記者 張仲超

　　一線品牌整體撤離外灘、淮海路門(mén)店空關(guān)近半年、社區(qū)商鋪不賣百貨，上海商業(yè)地産市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)動(dòng)蕩。日前，一項(xiàng)針對(duì)上海黃浦、浦東、徐匯等多個(gè)商圈的調(diào)查顯示，面對(duì)高企的租金壓力以及網(wǎng)路電商的持續(xù)衝擊，傳統(tǒng)的百貨業(yè)正在從上海各類商業(yè)項(xiàng)目中大舉撤離，租金水準(zhǔn)也有了明顯下滑。

　　華燈初上，黃浦江兩岸的霓虹燈絢爛多彩。透過(guò)巨大的落地玻璃，已經(jīng)看不到雨果博斯、杜嘉班納、喬治·阿瑪尼、百達(dá)翡麗、寶詩(shī)龍等眾多一線品牌。

　　2009年，因銷量每況愈下，雨果博斯成為最早離開(kāi)外灘的奢侈品牌。2012年，杜嘉班納搬離了外灘6號(hào)。曾在“外灘3號(hào)”經(jīng)營(yíng)10年之久的喬治·阿瑪尼也于2013年初關(guān)店，空蕩的櫥窗幾乎讓人忘記了它當(dāng)年風(fēng)光入駐的情景。隨後，外灘18號(hào)陸續(xù)失去了百達(dá)翡麗與寶詩(shī)龍。

　　取代這些一線品牌的是酒吧、辦公樓、飯店。如今，外灘6號(hào)只有一樓有兩家品牌服飾店，二樓到四樓全部被飯店佔(zhàn)據(jù)，外灘3號(hào)則關(guān)門(mén)了，隔著櫥窗可以看到裏面一片狼藉，外灘18號(hào)也只有卡地亞等一兩個(gè)名牌，大部分的顧客都在中廳享受著下午茶。

　　而在淮海中路從成都北路走到東湖路一公里左右的街道，曾有100多家比鄰的沿街商鋪，盛極一時(shí)。不過(guò)，半年前關(guān)店潮襲擊淮海路，二十多家店舖轉(zhuǎn)讓。

　　目前，在淮海路上，十多家店舖或是大門(mén)緊鎖，或是貼上招商廣告，從店舖的裝潢來(lái)看，這些店舖原本以服飾、百貨為主，比如著名的國(guó)有品牌雙妹、海瀾之家、達(dá)芙妮等。

　　淮海路上最著名的購(gòu)物中心要數(shù)淮海中路527號(hào)了，這裡正在裝修。歷經(jīng)華亭伊士丹和萬(wàn)得城電器兩輪敗走後，近日新業(yè)主陽(yáng)光新業(yè)接手。陽(yáng)光新業(yè)透露，未來(lái)的527號(hào)將主打體驗(yàn)式購(gòu)物中心，預(yù)計(jì)今年聖誕亮相，幾乎一半的區(qū)域用於餐飲。淮海路正在探索傳統(tǒng)的百貨模式以外的轉(zhuǎn)型，增加餐飲、電影等體驗(yàn)式消費(fèi)，或者引入全球旗艦店等新型業(yè)態(tài)。

　　同樣正在進(jìn)行轉(zhuǎn)變的還有南京路步行街，目標(biāo)是體驗(yàn)式消費(fèi)。

　　關(guān)於淮海路百貨凋零的原因，眾説紛紜，有人説是淮海路租金太高，但據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，目前淮海路街鋪平均租金在每天每平方米35-65元，近些年變化不大，甚至比南京東路、徐家匯還略遜一籌。也有人説，是百貨業(yè)的衰落，淮海路的品牌受到區(qū)域商業(yè)、電商的衝擊相當(dāng)明顯，很多品牌銷售額逐年下滑。

　　而與百貨“凋零”和黃金商鋪空置相對(duì)應(yīng)的，卻是商業(yè)項(xiàng)目還在源源不斷入市。數(shù)據(jù)顯示，上海在2016年底前開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目總量預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)330萬(wàn)平方米。從歷史供應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，2000年至2013年，上海的年均零售物業(yè)供應(yīng)量為325671平方米；而2014年至2016年，年均零售物業(yè)供應(yīng)量將為1122876平方米，是此前年份的3.4倍。

　　“將商鋪改成飯店確實(shí)可以提高人氣，但是飯店的面積要求大，租金承載能力低，百貨仍是商業(yè)地産最喜歡的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容。”國(guó)內(nèi)一家大型購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)方透露，作為純商業(yè)地産運(yùn)營(yíng)商，不會(huì)將百貨商戶全部清理，但要根據(jù)定位做一些梳理，引進(jìn)一些能夠與電商形成互補(bǔ)的品牌。

　　當(dāng)然，體驗(yàn)式消費(fèi)同樣存在重復(fù)的問(wèn)題，並且很難改變淮海路、南京路等中心區(qū)域商業(yè)頹勢(shì)。“現(xiàn)在還有人從寶山跑去徐家匯購(gòu)物嗎？實(shí)際上，徐家匯是社區(qū)商業(yè)的概念。我們應(yīng)該重新規(guī)劃上海的商業(yè)佈局，建立國(guó)際化的商業(yè)格局。”上海市流通經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)汪亮表示，從國(guó)際大都市的商業(yè)格局來(lái)看，商業(yè)分為國(guó)際商圈和社區(qū)商圈兩部分，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)大都市面臨的主要問(wèn)題就是國(guó)際商圈定位不明晰，國(guó)際商圈應(yīng)該主要接待國(guó)際消費(fèi)者，這些人到上海來(lái)購(gòu)物，要買(mǎi)當(dāng)?shù)氐拿貎?yōu)産品，民族的才是國(guó)際的。

　　不過(guò)，民族品牌難以承擔(dān)高租金，佰草集、海瀾之家等搬離淮海路就是一個(gè)很好的例子。“大部分商業(yè)地産運(yùn)營(yíng)者做的是商鋪出租的業(yè)務(wù)，商鋪?zhàn)饨鹉昴隄q，能夠承載租金的只有高附加值的服飾品牌，而這些商戶受到電商衝擊很大，關(guān)了開(kāi)，開(kāi)了關(guān)，商業(yè)項(xiàng)目定位不明。所以，市級(jí)商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)該重經(jīng)營(yíng)，避免商鋪層層轉(zhuǎn)租，從全國(guó)引入名特優(yōu)的産品，培植一批中國(guó)的好品牌，通過(guò)銷售獲得利潤(rùn)，而不是簡(jiǎn)單地依賴租金過(guò)日子。”