有分析人士認(rèn)為，杭州去年土地出讓現(xiàn)牛市，今年樓市新增貨值約3000億元，大型房企大量涌入倒逼本地開發(fā)商率先加快週轉(zhuǎn)速度，主動(dòng)降價(jià)跑量回籠資金，以免被套

　　■本報(bào)記者 王麗新 黃華鎮(zhèn)

　　杭州降價(jià)樓盤遭搶了。昨日，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪杭州多個(gè)降價(jià)項(xiàng)目後獲悉，目前德信·北海公園附近多個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)接近1.6萬(wàn)元/平方米，實(shí)際降價(jià)幅度接近3000元/平方米，並非市場(chǎng)傳言一夜瘋降6000元/平方米。

　　杭州雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，在限購(gòu)大勢(shì)下，市場(chǎng)有效需求有限。鋻於此，除了杭州去年土地供應(yīng)量大增，導(dǎo)致杭州樓市庫(kù)存居高不下外，大型房企近兩年大量涌入，加快了推盤節(jié)奏，也刺激了本地開發(fā)商率先降價(jià)。

　　事實(shí)上，萬(wàn)科、龍湖等大型標(biāo)桿房企開發(fā)經(jīng)驗(yàn)成熟，項(xiàng)目週轉(zhuǎn)週期普遍在一年以下，這在一定程度上刺激了以往開始週期較長(zhǎng)的本地房企向高週轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，因此不得不降價(jià)爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額，以此加快資金回籠，進(jìn)而再度拿地?cái)U(kuò)張，在強(qiáng)者恒強(qiáng)的2:8定律下，還能佔(zhàn)有一定的市場(chǎng)份額。

　　降價(jià)樓盤遭瘋搶

　　2月24日，《證券日?qǐng)?bào)》記者在大雨中實(shí)地探訪了德信·北海公園等多個(gè)降價(jià)項(xiàng)目。記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，儘管天下著大雨，但來(lái)德信·北海公園項(xiàng)目看房的購(gòu)房者卻並不少。不過(guò)，在售樓處並未發(fā)現(xiàn)鬧事的老業(yè)主，也並沒(méi)有老業(yè)主砸售樓處，只是拉了橫幅，比較理性。

　　德信·北海公園售樓處某銷售人員向記者表示，此次推出的降價(jià)房源總計(jì)170套，兩天內(nèi)已經(jīng)成交了150多套，成交均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米—1.6萬(wàn)元/平方米之間，而剩餘的10多套都是非常差的戶型，屬於客戶不認(rèn)可的房源。

　　而與德信·北海公園一街之隔的方正禦星目前開盤均價(jià)約為1.6萬(wàn)元/平方米。有消息人士向記者透露，實(shí)際上這一開盤定價(jià)要比該開發(fā)商定價(jià)預(yù)期低了2000元/平方米左右，顯然其調(diào)價(jià)方式比較低調(diào)，以低開方式求高走。

　　“實(shí)際上，這個(gè)樓盤降價(jià)是因?yàn)槠湓N售價(jià)格定的比較高，去庫(kù)存化速度非常慢，原銷售定價(jià)最高要達(dá)到2.1萬(wàn)元/平方米左右，即使起價(jià)也要超過(guò)1.7萬(wàn)元/平方米。”有消息人士向本報(bào)記者透露，而且剩餘的170套房源是該盤的尾盤，開發(fā)商降價(jià)也是為了快速清盤，結(jié)算資金。

　　值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者在探訪天鴻·香榭裏樓盤時(shí)看到，售樓處門口站著兩大排保安，有的還撐著傘，門外還停著一輛警車。同時(shí)，記者發(fā)現(xiàn)，該售樓處沙盤已經(jīng)被砸了。此外，售樓處有幾十個(gè)統(tǒng)一著白色印有紅色漢字T恤的老業(yè)主在鬧事，T恤上印著“香榭裏 欺詐銷售 我要退房”等字樣。有老業(yè)主告訴記者，該樓盤周邊有高壓線等各種問(wèn)題，存在欺詐銷售行為，要求退房。

　　“這次參與優(yōu)惠活動(dòng)的房源總計(jì)200多套，目前在排號(hào)過(guò)程中，交2萬(wàn)元可以抵購(gòu)房款5萬(wàn)元。”天鴻·香榭裏售樓處某銷售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露，項(xiàng)目一期銷售均價(jià)約為1.7萬(wàn)元/平方米，而二期參與活動(dòng)的房源銷售均價(jià)約為1.4萬(wàn)元/平方米，直降了3000元/平方米。

　　值得一提的是，該銷售人員向記者透露，“現(xiàn)在我們的登記客戶已經(jīng)超過(guò)實(shí)際推出房源的套數(shù)，您要是想買，得快點(diǎn)登記了，以免選不到房。”

　　“開發(fā)商一試探市場(chǎng)，購(gòu)房者馬上蜂擁?yè)尫俊！庇袠I(yè)內(nèi)分析人士向記者直言，這意味著杭州樓市崩盤之説尚缺乏説服力，不過(guò)後市如何還有待觀察。

　　庫(kù)存居高不下

　　事實(shí)上，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心認(rèn)為，此次杭州降價(jià)樓盤周遍供應(yīng)量較大，採(cǎi)用價(jià)格手段是最直接拉動(dòng)需求的做法。

　　有機(jī)構(gòu)發(fā)佈的報(bào)告顯示，2013年10個(gè)典型城市（北京、上海、廣州、深圳、天津、大連、杭州、南京、青島和南昌）土地出讓金收入為8846.3億元，與2012年4397.7億元的土地出讓金收入相比，漲幅超過(guò)1倍。

　　該報(bào)告顯示，從歷年情況看，2013年土地出讓金收入創(chuàng)了新高，即使與2010年土地成交高峰年相比，增幅也達(dá)到10.1%。對(duì)此，有分析人士認(rèn)為，土地出讓金收入驟增，將大量增加2014年上述城市的入市貨值。屆時(shí)，房?jī)r(jià)或?qū)Ⅲ爠?dòng)。

　　無(wú)獨(dú)有偶，另一研究機(jī)構(gòu)稱，2013年杭州市場(chǎng)總貨值量為3000億元，當(dāng)年銷售1599億元，真實(shí)去化率約為50%，屬於普通水準(zhǔn)。此外，杭州2013年土地出讓1300億元，將在未來(lái)形成大約3000億元的新增庫(kù)存貨值。鋻於此，加上2013年未消化的庫(kù)存，杭州樓市2014年面臨的去化壓力可見一斑。

　　“開發(fā)商主動(dòng)降價(jià)，意味著其已經(jīng)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)。”上述機(jī)構(gòu)分析人士如是稱。

　　不過(guò)，章惠芳向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“杭州有些樓盤確實(shí)下調(diào)了銷售價(jià)格，但沒(méi)有達(dá)到一夜瘋狂直降6000元/平方米的程度。降價(jià)樓盤實(shí)際降價(jià)幅度約為15%-20%，即每平方米下降1500元-3000元。”

　　對(duì)此，上述機(jī)構(gòu)分析人士也認(rèn)為，雖有開發(fā)商主動(dòng)下調(diào)房?jī)r(jià)，但整個(gè)樓市直接進(jìn)入斷崖式下跌的概率非常小。

　　標(biāo)桿房企涌入逼杭房企降價(jià)

　　值得注意的是，章惠芳認(rèn)為，杭州此次部分樓盤降價(jià)與2008年、2012年年初出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象有所不同。2008年和2012年年初時(shí)，房企資金鏈緊繃，很多大型開發(fā)商率先降價(jià)，進(jìn)而引發(fā)降價(jià)潮。

　　而在此輪降價(jià)中，杭州本地房企率先主動(dòng)下調(diào)價(jià)格，下調(diào)幅度一般控制在15%-20%。此外，萬(wàn)科、中海、龍湖等房企實(shí)際上也在低調(diào)地調(diào)整銷售定價(jià)，新一期入市房源或者純新盤的銷售定價(jià)實(shí)際已經(jīng)比預(yù)期定價(jià)低，一般每平方米要低1000元-2000元。

　　章惠芳稱，相較于杭州本地房企下調(diào)房?jī)r(jià)的舉動(dòng)，大型標(biāo)桿房企調(diào)價(jià)操作一直比較靈活，緊跟市場(chǎng)，其一般通過(guò)蓄客量來(lái)調(diào)整銷售定價(jià)，即以“量”定價(jià)，銷售手段較為靈活，能夠抓住樓市窗口期，即便降價(jià)也比較低調(diào)。

　　章惠芳表示，此次有“馬年第一降”之稱的德信·北海公園的開發(fā)商即為杭州本地房企。2月19日，德信置業(yè)以總價(jià)17.5億元競(jìng)得2號(hào)城東艮山西路沿線宅地，折合樓面地價(jià)12440元/平方米。兩天后，德信調(diào)整德信·北海公園最後棟樓的銷售價(jià)格，可見其是為了再度擴(kuò)張而進(jìn)行的調(diào)價(jià)清盤舉措，實(shí)際上並不能代表杭州整個(gè)樓市未來(lái)走向。

　　不過(guò)，章惠芳也稱，預(yù)計(jì)2014年杭州樓市板塊分化現(xiàn)象將比較明顯，在新盤較為集中且供大於求的區(qū)域裏，有些樓盤已經(jīng)調(diào)低或者正在醞釀下調(diào)銷售定價(jià)計(jì)劃，畢竟市場(chǎng)預(yù)期已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，但在杭州中心區(qū)域，房?jī)r(jià)大幅下降可能性並不高。

　　中原地産首席分析師張大偉表示，杭州等二線城市項(xiàng)目開始調(diào)整價(jià)格，這預(yù)示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈。在資金面趨緊的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，特別是庫(kù)存嚴(yán)重的城市，人口新增放緩的城市，都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià)。

　　而美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心則認(rèn)為，2014年樓市將出現(xiàn)兩極分化：豪宅與普通住宅的價(jià)格將進(jìn)一步拉大；四大一線城市與三、四線城市的樓價(jià)價(jià)差進(jìn)一步拉大。總體而言，2014年呈現(xiàn)出來(lái)的格局將呈現(xiàn)出“弱市開局-年中走強(qiáng)-年末弱市”的趨勢(shì)。