原標(biāo)題：蘇州無(wú)錫限購(gòu)鬆綁滿月以?xún)r(jià)換量仍是主旋律

　　8月26日，無(wú)錫住宅限購(gòu)令鬆綁滿月；此前的8月19日，率先在省內(nèi)放鬆限購(gòu)的蘇州，限購(gòu)鬆綁也已滿月。

　　“限購(gòu)三年難回首，一夕鬆綁時(shí)局變。”兩地限購(gòu)政策出爐時(shí)，曾引發(fā)如此形容，而眼下，樓市時(shí)局究竟如何？

　　來(lái)訪客多了，

　　鬆綁好似“鎮(zhèn)靜劑”

　　“我們樓盤(pán)主力戶(hù)型從90到150平方米不等，能滿足剛需到改善的各種需求。”8月26日下午，無(wú)錫市濱湖區(qū)高浪路的玉蘭花園售樓處，五六位購(gòu)房人圍著銷(xiāo)售人員了　　解樓盤(pán)情況。銷(xiāo)售人員告訴記者，“限購(gòu)令”鬆綁以來(lái)，看房的客戶(hù)多了，一個(gè)月賣(mài)出了109套房。“但價(jià)格沒(méi)啥變化，還是1.1萬(wàn)到1.2萬(wàn)元之間。”

　　“7月19日以後，售樓處的來(lái)訪量激增。”方興地産（蘇州）有限公司副總經(jīng)理朱傑説。蘇州工業(yè)園區(qū)建屋北極星花園置業(yè)顧問(wèn)石冬梅也表示，前來(lái)諮詢(xún)的人很多，成交量也較鬆綁前有所上浮。

　　數(shù)據(jù)顯示：限購(gòu)鬆綁第一週（7.21-7.27），蘇州商品住宅成交量猛升，共成交1367套，環(huán)比此前一週增加453套，增幅49.56%；第二周在第一週的基礎(chǔ)上又漲了30%。

　　然而，成交上揚(yáng)的勢(shì)頭第三周即戛然而止。“整體呈現(xiàn)出先揚(yáng)後抑的特徵，整個(gè)7月住宅成交淡季不淡，銷(xiāo)量領(lǐng)跑今年其他月份，但進(jìn)入8月後銷(xiāo)量就下滑了。”一位分析師説，7月成交量大，也並不完全因?yàn)橄拶?gòu)鬆綁，而與樓盤(pán)入市量大有重要關(guān)聯(lián)。

　　嗅覺(jué)靈敏的開(kāi)發(fā)商們迅速推出大量改善型大戶(hù)型爭(zhēng)奪市場(chǎng)。數(shù)據(jù)顯示，限購(gòu)取消後首周，

　　蘇州90-144平方米戶(hù)型佔(zhàn)總?cè)胧辛康?7.5%，第二周上升到69.5%，此後也一直維持在67%。

　　“改善型産品的消耗變快，這在雅戈?duì)枴⒕琵垈}(cāng)等多家樓盤(pán)都有所體現(xiàn)，”專(zhuān)家説，“一些在2008年前後首次購(gòu)房的年輕夫妻，出於照顧孩子和老人的需要，急於改善居住條件，限購(gòu)政策的放開(kāi)正中他們下懷。”

　　“限購(gòu)鬆綁對(duì)市場(chǎng)是一支鎮(zhèn)靜劑。”業(yè)內(nèi)表示，限購(gòu)鬆綁使外部政策環(huán)境得到改善，“至少不會(huì)更差”，從數(shù)據(jù)反映就是成交量逐漸上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月1日至25日，無(wú)錫市區(qū)商品房成交38.04萬(wàn)平方米，環(huán)比上月同期有10%左右增長(zhǎng)。特別是8月18日至24日這一週，無(wú)錫市區(qū)商品房成交面積為14.37萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅達(dá)37.67%，創(chuàng)下最近7周新高。

　　無(wú)錫房地産協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)沈洵告訴記者，限購(gòu)鬆綁對(duì)很多高端樓盤(pán)是利好。之前由於大戶(hù)型房源庫(kù)存嚴(yán)重，很多樓盤(pán)以?xún)r(jià)換量，價(jià)格壓得很低。限購(gòu)鬆綁後，最近部分開(kāi)發(fā)商“封盤(pán)”，調(diào)整價(jià)格後，力爭(zhēng)在9月份重新入市。

　　限貸未放開(kāi)，九成網(wǎng)友仍觀望

　　在限購(gòu)鬆綁的同時(shí)，蘇錫兩地限貸並未鬆動(dòng)，購(gòu)買(mǎi)第三套房仍無(wú)法貸款，需全款購(gòu)房。

　　限購(gòu)鬆綁第三周後，之所以整個(gè)市場(chǎng)沒(méi)有‘應(yīng)聲再起’，還是因?yàn)橄拶J的緣故。”李求實(shí)介紹，目前蘇州除極個(gè)別外資銀行房貸利率略有鬆動(dòng)外，國(guó)內(nèi)銀行貸款利率幾乎都是齊刷刷上漲。“根據(jù)目前貨幣政策正常偏緊的基調(diào)，限貸不能也不可能明顯放開(kāi)。因?yàn)閷?duì)銀行來(lái)説，房貸依然是個(gè)利潤(rùn)比較低的買(mǎi)賣(mài)。樓市可能會(huì)出現(xiàn)一個(gè)3年左右的平穩(wěn)期。”

　　一項(xiàng)調(diào)查顯示，由於限貸仍然嚴(yán)格執(zhí)行，高達(dá)90%的網(wǎng)友還想繼續(xù)觀望；僅10%的網(wǎng)友認(rèn)為現(xiàn)在是最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)。

　　顯然，限購(gòu)放鬆對(duì)市場(chǎng)産生的刺激是短期的。敏銳的開(kāi)發(fā)商也意識(shí)到了這一點(diǎn)。眾多開(kāi)發(fā)商依舊高舉“優(yōu)惠”、“特價(jià)”的旗幟以?xún)r(jià)換量。

　　進(jìn)入8月下旬，無(wú)錫房貸利率倒是出現(xiàn)了一絲鬆動(dòng)跡象。無(wú)錫交通銀行的房貸專(zhuān)員在接受諮詢(xún)時(shí)表示，會(huì)對(duì)首套房購(gòu)買(mǎi)人給予一定的優(yōu)惠，信用好、收入穩(wěn)定且購(gòu)房面積在70平方米以上的客戶(hù)可享受95折利率；中國(guó)銀行無(wú)錫分行二手房貸款利率也出現(xiàn)鬆動(dòng)，原本房貸利率上浮5%現(xiàn)已恢復(fù)基準(zhǔn)，且對(duì)二手房的貸款條件審核也比之前寬鬆。但總體來(lái)看，這樣的鬆動(dòng)仍是“死水微瀾”。

　　“限購(gòu)鬆綁不會(huì)對(duì)市場(chǎng)起到很大的促進(jìn)作用。”無(wú)錫太湖錦園總經(jīng)理助理杭衛(wèi)坦言，無(wú)錫限購(gòu)鬆綁1個(gè)月，沒(méi)有出現(xiàn)購(gòu)房者蜂擁?yè)尫浚瑳](méi)有出現(xiàn)樓盤(pán)價(jià)格大漲，這與無(wú)錫商品住宅高庫(kù)存、銷(xiāo)售難有關(guān)。限購(gòu)鬆綁對(duì)不斷下探的房?jī)r(jià)起到緩和作用，但如果沒(méi)有限貸鬆綁跟進(jìn)，市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。

成交量走穩(wěn)，立即反彈不現(xiàn)實(shí)

　　從目前走勢(shì)判斷，沈洵認(rèn)為，限購(gòu)取消後市場(chǎng)成交量將保持一定增長(zhǎng)，特別是金九銀十值得期待，但不能保證房?jī)r(jià)出現(xiàn)穩(wěn)步回升。

“限購(gòu)令鬆綁不是‘興奮劑’，不可能讓樓市立即反彈。”王新科也表示，限購(gòu)令取消後，無(wú)錫市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，房?jī)r(jià)回到了7800元/平方米左右。由於長(zhǎng)期限購(gòu)，無(wú)錫樓市一直處?kù)断陆低ǖ溃M(fèi)者對(duì)市場(chǎng)有觀望期，因此限購(gòu)對(duì)樓市的作用還要繼續(xù)觀察。

　　杭衛(wèi)説，除限貸因素影響外，當(dāng)前房?jī)r(jià)低使得房子失去了其金融屬性。“以前房?jī)r(jià)漲幅每年在5%-8%，有的甚至一年漲10%-20%。現(xiàn)在每年只能微漲2%-3%。加上近年投資渠道的增多，比如基金、債券收益反而比房産高，單從收益角度來(lái)看，老百姓可能會(huì)選其他産品來(lái)投資。”

從全國(guó)情況看，8月前25天，哈爾濱、昆明、鄭州、太原等近20個(gè)城市鬆綁限購(gòu)，至此，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中已有36個(gè)不同程度放鬆限購(gòu)，佔(zhàn)總數(shù)近八成。目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞、珠海等10個(gè)城市尚未鬆綁。限購(gòu)放鬆後，大部分城市成交走穩(wěn)，尚未見(jiàn)太大波動(dòng)，僅呼和浩特、濟(jì)南、杭州等少數(shù)城市成交回暖幅度較大。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，限購(gòu)政策取消對(duì)樓市成交影響有限，而信貸政策的改變、開(kāi)發(fā)商價(jià)格策略的調(diào)整將成為左右樓市未來(lái)走向的重要因素。