新華網(wǎng)上海3月20日電(記者鄭鈞天)19日晚間,上市房企中茵股份、天保基建發(fā)佈公告稱(chēng),其非公開(kāi)發(fā)行A股股票申請(qǐng)獲得證監(jiān)會(huì)通過(guò)。在資金投向方面,兩家公司均將其用於地産項(xiàng)目。這就意味著,暫停近四年的地産類(lèi)公司再融資正式開(kāi)閘。

　　受制于房企資金鏈,前2月我國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資增速出現(xiàn)放緩跡象。業(yè)內(nèi)分析稱(chēng),在此背景下,地産融資及重組政策此時(shí)鬆綁意在為房企“解渴”,以增加供應(yīng),保障自住型需求。

　　房企再融資及重組正式開(kāi)閘

　　據(jù)中茵股份公告,其最新預(yù)案為:公司擬以不低於9.53元/股的價(jià)格,非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)1.8億股,募集資金不超過(guò)17.15億元。募集資金將全部用於公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場(chǎng)項(xiàng)目”的開(kāi)發(fā)與營(yíng)運(yùn)。

　　天保基建則擬以不低於4.48元/股的發(fā)行價(jià)格,發(fā)行股份數(shù)量不超過(guò)3.46億股,募集資金15.5億元建設(shè)三個(gè)房地産項(xiàng)目並補(bǔ)充流動(dòng)資金,且此三個(gè)項(xiàng)目均為住宅項(xiàng)目。

　　2010年4月,國(guó)務(wù)院發(fā)佈的《關(guān)於堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》規(guī)定,對(duì)存在閒置土地、炒地以及捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的房地産開(kāi)發(fā)企業(yè),將暫停上市、再融資和重大資産重組。近4年來(lái),證監(jiān)會(huì)始終未對(duì)房企再融資和資産重組放行。

　　今年1月24日,海印股份以“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”項(xiàng)目身份、有條件地獲得了再融資資格,成為2010年以來(lái)第一家再融資獲證監(jiān)會(huì)審核通過(guò)的房地産企業(yè)。3月17日,上市公司金豐投資宣佈,擬通過(guò)資産置換和發(fā)行股份購(gòu)買(mǎi)方式進(jìn)行重組,擬注入資産為房企龍頭綠地集團(tuán)100%股權(quán)。

　　億翰智庫(kù)研究總監(jiān)張化東認(rèn)為,金豐投資重組方案交易完成後,綠地預(yù)計(jì)登陸A股市場(chǎng),這預(yù)示著房企上市、地産重組將放開(kāi);中茵股份和天保基建定增被放行則意味著房企再融資將逐步放開(kāi)。

　　房企“荷包”縮水已致房地産開(kāi)發(fā)增速減緩

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)佈數(shù)據(jù)顯示,2014年1月份-2月份,全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資7956億元,同比名義增長(zhǎng)19.3%,增速比去年全年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資5426億元,增長(zhǎng)18.4%,增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。

　　近日,浙江興潤(rùn)置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明,中小型開(kāi)發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。進(jìn)入2014年以來(lái),銀行出於風(fēng)險(xiǎn)考慮,對(duì)房地産相關(guān)貸款審批也逐漸趨嚴(yán)。

　　今年前2月,房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21264億元,同比增速較去年全年回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。其中,國(guó)內(nèi)貸款4913億元,增速回落8.3個(gè)百分點(diǎn);利用外資50億元,下降43.2%,而去年全年增速為32.8%;自籌資金增速也回落近10個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng),資金鏈緊張是房地産開(kāi)發(fā)增速放緩的直接原因。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾最新發(fā)佈報(bào)告稱(chēng),多數(shù)房企融資渠道有限,主要還是依賴(lài)銀行貸款。而對(duì)於中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)説,能從銀行貸到款不僅變得更加困難,其利率也變得更高。大型開(kāi)發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國(guó)內(nèi)銀行獲得房地産開(kāi)發(fā)貸款。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì),“小型開(kāi)發(fā)商可能須支付20%的利率,而且融資額度有限,因此它們不得不轉(zhuǎn)向信託融資。”

　　標(biāo)普信用分析師符蓓表示,對(duì)於中小型房企而言,融資將更加有限,成本也將更高,2014年可能會(huì)有更多違約事件發(fā)生。

　　鋻於此,宏源證券分析師陳光磊認(rèn)為,地産融資及重組政策此時(shí)鬆綁或意在為房企“解渴”。

　　調(diào)控思路:從抑制開(kāi)發(fā)商資金到增加供應(yīng)

　　多家研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為,地産重組及再融資獲批的放開(kāi),意味著管理層對(duì)於房地産行業(yè)的調(diào)控思路從抑制開(kāi)發(fā)商資金向增加供應(yīng)全面切換。

　　中信建設(shè)指出,上述房企再融資獲批對(duì)於房地産板塊意義重大。“A股市場(chǎng)化進(jìn)程被行政手段制約的因素將得以消除,融資功能恢復(fù)暢通是長(zhǎng)效機(jī)制的必由之路,由此地産股資本市場(chǎng)機(jī)制將重歸市場(chǎng)化,未來(lái)或?qū)⒉幌抻谠偃谫Y,還可能出現(xiàn)其他融資形式。”

　　住建部副部長(zhǎng)齊驥也于全國(guó)兩會(huì)期間表示,對(duì)於呈現(xiàn)供需不平衡態(tài)勢(shì)的城市來(lái)説,應(yīng)千方百計(jì)增加供應(yīng),尤其是中小套型供應(yīng)。

　　克而瑞研究中心分析稱(chēng),中央政策的著力點(diǎn)在於支援自住需求,這是地産政策鬆動(dòng)的重要原因。“房地産開(kāi)發(fā)畢竟需要資金。”

　　然而,符蓓提醒,由於房?jī)r(jià)漲幅落後於成本漲幅,尤其是土地成本的漲幅,過(guò)去幾年房地産業(yè)的利潤(rùn)率持續(xù)下降。雖然融資政策環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn),但房企需防止“土地價(jià)格回落和成交溢價(jià)率下降”可能帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),在拿地上更應(yīng)理性。