沒有出乎意料，4月24日，北京土地市場(chǎng)集中推出的6宗地塊再次迎來(lái)了出讓的小高峰。

　　在該這6宗塊順利成交之後，北京2014年的土地出讓收入已經(jīng)突破1000億元，達(dá)1069.63億元。與全國(guó)多地土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的情況相比，北京今年供地節(jié)奏加快，地價(jià)依舊上漲。

　　土地出讓金的暴漲不僅可以看出北京土地市場(chǎng)供求關(guān)係的變化，品牌房企不惜代價(jià)扎堆搶地?cái)D佔(zhàn)市場(chǎng)。另一方面也可以看出，北京對(duì)土地財(cái)政依賴程度未減。這個(gè)超大城市在逐漸完成轉(zhuǎn)型升級(jí)的過程中，如何將土地財(cái)政與促進(jìn)城市建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào)仍是應(yīng)該被關(guān)注的命題。

　　4月吸金271億元

　　4月24日，出讓的6宗地塊分別是海澱區(qū)中關(guān)村翠湖科技園地塊和大興區(qū)的5宗地塊案，其中，大興黃村佔(zhàn)2宗，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)有3宗，這5地塊成交總價(jià)達(dá)95.73億元。

　　其中，最為熱門的是大興黃村地塊，共吸引了包括保利首開聯(lián)合體、華遠(yuǎn)、合景泰富、恒大、福建正榮在內(nèi)的11家房企參與競(jìng)拍。經(jīng)過近200輪舉牌後，恒大地産以總價(jià)41.6億元、現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)配36752平方米的條件摘得大興黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0201等地塊F2公建混合住宅用地，該地塊起始價(jià)14.86億元，溢價(jià)率高達(dá)180%，商業(yè)部分折合樓面價(jià)2.9萬(wàn)元/平方米。

　　中國(guó)房地産報(bào)記者了解到，這是恒大在北京拿的第五宗地，包括沙河、豆各莊、東壩和來(lái)廣營(yíng)4幅地塊。至此，恒大在進(jìn)入北京短短不到一年的時(shí)間裏拿地共花去189.45億元。

　　整個(gè)4月，北京土地市場(chǎng)的發(fā)力節(jié)奏都十分平穩(wěn)，每週一次左右的集中供地都能迎來(lái)盆滿缽滿。僅4月單月，土地吸金便達(dá)271.1億元。

　　早在3月26日全國(guó)兩會(huì)後首次土地拍賣會(huì)上，土地市場(chǎng)的幾個(gè)基本基調(diào)已經(jīng)初露端倪。首先今年的供地特點(diǎn)十分明顯，凡是含住宅類的供地?zé)o一例外地都涵蓋保障房的建設(shè)，尤其以自住商品房的配建最為常見。其次，距離城區(qū)較近的位置成為熱點(diǎn)，“麵粉超過麵包”的情況頻現(xiàn)，遠(yuǎn)郊區(qū)地塊受關(guān)注度降低。

　　在3月26日那場(chǎng)土地拍賣中，中鐵建以溢價(jià)率49%摘得大興舊宮地塊引來(lái)了眾房企的驚異，但事實(shí)證明，在以自住商品房供地為主的情況下，商品房土地價(jià)格已經(jīng)不可同日而語(yǔ)。而如今，諸多房企已經(jīng)在近一個(gè)月的實(shí)際操練中認(rèn)清了這一點(diǎn)，所以在拿地價(jià)格上越發(fā)的“無(wú)底線”。

　　全年有望突破2000億元

　　鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，北京市政府從去年四季度公佈自住型商品住房政策之後就開始密集實(shí)施，土地市場(chǎng)方面，自住房配給面積和比例大幅提高。在較短的時(shí)間內(nèi)，就已經(jīng)有8個(gè)自住型商品住房項(xiàng)目入市，提供房源近1.5萬(wàn)套。按照計(jì)劃，今年會(huì)成交可供5萬(wàn)套房源的自住型商品住房用地。

　　根據(jù)今年的總體供地計(jì)劃，接下來(lái)北京還有很多地塊推出，而自住商品房仍有3.5萬(wàn)套的供應(yīng)空間。可以看出，自住商品房用地在此輪土地?zé)岢敝邪缪萘耸株P(guān)鍵的角色，自住商品房用地將商品房樓面價(jià)抬高，加上北京供地節(jié)奏加快，土地出讓金自然連連升高，今年北京土地出讓金極有可能創(chuàng)下新高。與此同時(shí)，也可以看出政策制定的巧妙，滿足增加住房供應(yīng)的同時(shí)土地財(cái)政收入也通過土地價(jià)值的升高有所增加。

　　“由於自住型商品房的加入，剛需項(xiàng)目銷售難度加大，而北京高端市場(chǎng)又有望放開限制，令房企加深了對(duì)優(yōu)質(zhì)宅地‘放手一搏’的決心。”亞豪研究機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊表示。

　　北京土地市場(chǎng)土地出讓金史上僅有三次突破千億，分別是2010年、2011年以及2013年。從時(shí)間節(jié)點(diǎn)上來(lái)看，2010年和2011年接近年尾才突破，2013年是8月份突破千億。但今年，在4月份就超過千億。而全年進(jìn)程僅過了1/3。

　　對(duì)此，中原地産首席分析師張大偉分析認(rèn)為，以今年的供地情況來(lái)看，北京全年土地出讓金將至少超過2000億元。

　　土地財(cái)政依賴結(jié)難解

　　前不久，由中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究院發(fā)佈的我國(guó)23省份“土地財(cái)政依賴度排名”中，排名靠前的北京在“承諾以土地出讓收入償還債務(wù)總額”的絕對(duì)值上名列第一。

　　根據(jù)北京市審計(jì)局公佈，截至2012年底，北京土地償債規(guī)模高達(dá)3601.27億元，位列23個(gè)省份之首。而截至2013年6月，北京市縣兩級(jí)政府債務(wù)餘額為6496億元，最近三年年均增長(zhǎng)33%。據(jù)此測(cè)算，截至2013年底，北京市地方債規(guī)模應(yīng)當(dāng)在6000億元上下，即北京市土地償債在整體債務(wù)中的份額應(yīng)在50%~60%。

　　由此可見，土地出讓金對(duì)於北京的重要程度。國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展研究組中心主任李鐵提出，燕郊住著十幾萬(wàn)北京人不敢修輕軌，怕北京房?jī)r(jià)跌下來(lái)，影響北京土地出讓收入，北京靠土地出讓金來(lái)解決自身的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　“土地的價(jià)值是供求關(guān)係的反映，也是城市資源的反映，目前北京土地出讓金佔(zhàn)財(cái)政收入的比重還是挺大的，回避不了土地財(cái)政這個(gè)問題。”首經(jīng)貿(mào)大學(xué)土地資源與房地産管理系系主任趙秀池在接受中國(guó)房地産報(bào)記者採(cǎi)訪時(shí)對(duì)北京土地出讓金增長(zhǎng)的現(xiàn)象進(jìn)行了分析。

　　對(duì)於北京來(lái)説，拆遷成本逐年增加及城市擴(kuò)大帶來(lái)的基礎(chǔ)設(shè)施配套逐步完善都敦促政府快速?gòu)耐恋刎?cái)政中吸取資金。

　　“土地財(cái)政依賴這個(gè)結(jié)難解，對(duì)於平抑地價(jià)來(lái)説，最好的辦法還是增加土地供應(yīng)，從現(xiàn)在房企爭(zhēng)搶的局面來(lái)看，供應(yīng)還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的。”趙秀池認(rèn)為，未來(lái)北京財(cái)政收入的構(gòu)成將由“房地産業(yè)一枝獨(dú)秀”向房地産、金融、服務(wù)業(yè)等多點(diǎn)支撐的格局轉(zhuǎn)移。