市場(chǎng)預(yù)期的房地産"利好政策"靴子終於落地。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)昨天聯(lián)合下發(fā)通知，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低於40%。同時(shí)，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)佈稱二手房營(yíng)業(yè)稅免征期限由5年降至2年。

　　政策出臺(tái)

　　>>二套房貸款

　　首付由六成降至四成

　　昨天下午，一則"央行緊急召集媒體當(dāng)天下午召開(kāi)發(fā)佈會(huì)"的消息即在市場(chǎng)傳開(kāi)，並表示可能與二套房貸首付比例下降有關(guān)係。京華時(shí)報(bào)記者昨天向央行方面求證，得到回復(fù)稱沒(méi)有發(fā)佈會(huì)，二手房政策尚不清楚。然而，就在各股票市場(chǎng)收盤之後，昨天16：58，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)佈通知，宣佈對(duì)二套房貸首付等個(gè)人住房貸款進(jìn)行調(diào)整。

　　這份名為《中國(guó)人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)於個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低於40%。使用住房公積金貸款購(gòu)買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房並已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)住房公積金購(gòu)房，最低首付30%。而在此之前，二套房貸款執(zhí)行"首付款比例不低於60%，貸款利率不低於基準(zhǔn)利率的1.1倍"的政策。

　　>>轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅

　　免征期限由5年變2年

　　無(wú)獨(dú)有偶，就在三部委聯(lián)合發(fā)佈調(diào)整二套房貸的通知幾分鐘後，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局又聯(lián)合發(fā)佈消息，稱將從3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策，其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購(gòu)普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅的期限由目前的購(gòu)房超過(guò)5年（含5年）下調(diào)為超過(guò)2年（含2年）。

　　具體調(diào)整內(nèi)容包括：個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額徵收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款後的差額徵收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　據(jù)悉，我國(guó)目前執(zhí)行的個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策自2011年初開(kāi)始實(shí)施，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買超過(guò)5年（含5年）的普通住房對(duì)外銷售可免征營(yíng)業(yè)稅，而購(gòu)買不足5年的住房將全額徵收營(yíng)業(yè)稅。

　　新聞背景

　　房地産市場(chǎng)低迷

　　事實(shí)上，自去年以來(lái)，房地産市場(chǎng)的情況並不樂(lè)觀。根據(jù)本月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的2月份數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，66城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，北京新房?jī)r(jià)格連續(xù)8個(gè)月下跌。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)最新的統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月30日，2015年一季度，北京共成交商品住宅20383套，相比去年四季度41722套商品住宅成交量下滑了51%。

　　土地市場(chǎng)方面，受供應(yīng)等因素的影響，成交量同比大幅下滑。據(jù)中原地産統(tǒng)計(jì)，一季度北京土地市場(chǎng)成交金額484.7275億元，相比2014年一季度的753.44億元，跌幅高達(dá)35.7%。2014年一季度土地成交高達(dá)50宗，而在2015年一季度僅成交28宗。

　　多次出重拳調(diào)控

　　近年來(lái)，政府多次出重拳調(diào)控房地産市場(chǎng)。2010年1月，"國(guó)十一條"出臺(tái)，要求加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，二套房貸款首付比例不得低於40%；當(dāng)年4月，"國(guó)十條"規(guī)定二套房首付比例不得低於50%，房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸；2011年1月，力度空前的新"國(guó)八條"規(guī)定二套住房首付款比例不低於60%、貸款利率不低於基準(zhǔn)利率的1.1倍；2013年2月，新"國(guó)五條"進(jìn)一步加強(qiáng)了差別化住房信貸政策，北上廣深、廈門、武漢、南京、杭州等城市都將二套房首付提高至六到七成。

　　專家解讀

　　放鬆程度超過(guò)預(yù)期

　　二套房貸首付比例迎來(lái)5年以來(lái)的首度下調(diào)。鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭表示，本輪組合拳政策偏向支援二套合理改善型需求，且放鬆幅度超過(guò)此前各界預(yù)期。從歷年北京市購(gòu)房貸款首付比例變化情況來(lái)看，2010年二套房首付比例統(tǒng)一為40%，此後一直處?kù)渡仙厔?shì)，自2013年起，二套房首付比例一直維持在70%的水準(zhǔn)。此次二套房首付比例重回2010年以前水準(zhǔn)，以購(gòu)置套總價(jià)200萬(wàn)元的二手房來(lái)説，首付金額可下降60萬(wàn)之多。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，綜合來(lái)看，本輪政策調(diào)整可謂是房地産鬆綁的組合拳，特別是個(gè)別政策已經(jīng)寬鬆至2008年的歷史最寬鬆期的標(biāo)準(zhǔn)，這將會(huì)極大地提振市場(chǎng)信心。

　　營(yíng)業(yè)稅又回6年前

　　張旭表示，從歷史情況看，營(yíng)業(yè)稅政策也全面回到2009年的水準(zhǔn)。據(jù)鏈家地産測(cè)算，目前北京二手房市場(chǎng)上約有16%的購(gòu)房者需要交納營(yíng)業(yè)稅，如果營(yíng)業(yè)稅"5改2"政策落地，交納營(yíng)業(yè)稅的佔(zhàn)比可能要降低到8%，整體購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)將會(huì)有所降低。

　　郭毅表示，目前二手房交易本就以次新房為主，以前的稅費(fèi)政策極大地抑制了購(gòu)房時(shí)間在5年以內(nèi)的

　　二手房交易，也從一定程度上造成二手房整體交易量的下滑，本次營(yíng)業(yè)稅調(diào)整後，稅費(fèi)的降低將有助於拉動(dòng)一輪購(gòu)房時(shí)間在2年到5年之間的二手次新房交易。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，"5改2"政策最大的受益者其實(shí)是購(gòu)房人，對(duì)於很多人來(lái)説，不用承擔(dān)以前要被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁的營(yíng)業(yè)稅了，降低其購(gòu)房成本，能夠省幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不等。

　　但是，郭毅也指出，本次稅費(fèi)調(diào)整並未涉及個(gè)人所得稅這一二手房交易稅負(fù)最重的稅種，目前這一稅種的徵收標(biāo)準(zhǔn)是5年以內(nèi)房産，徵收（銷售價(jià)格-房産原值）的20%，房産滿5年且為家庭唯一住房才會(huì)免征。二手房個(gè)稅未如預(yù)期中一樣，與營(yíng)業(yè)稅同步下調(diào)，無(wú)疑將會(huì)在一定程度上影響對(duì)於二手房市場(chǎng)交易量的拉動(dòng)力度和效果，也説明在二手房政策上，政府同樣保留了一定的調(diào)整空間。

　　重點(diǎn)支援改善需求

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，在宏觀樓市整體表現(xiàn)依然低迷的大背景下，以支援首次自住型需求和合理改善型需求的樓市利好政策再度加碼。從三部門聯(lián)合下發(fā)的通知核心內(nèi)容看，本次新政重點(diǎn)利好的是已經(jīng)擁有一套住房、亟須改善但同時(shí)購(gòu)買力相對(duì)欠缺的合理改善型人群，政策明顯加大了對(duì)此類人群購(gòu)房的支援力度，降低了其購(gòu)買二套房的首付門檻。同時(shí)本次新政也重申了使用公積金購(gòu)買首套房的首付門檻降到20%，盤活公積金使用效率的意圖表現(xiàn)明顯。

　　北京大學(xué)房地産法研究中心主任樓建波表示，此次樓市新政，改善型住房家庭受益面最大。以前對(duì)二套房的首付限制，基本已經(jīng)消除了。近期一些城市的租金一直上漲，就是因?yàn)樘嗉彝ザ荚谟^望樓市。這次宏觀調(diào)控後，對(duì)改善型住房家庭有一定的幫助。

　　一線城市靈活調(diào)整

　　值得注意的是，本次通知還強(qiáng)調(diào)，要按照"因地施策，分類指導(dǎo)"的原則，做好與地方政府的溝通工作，加強(qiáng)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān)督；在國(guó)家統(tǒng)一信貸政策基礎(chǔ)上，指導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)合理確定轄內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例和利率水準(zhǔn)。中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，"因地施策、分類指導(dǎo)"意味著政策不應(yīng)一刀切，像北京、上海、深圳等購(gòu)房需求旺盛甚至房地産持續(xù)過(guò)熱的城市可考慮不下調(diào)首付比例，同時(shí)，銀行亦可根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況靈活調(diào)整。

　　影響預(yù)測(cè)

　　直接增加10%需求

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員高玉偉表示，政府穩(wěn)定住房消費(fèi)的意圖明顯。這標(biāo)誌著房地産政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)捩點(diǎn)，從地方放鬆限購(gòu)限貸走向全面放鬆。預(yù)計(jì)，短期內(nèi)，房市新政難以改變房地産投資下滑的局面，特別是部分三四線城市，去庫(kù)存仍是房市調(diào)整的主題，但部分一線城市需求回升可能帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

　　中原地産首席分析師張大偉分析認(rèn)為，政策遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，特別是首付比例降低到40%，這將是歷史最寬鬆的政策，對(duì)於市場(chǎng)來(lái)説，起碼可以直接增加10%的有效購(gòu)買需求。

　　成交量將快速上漲

　　中原地産首席分析師張大偉表示，整體市場(chǎng)成交量將在4月快速上漲。一二線城市將會(huì)出現(xiàn)上漲的可能性，其中部分城市的上漲幅度會(huì)比較高。預(yù)計(jì)整體一二線城市二季度市場(chǎng)將出現(xiàn)成交量起碼30%的環(huán)比上漲，也將是2014年來(lái)的成交高峰，其中一線城市的房?jī)r(jià)將開(kāi)始上漲。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析，對(duì)於剛需和改善型人群來(lái)説，支付能力是制約其購(gòu)房的原因之一，信貸政策的調(diào)整也一直是政府對(duì)樓市調(diào)控的重要手段。降低首付比例，提高購(gòu)房資金杠桿，有助於撬動(dòng)更多住房消費(fèi)。在目前國(guó)內(nèi)商品房産能過(guò)剩的背景下，有助於緩解三四線城市的高庫(kù)存壓力，對(duì)於一線城市來(lái)説，更成為拉動(dòng)購(gòu)房需求提升的利器。預(yù)計(jì)一線城市的房地産市場(chǎng)交易量將會(huì)在4月明顯升溫，三四線城市的樓市也將逐步回暖。

　　焦點(diǎn)追問(wèn)

　　1、房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲？

　　"量?jī)r(jià)齊升"將不會(huì)再現(xiàn)

　　胡景暉認(rèn)為，新政將刺激改善型需求的提前釋放，將促進(jìn)大戶型、高價(jià)房的銷售，但不會(huì)創(chuàng)造新的需求；因?yàn)槭赘侗壤档歪豳J款會(huì)增加，購(gòu)房人獲得按揭的難度反而會(huì)在一定程度上有所加大，因此作用有限。其次，新政將促進(jìn)改善型業(yè)主賣掉城中的中小戶型，對(duì)於不願(yuàn)去郊區(qū)買房的首次置業(yè)者來(lái)説是明顯的利好。同時(shí)，新政表明政府已經(jīng)依據(jù)我國(guó)樓市現(xiàn)階段的市場(chǎng)特徵，把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。胡景暉認(rèn)為，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整的"新常態(tài)"下，儘管本輪新政會(huì)刺激宏觀樓市二季度持續(xù)復(fù)蘇，但是依然無(wú)法從根本上扭轉(zhuǎn)房地産市場(chǎng)趨冷的大趨勢(shì)，未來(lái)宏觀樓市像過(guò)去幾年那樣"量?jī)r(jià)齊升"的情況將不會(huì)再出現(xiàn)，"量增價(jià)穩(wěn)"將成為2015年樓市"新常態(tài)"。

　　泰禾集團(tuán)總裁助理、集團(tuán)品牌總經(jīng)理沈力男認(rèn)為，此次出臺(tái)的兩個(gè)政策疊加釋放出的需求量是比較大的，對(duì)於房企來(lái)説，這是一個(gè)利好政策。在這樣的政策刺激下，預(yù)計(jì)後面一段時(shí)間的北京市場(chǎng)上成交量將有明顯的回升，但價(jià)格將是穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)。至於房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅變動(dòng)的原因，沈力男稱，北京是行業(yè)集中度比較高的市場(chǎng)，很多房子集中在大型房企的手中，而這些房企一般上半年以跑量為主，對(duì)溢價(jià)的要求一般在下半年體現(xiàn)。因此，房地産的整體趨勢(shì)是樂(lè)觀，但房?jī)r(jià)的走勢(shì)相對(duì)趨穩(wěn)。

　　2、新政算不算救市？

　　政策由非常態(tài)向常態(tài)回歸

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，此次二套房首付下調(diào)可謂房貸政策由非常態(tài)向常態(tài)的回歸，有利於釋放自住型及改善型購(gòu)房需求，以改善民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

　　中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬分析稱，目前我國(guó)房地産市場(chǎng)已從供過(guò)於求向供求基本平衡轉(zhuǎn)變，前期為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲而採(cǎi)取的非常規(guī)房貸政策也需要根據(jù)市場(chǎng)變化回歸到常態(tài)。從國(guó)際上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比較審慎的，防止投機(jī)性需求的膨脹。

　　北京大學(xué)房地産法研究中心主任樓建波表示，此次新政是常規(guī)的調(diào)控手段，鼓勵(lì)大家買房就是要降低首套比例和銀行利率。樓建波稱，房地産調(diào)控不是從緊從嚴(yán)才叫調(diào)控，鼓勵(lì)購(gòu)房、消化庫(kù)存也是調(diào)控的一部分。今年李克強(qiáng)總理的工作報(bào)告中，也提到了鼓勵(lì)居民自住型住房和改善型住房需求，因此，新政策出臺(tái)的出發(fā)點(diǎn)是好的。

　　中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員高玉偉表示，房市新政出臺(tái)的主要原因在於，房市調(diào)整引起相關(guān)投資下滑，進(jìn)而帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)下行壓力，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成為今年經(jīng)濟(jì)工作的首要任務(wù)。

　　市場(chǎng)反應(yīng)

　　>>開(kāi)發(fā)商

　　深圳某項(xiàng)目應(yīng)聲漲價(jià)

　　政策剛剛落地，就有項(xiàng)目應(yīng)聲而漲。昨天18:07，一則由"九垓上"發(fā)出的微博稱："緊急通知，熙園山院從明天起所有産品上調(diào)5個(gè)點(diǎn)。面價(jià)不調(diào)。請(qǐng)各位同事週知。"京華時(shí)報(bào)記者了解到，該項(xiàng)目位於深圳寶安區(qū)，是一個(gè)別墅項(xiàng)目，搜房網(wǎng)上掛出的價(jià)格是64000元/平方米。

　　記者隨即撥通了該項(xiàng)目的售樓電話，銷售人員向記者表示，他們的確接到了通知，將從3月31日開(kāi)始報(bào)價(jià)上調(diào)5%，但具體售價(jià)需要面談。

　　>>銀行

　　利率優(yōu)惠跟首套看齊

　　昨天晚間，浙商銀行宣佈即時(shí)調(diào)整二套房貸政策，對(duì)於總價(jià)在500萬(wàn)元以下的普通住房，實(shí)施二套房貸首付最低4成，利率下限為基準(zhǔn)利率的7折；對(duì)於總價(jià)在500萬(wàn)元以上的公寓、別墅等高檔住房，二套房首付比例最低5成，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的8.5折。浙商銀行表示，利率下限優(yōu)惠範(fàn)圍目前暫為購(gòu)買與該行有開(kāi)發(fā)貸款合作樓盤的優(yōu)質(zhì)客戶。而在此前，該銀行對(duì)於借款人家庭有一套住房有貸款餘額，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，首付比例不低於60%，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

　　>>股市

　　地産個(gè)股上演漲停潮

　　雖然消息在昨天下午才公佈，但A股市場(chǎng)早早作出反應(yīng)，截至收盤，房地産板塊均漲4.39%。

　　具體來(lái)看，招商地産、保利地産、中天城投、天房發(fā)展、實(shí)達(dá)集團(tuán)、榮安地産、深深房A、香江控股、金科股份、國(guó)興地産、中關(guān)村逾10隻股強(qiáng)勢(shì)封于漲停。華夏幸福、首開(kāi)股份、榮盛發(fā)展等漲幅超過(guò)8%。

　　匯豐晉信大盤基金雙核策略基金經(jīng)理丘棟榮認(rèn)為，目前龍頭地産股對(duì)應(yīng)2015年動(dòng)態(tài)估值僅8倍左右，吸引力比較大,預(yù)計(jì)會(huì)受此消息提振，帶動(dòng)整個(gè)藍(lán)籌板塊繼續(xù)發(fā)力。