4月下旬以來(lái),上海自貿(mào)區(qū)土地流轉(zhuǎn)相關(guān)條例有望近期公佈的消息,讓自貿(mào)區(qū)概念再度成為資本追逐的對(duì)象。有消息指出,條例出臺(tái)後,上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)大量存在的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地將被用於修建新的寫字樓,從而吸引大量的企業(yè)和人流。然而,對(duì)於早已透支的自貿(mào)區(qū)板塊的房?jī)r(jià)來(lái)説,這一消息並不能改變其逐步降溫的現(xiàn)狀。

　　“火上澆油”的自貿(mào)區(qū)房?jī)r(jià)

　　去年8月22日獲批的上海自貿(mào)區(qū),總面積為28.78平方公里,範(fàn)圍涵蓋外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)等4個(gè)海關(guān)特殊監(jiān)管區(qū)域。

　　“以這4個(gè)區(qū)域?yàn)橹吸c(diǎn),自貿(mào)區(qū)房産主要包括外高橋、川沙祝橋及臨港新城等板塊。”21世紀(jì)不動(dòng)産上海區(qū)域市場(chǎng)研究部副總監(jiān)黃河滔對(duì)記者介紹説。在自貿(mào)區(qū)掛牌前後,發(fā)展成熟的住宅市場(chǎng)一度受到市場(chǎng)的熱捧。

　　在上海中原研究諮詢部總監(jiān)宋會(huì)雍看來(lái),對(duì)於自貿(mào)區(qū)房地産概念,業(yè)內(nèi)呈現(xiàn)出兩種看法:其一認(rèn)為自貿(mào)區(qū)是升級(jí)版的“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”,在此概念下將會(huì)迅速掀起産業(yè)企業(yè)進(jìn)駐熱潮、人口消費(fèi)涌入熱潮,並對(duì)可能産生的物業(yè)需求抱有極高的期待;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為自貿(mào)區(qū)表面上是經(jīng)濟(jì)概念,但實(shí)質(zhì)是一個(gè)由負(fù)面清單、國(guó)民待遇等支撐起的、力求進(jìn)一步釋放改革紅利的行政改革試點(diǎn),對(duì)區(qū)域樓市影響應(yīng)從長(zhǎng)期來(lái)看。

　　但縱觀去年這一地區(qū)的樓市表現(xiàn),顯然前一種觀點(diǎn)更具號(hào)召力。

　　去年3月20日,陽(yáng)光城控股全資子公司福建匯友源,以1.5億元競(jìng)得外高橋新市鎮(zhèn)E06-03商業(yè)地塊。4月,陽(yáng)光城旗下全資子公司福州濱江,再次以低價(jià)競(jìng)得外高橋森蘭區(qū)域內(nèi)的新市鎮(zhèn)G03-17地塊,出價(jià)1.005億元。有媒體根據(jù)周邊行情估算,在自貿(mào)區(qū)掛牌後,上述土地價(jià)格漲幅接近3倍。

　　“在自貿(mào)區(qū)概念沒有形成前,我們?cè)谑鄣闹苓叾址烤鶅r(jià)在1.4萬(wàn)左右,而現(xiàn)在要賣到4萬(wàn)。一手房比如仁恒、綠城等價(jià)格都已經(jīng)漲到了5萬(wàn)到7萬(wàn)。”陽(yáng)光城置業(yè)顧問俞花在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》採(cǎi)訪時(shí)談道,目前陽(yáng)光城位於外高橋板塊內(nèi)包括陽(yáng)光天地、陽(yáng)光自由區(qū)兩個(gè)樓盤均已售完。

　　上海中原研究諮詢部提供的數(shù)據(jù)顯示,去年8月自貿(mào)區(qū)掛牌前,外高橋地區(qū)的一手房平均月成交量在1.3萬(wàn)平方米,9月成交量達(dá)到峰值為5.5萬(wàn)平方米、成交均價(jià)34611元/平方米。而臨港新城與祝橋板塊的成交量、成交均價(jià)與之高度類似。

　　“去年上海的樓市整體一直上行,自貿(mào)區(qū)在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上掛牌,對(duì)於按捺不住的投資者來(lái)説,等於火頭上澆了一瓢油。”宋會(huì)雍説。

　　房?jī)r(jià)正在理性回歸?

　　樂觀者認(rèn)為,隨著上海自貿(mào)區(qū)體制不斷完善,4個(gè)海關(guān)管轄區(qū)域相關(guān)聯(lián)板塊的寫字樓需求會(huì)不斷上升,由此也會(huì)繼續(xù)推升住宅、倉(cāng)儲(chǔ)等房地産市場(chǎng)。但事實(shí)並非如此,數(shù)據(jù)顯示,這些地區(qū)房?jī)r(jià)已開始回歸理性。步入2014年,各地紛紛傳來(lái)樓市降價(jià)的消息,讓這一地區(qū)也感到陣陣寒意。

　　21世紀(jì)不動(dòng)産高橋店在今年3月成交的一套潼港八村60平米左右的兩房,從1月份130萬(wàn)元的總價(jià)下降至124萬(wàn)元,降幅接近5%。高橋季景分行經(jīng)理王忠歡發(fā)現(xiàn),原自貿(mào)區(qū)管委會(huì)周邊的一些小區(qū),春節(jié)過(guò)後的降價(jià)幅度要高於一般樓盤。

　　“往年的‘小陽(yáng)春’今年看來(lái)是沒有指望了,據(jù)我們觀察,自貿(mào)區(qū)板塊4月份交易量的降幅環(huán)比3月接近30%,而且一些購(gòu)房者與賣房也有5%左右的議價(jià)空間。”22日,21世紀(jì)不動(dòng)産市場(chǎng)研究部高級(jí)研究主管蔡冠宇對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者説。

　　據(jù)上海中原研究諮詢部提供的數(shù)據(jù)顯示,自貿(mào)區(qū)板塊在去年八九月放量成交後,從10月開始逐步進(jìn)入消退期,而到目前已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期——一手房方面主要表現(xiàn)在外高橋地區(qū)部分企業(yè)著力推出少量特價(jià)房,價(jià)格調(diào)整幅度接近15%;外高橋二手房?jī)r(jià)格也在3月份悄然下調(diào)1000元/平米。

　　“總體上看,以外高橋板塊為首的自貿(mào)區(qū)板塊,在進(jìn)入2014年後,都普遍遭遇了跟全市相同的市場(chǎng)降溫。”宋會(huì)雍總結(jié)説,長(zhǎng)期來(lái)看,自貿(mào)區(qū)周邊房?jī)r(jià)或?qū)⒊尸F(xiàn)理性下跌。

　　21世紀(jì)不動(dòng)産統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至今年2月12日,臨港新城板塊新房成交面積為0.8萬(wàn)平米,同比下滑5.8%。與之相比,外高橋板塊下跌勢(shì)頭更為明顯,同期板塊成交新房同比大幅下滑38.1%,甚至超過(guò)全市整體跌幅36.1%。

　　“大環(huán)境”給自貿(mào)區(qū)樓市降溫

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,上海自貿(mào)區(qū)板塊遇冷主要是因?yàn)椤扒捌谶^(guò)熱”。

　　宋會(huì)雍談道:“自貿(mào)區(qū)概念的追隨群體中,有著相當(dāng)?shù)倪t鈍、盲從心態(tài)。去年3月這一概念被首次提及,至5月份開始對(duì)自貿(mào)區(qū)建設(shè)思路展開探討時(shí),市場(chǎng)一直沒有反應(yīng)。一直到8月份掛牌,市場(chǎng)似乎才恍然大悟,隨後投資者蜂擁而至。”

　　另一方面,目前自貿(mào)區(qū)建設(shè)尚處?kù)冻跗陔A段,區(qū)域配套的不完善成為其中部分板塊不被看好的原因。房?jī)r(jià)的水準(zhǔn)是由産業(yè)佈局、生活配套、生態(tài)環(huán)境等多方面因素綜合決定的。儘管短期內(nèi)這一地區(qū)的房?jī)r(jià)猛漲,但被透支的預(yù)期需要依靠自貿(mào)區(qū)的建設(shè)進(jìn)行填充、夯實(shí)。

　　“沒有特殊的産業(yè)導(dǎo)入、沒有特殊的稅費(fèi)優(yōu)惠、沒有大規(guī)模的開發(fā)投資。社會(huì)此前預(yù)期的繁華景象,一點(diǎn)一點(diǎn)地在期待中喪失耐心。”宋會(huì)雍對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》説。

　　黃河滔對(duì)今年房地産市場(chǎng)所持的基本觀點(diǎn)是:今年房地産市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)期,量、價(jià)增速將明顯放緩,甚至同比出現(xiàn)小幅下滑。原因是由於去年年末房?jī)r(jià)上漲壓力較大的一二線城市集中出臺(tái)政策收緊樓市,另外,今年開局後信貸層面緊張,也會(huì)拖累樓市復(fù)蘇的步伐。

　　而日前傳出上海自貿(mào)區(qū)土地流轉(zhuǎn)相關(guān)條例有望近期通過(guò)的消息,並不能改變其中板塊降溫的現(xiàn)狀。“對(duì)自貿(mào)區(qū)樓市來(lái)説,這是一個(gè)中長(zhǎng)期利好。這一政策出臺(tái)後,一些倉(cāng)庫(kù)可以改建寫字樓,這正是針對(duì)自貿(mào)區(qū)土地緊張的現(xiàn)狀,為滿足需求、盤活存量用地而制定的政策,”蔡冠宇對(duì)記者説,“但即使可以改建寫字樓,還需要開工、配套完善等過(guò)程,在目前貨幣繼續(xù)收緊的大環(huán)境下,投資者對(duì)這一板塊看跌、觀望的態(tài)勢(shì)仍然不會(huì)改變。”（《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》　記者　趙磊　實(shí)習(xí)生　周書琪　|　上海報(bào)道）