近期價格都已經(jīng)回復(fù)到“五一”前的水準(zhǔn)，一些大型開發(fā)商更是首當(dāng)其衝地進(jìn)行了調(diào)整。

　　位於市區(qū)白雲(yún)新城的某大型開發(fā)商旗下樓盤，在“五一”後曾經(jīng)開啟了廣州樓市大範(fàn)圍降價的序幕，而記者週末再度走訪時卻發(fā)現(xiàn)，樓盤之前29000元/平方米的特價單位定價，目前已經(jīng)回調(diào)至31000元/平方米。

　　另一大型房企旗下位於金沙洲的樓盤，此前定價最低已經(jīng)下調(diào)至16000元/平方米左右。不過，近期其銷售人員對外促銷時，已經(jīng)表示之前推售的均為特價單位，隨著特價單位售罄，樓價自然有所回調(diào)，目前的價格水準(zhǔn)約為最低18000元/平方米。

　　位於番禺區(qū)的廣州亞運城，在端午節(jié)期間推出的山海灣組團(tuán)，當(dāng)時以最低價9800元/平方米的價格入市，不過隨著之前低價單位基本消化完畢，其另一個組團(tuán)“天譽”目前的售價也已經(jīng)恢復(fù)到了今年5月初的水準(zhǔn)，售價在13000元/平方米起。

　　“七八月本來就不是房企的促銷節(jié)點，加上之前降價已經(jīng)收到了效果，大家都開始選擇觀望會不會有進(jìn)一步的利好政策。”廣州一房企內(nèi)部人士向記者透露，目前房企對今年的“金九銀十”都抱有不小的期待，都希望屆時政策能夠有更大的放鬆，在目前這種情況下，持續(xù)降價肯定不是大多數(shù)企業(yè)的首選。

　　■機構(gòu)預(yù)測

　　DTZ戴德梁行：下半年，剛需盤供應(yīng)成主力，部分房企“以價換量”，加上潛在政策利好，將有助剛需釋放。

　　第一太平戴維斯：上半年過後，不排除個別因為資金規(guī)劃出現(xiàn)問題，而在短期內(nèi)採取降價措施以回收資金。

　　滿堂紅：預(yù)計在今年7月下旬至8月中旬，會有一批業(yè)主主動降低放盤價，尤以樓齡超過20年的物業(yè)最容易降價。

　　剛性需求仍然堅挺

　　對於廣州樓市後續(xù)走勢，多家國際物業(yè)顧問機構(gòu)近期陸續(xù)發(fā)佈了最新的研究觀點。

　　DTZ戴德梁行廣州及鄭州公司總經(jīng)理黎慶文分析，下半年廣州樓市新增供應(yīng)中，價格在2萬元/平方米以下的樓盤佔比約八成，剛需盤供應(yīng)成主力，部分房企“以價換量”，加上潛在政策利好，將有助剛需釋放。

　　“廣州的剛性需求仍然堅挺。”黎慶文預(yù)期，根據(jù)最近一次人口普查推算，到2015年，廣州25~34歲的人口將達(dá)到2010年的1.24倍，還未包括産業(yè)發(fā)展所帶來的流入人口。因此，短期內(nèi)處於婚育高峰的“剛需一族”仍在積聚成長，購房剛性需求的爆髮指日可待。

　　第一太平戴維斯則預(yù)期，在限購政策不撤銷的前提下，廣州將繼續(xù)從各種方面對樓市進(jìn)行微調(diào)，對促進(jìn)剛性購房需求的增長施加積極影響。

　　“樓市如果出現(xiàn)大規(guī)模滑坡，政府預(yù)料還是會有相應(yīng)措施推出。”第一太平戴維斯華南區(qū)董事長林木雄認(rèn)為，上半年過後，大部分開發(fā)商都在資金回籠方面做得不錯，但不排除個別因為資金規(guī)劃出現(xiàn)問題，而在短期內(nèi)採取降價措施以回收資金。

　　樓齡超20更易降價

　　滿堂紅市場研究部發(fā)佈的最新報告則顯示，廣州二手樓市各板塊與去年同期相比，上半年均價仍然同比上漲。

　　滿堂紅研究部把廣州市劃分成32個板塊，並跟蹤2013、2014年每個半年二手住宅成交均價變化趨勢。結(jié)果顯示：

　　2014年上半年，32個板塊的二手住宅成交均價同比全線上漲，其中同比漲幅在10%（含）以下的有5個，同比漲幅在10%至20%（含）之間的有19個，同比漲幅在20%以上的有8個。

　　均價在2萬元/平方米以上的板塊有18個，比2013年上半年增加9個，比2013年下半年增加1個。

　　滿堂紅預(yù)計在今年7月下旬至8月中旬，會有一批業(yè)主主動降低放盤價來迎合準(zhǔn)買家的需要，當(dāng)中尤以樓齡超過20年的物業(yè)最容易降價。第三季度二手住宅降價從郊區(qū)蔓延到次中心區(qū)，郊區(qū)的降價幅度會進(jìn)一步加大，約比今年第一季度下降12%~15%；次中心區(qū)的均價則比今年第一季度下降6%~9%；中心區(qū)也會降價，但降幅不大，最多只是比今年第一季度下降3%。

　　甲級寫字樓市道看好

　　刺激政策調(diào)高企業(yè)經(jīng)濟(jì)預(yù)期

　　本報訊 （記者賴偉行）記者昨日從國際物業(yè)顧問機構(gòu)第一太平戴維斯發(fā)佈的最新報告了解到，在刺激政策令企業(yè)對經(jīng)濟(jì)預(yù)期向好的情況下，今年第二季度廣州甲級寫字樓空置率錄得小幅下降，全市環(huán)比下降0.9個百分點，至13.3%的水準(zhǔn)。而全市甲級寫字樓租金環(huán)比上漲1.4%，同比上升3.2%，至每平方米每月人民幣153元。

　　分區(qū)域看，珠江新城甲級寫字樓的空置率目前依然較高，達(dá)到24.4%，但二季度已經(jīng)環(huán)比下降1.4個百分點，而越秀區(qū)、天河北區(qū)域、琶洲等，空置率均只有3%左右乃至以下。而珠江新城依然是全市租金水準(zhǔn)最高的區(qū)域，目前為每平方米每月人民幣169.1元。