哪個城市買房壓力最大？ 深圳居首長沙墊底

　　林小昭

　　一個家庭攢上多少年的收入才能買得起房？從去年的數(shù)據(jù)看，這個均值是10.2年。房價收入比區(qū)域分化日漸加劇，一線大城市的數(shù)值升高，其中深圳高達(dá)27.7，長沙只有5.2。

　　上海易居房地産研究院日前發(fā)佈的《全國35個大中城市房價收入比排行榜》（下稱“報告”）顯示，2015年，剔除可售型保障性住房後，全國35個大中城市房價收入比均值為10.2，與2014年相比下降0.4個點。

　　房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值。報告指出，儘管房價收入比是一個全球通用的指標(biāo)，但其合理範(fàn)圍卻沒有嚴(yán)格界定，根據(jù)我國的實際情況，6～7屬合理區(qū)間。

　　深圳買房“壓力”較大

　　報告指出，整體上看，35個大中城市的房價收入比呈現(xiàn)三個態(tài)勢：第一，東、中、西地區(qū)梯度遞減，且相差幅度較大。第二，一線城市明顯整體高於二線城市，深圳、上海和北京領(lǐng)先，廈門、福州等東部二線城市則在逐漸趕超一線城市。第三，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市高於經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)城市。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市、東部城市，産業(yè)發(fā)展好、收入水準(zhǔn)高、人口吸引力強(qiáng)，外來常住人口比重大。因此，購房需求大，投資投機(jī)需求也大，購買力強(qiáng)勁，房價水準(zhǔn)也較高。

　　如果以房價收入比來代表購房者壓力的話，那麼深圳的購房者壓力較大。剔除可售型保障性住房後，深圳2015年躥到27.7，2014年為21.7。如此迅速上升，主要是去年以來深圳房價經(jīng)歷了大漲。

　　張小姐在深圳一家地産公司工作。去年初看到房價上漲，趕緊入手了一套新房，當(dāng)時單價為2.8萬元/平方米，如今單價已接近6萬元。“現(xiàn)在關(guān)外很多區(qū)域的二手房都要5萬。新進(jìn)入的外來大學(xué)生僅憑自己努力的話，要在深圳買房可能性已經(jīng)很小。”

　　這也正是人們擔(dān)心的“擠出效應(yīng)”，即深圳房價過高、上漲過快，不僅加大了居民通過市場解決住房問題的難度，也對深圳人才吸引力和産業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展形成擠壓。今年深圳“兩會”上，深圳市人大代表、在科技領(lǐng)域工作近20年的李繼朝説，如果年輕人的居住問題得不到解決，深圳對優(yōu)秀人才的吸引力就會下降，從而導(dǎo)致深圳高科技企業(yè)的競爭力下降。

　　有同樣擔(dān)憂的不止深圳，同為首批經(jīng)濟(jì)特區(qū)的廈門，雖然經(jīng)濟(jì)總量僅位列全國第51，收入水準(zhǔn)也跟北上廣深有較大差距，但房價卻高居全國第四，房價收入比僅次於深上北，位居全國第四，為16.6。

　　廈門當(dāng)?shù)匾患彝赓Q(mào)企業(yè)工作人員謝小姐説，廈門外貿(mào)出口占據(jù)福建半壁江山，外貿(mào)出口企業(yè)眾多，但很多大學(xué)生在外貿(mào)企業(yè)工作幾年工資也才五六千元，工資水準(zhǔn)和廣深有很大差距。但廈門的房價已經(jīng)超過廣州，目前廈門島內(nèi)的新盤單價至少四五萬元。

　　廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長髮對《第一財經(jīng)日報》分析，目前廈門的房價已經(jīng)過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了其城市的産業(yè)發(fā)展和收入水準(zhǔn)，過高的房價反過來會影響到城市的産業(yè)結(jié)構(gòu)，不利於人才的流入和實體産業(yè)的發(fā)展。

　　包括深圳、上海、北京、廈門等城市在內(nèi)，這些城市的房價在某種程度上與本地的工資水準(zhǔn)的關(guān)聯(lián)度已經(jīng)很低，而與這個城市對周圍的輻射能力及匯集財富的能力聯(lián)繫更為緊密。

　　合富房地産經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌説，在快速城市化過程中，大城市的房價是由中等偏上收入人群決定的。大城市的發(fā)展空間、新供用地已經(jīng)很少，但富裕人群還是不斷集中，所以房價也就比較高。

　　以廈門為例，易居房地産研究院的報告顯示，去年廈門近七成的房子被外地人買走。在當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士看來，廈門的房價與廈門本土工資水準(zhǔn)的關(guān)聯(lián)度不是很高，福建尤其是泉州等地的經(jīng)商群體十分龐大，他們中的大多數(shù)會選擇到廈門置業(yè)。因此廈門的房價與福建經(jīng)商群體的關(guān)聯(lián)度更高。

　　哪些城市買房壓力小?

　　深上北廈居民買房壓力高企，相對而言，一些城市的買房壓力要小很多。比如，同為一線城市，廣州房價收入比雖然達(dá)到了11.1，但比深上北要低太多，甚至遠(yuǎn)不如廈門、福州等二線城市，僅位列全國第十。

　　這是因為自2015年以來，深圳、上海等城市房價大漲，而同樣身為一線城市的廣州卻一直比較理性，不僅漲幅遠(yuǎn)遜於深上北，甚至比起廈門、南京、蘇州等二線城市，廣州的漲幅也遜色不少。目前廣州的房價僅為其他三個一線城市的一半左右，甚至也不如廈門等二線城市。

　　房價的背後其實是城市實力的此消彼長。比如，在金融業(yè)增加值方面，上海、北京和深圳遙遙領(lǐng)先，深圳和北京的高科技實力均非常雄厚，而廣州在這兩方面均表現(xiàn)平平。

　　産業(yè)發(fā)展水準(zhǔn)是一方面，供應(yīng)量是另一個方面。在土地面積上，深圳面積是1996.85平方公里，而廣州則為7434平方公里。廣州的人口是深圳的1.2倍，土地面積卻是深圳的3.7倍。深圳土地存量已接近枯竭，廣州土地供應(yīng)充足。目前廣州的郊區(qū)盤如黃埔、番禺等地都有大量的一手房供應(yīng)。

　　在廣州一家基金公司上班的程小姐説，身邊很多外來大學(xué)生工作五六年左右會考慮買房，他們的首付預(yù)算一般在40萬~80萬，選擇的餘地還是挺大的。“如果是在深圳，想都別想了。”

　　當(dāng)然，買房壓力比廣州小的地方還很多，尤其是中西部省會城市，房價收入比值大多在10以下。這其中，近年來經(jīng)濟(jì)增速較高的“星城”長沙僅為5.2，在35個城市中墊底，讓北上深廈的人們羨慕不已。就工資水準(zhǔn)而言，長沙不比廈門少多少，但房價只有廈門的1/4，基本上普通白領(lǐng)幹一個月就可以買1平方米。

　　不過，低房價並不意味著長沙經(jīng)濟(jì)發(fā)展緩慢。數(shù)據(jù)顯示，2006年長沙GDP總量僅位列全國第28，但到2015年，長沙GDP已躍居全國各大城市第14位，9年間上升了14位。

　　易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房價過高一方面會帶來地價的上漲，從而抬高製造業(yè)用地成本。另一方面，製造業(yè)需要大量的生産工人，過高的房價必然帶來房租乃至整體生活成本的上升，這對製造業(yè)的發(fā)展十分不利。