房貸是未來影響房價走勢的決定因素。

　　CFP供圖

　　全國範(fàn)圍內(nèi)樓市的集體利空或讓深圳這座在此輪調(diào)控中樓價一直穩(wěn)漲不降的城市也進入“降價通道”。昨日，深圳仲介門店數(shù)量最多的仲介機構(gòu)深圳中原發(fā)佈專題研究報告表示，深圳已深受各地樓市降價消息的影響，市場信心下挫，而小業(yè)主和開發(fā)商將扛不住壓力，深圳樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)向買方市場，成交的定價權(quán)將更多地掌握在買家手中，二手住宅價格下降的通道即將打開。

　　深圳市場上有多家房地産機構(gòu)都會定期發(fā)佈對於樓市的預(yù)判，而深圳中原由於仲介門店眾多，與市場最為貼近，因此在以往的預(yù)測中，深圳中原的預(yù)測往往更具有參考價值和風(fēng)向標(biāo)意義。

　　南方日報記者 曲廣寧

　　兩反映市場指數(shù)都跌破臨界值

　　整個4月，深圳樓市二手房市場上的仲介地鋪都顯得蕭條和冷落。雖然官方成交數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房在4月成交了5000多套，但這一同比去年水準(zhǔn)相當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù)，卻由於官方數(shù)據(jù)的滯後性，而和實際市場的表現(xiàn)迥異。實際上，深圳剛剛過去的4月以及5月，深圳二手房市場一直在非常低的成交水準(zhǔn)上運作，而來自深圳中原的一些數(shù)據(jù)也顯示，這種低成交量的影響即將反映到房價上面。

　　中原報價指數(shù)，這一反映中原三級市場地鋪業(yè)主報價變化情況的指數(shù)，實際是對業(yè)主信心強弱的反映，當(dāng)上調(diào)房源報價的業(yè)主佔多數(shù)時，房價上升成為必然，反之則會引致房價下跌。根據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，作為判斷二手住宅價格走勢的先行指標(biāo)，中原報價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)11周下跌，並於4月底跌破30%的臨界值，目前已經(jīng)下探至23%。指數(shù)在30%時，業(yè)主對未來價格走勢持中性態(tài)度，高於30%表明未來價格有上漲的空間。而如今已連續(xù)3周低於臨界值，這就意味著，隨著交易難度的提高，小業(yè)主已經(jīng)在逐漸加大讓價的力度。深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗表示，如果説4月底之前僅僅是小幅度試探性讓利，那目前就已經(jīng)是明確啟動降價，以便快速出貨，安全回收資金。

　　而判斷市場動向的另一指標(biāo)——中原經(jīng)理人指數(shù)同樣連續(xù)11周波動下行。據(jù)悉，這一指數(shù)來源於中原經(jīng)理根據(jù)三級市場地鋪的放盤量、訪客量、帶看量以及買賣雙方談判力對比的情況，結(jié)合當(dāng)前政策環(huán)境對市場進行的綜合預(yù)判，而這一指數(shù)上周已經(jīng)跌破50%的臨界值。

　　“面對幾乎停滯不漲的成交量，經(jīng)理人信心嚴(yán)重受挫，看跌的經(jīng)理人超過了半數(shù)，這也是自2012年年初以來，首次打破樂觀情緒，悲觀情緒佔據(jù)主導(dǎo)位置”，賀曉麗表示，這一指標(biāo)的下跌，表明市場情緒正在惡化，深圳樓市已經(jīng)轉(zhuǎn)向買方市場，成交的定價權(quán)將更多地掌握在買家手中。

　　2月至今新房銷售率普遍在六成以下

　　仲介地鋪置業(yè)顧問對於市場的信心下挫深刻反映了整個深圳市場日漸悲觀的情緒，而開發(fā)商也不得不看清局勢，調(diào)整應(yīng)對策略。賀曉麗透露，二季度以來各地陸續(xù)推出救市舉措，深圳市場先是一陣暗喜，而隨後又回歸理性，因為限購在以深圳為代表的一線城市是不可能輕易鬆綁的。

　　而與此同時，深圳開發(fā)商的庫存壓力則不斷增加，根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計，深圳新房去化週期已經(jīng)由年初的9個月延長到12個月，隨著成交的放緩，這一時間還將延長。現(xiàn)實的心理落差再次打擊了開發(fā)商。

　　賀曉麗認(rèn)為，遲遲扶不起的成交量對買房者來説只是個數(shù)字，而對開發(fā)商，卻是實實在在的壓力。根據(jù)深圳中原研究中心的統(tǒng)計，2月至今，深圳新盤開盤銷售率普遍在六成以下，3月雖有短暫的好轉(zhuǎn)，但也未能突破八成。近幾週，由於觀望情緒加重，開盤銷售率繼續(xù)下降，多數(shù)項目甚至沒能超過四成。

　　樓盤的銷售遇阻讓開發(fā)商普遍認(rèn)識到了事態(tài)的嚴(yán)重性。從深圳各項目的表現(xiàn)來看，4月各樓盤的優(yōu)惠力度已經(jīng)在加碼，五一期間更是達到小高峰，僅3天就已經(jīng)有10余個樓盤推出特價單位。

　　此外，賀曉麗認(rèn)為，即將面臨的半年度業(yè)績報表才是開發(fā)商們真正的難關(guān)。截止目前，全市新房累計成交量僅為去年1季度的水準(zhǔn)，上半年相當(dāng)於有一個半月沒有業(yè)績，降價走量此時無疑成了救命稻草。因而接下來，開發(fā)商也將打開降價通道，換取成交量，應(yīng)對即將迎來的半年度考核。

　　由此可見，不論是新房市場還是二手房，當(dāng)前情況都不容樂觀，此次多方博弈的結(jié)果就是，買家情緒尚未出現(xiàn)變化，政府出手救市也是希望渺茫，於是，“業(yè)主和開發(fā)商終於支撐不住了，近期打開降價通道已經(jīng)在所難免，”賀曉麗表示，這輪降價的週期註定不會太長，因而降價通道開啟對於購房者來説，不失為一個好時機。

　　指數(shù)下跌

　　作為業(yè)主信心強弱的反應(yīng)，中原報價指數(shù)已經(jīng)連續(xù)11周下跌，並於4月底跌破30%的臨界值，目前已經(jīng)下探至23%。指數(shù)在30%時，業(yè)主對未來價格走勢持中性態(tài)度，高於30%表明未來價格有上漲的空間。

　　中原經(jīng)理人指數(shù)同樣連續(xù)11周波動下行。據(jù)悉，這一指數(shù)來源於中原經(jīng)理根據(jù)三級市場地鋪的放盤訪量、客量、帶看量以及買賣雙方談判力對比的情況，結(jié)合當(dāng)前政策環(huán)境對市場進行的綜合預(yù)判，這一指數(shù)上周已經(jīng)跌破50%的臨界值。

　　成交下跌

　　2月至今，深圳新盤開盤銷售率普遍在六成以下，3月雖有短暫好轉(zhuǎn)，但也未能突破八成。近幾週多數(shù)項目甚至沒能超過四成。