二三線城市不少樓盤紛紛開展降價(jià)促銷。 何建文 攝

　　年關(guān)將至，儘管多家龍頭房企今年已經(jīng)超額完成銷售任務(wù)，但是，包括萬科、保利地産、恒大地産、碧桂園在內(nèi)的不少龍頭房企，近期卻紛紛抓住“最後的瘋狂”，在二三線城市頻頻打折促銷，促銷力度不減反增。

　　隨著國內(nèi)眾多城市相繼出臺(tái)或升級(jí)樓市調(diào)控，二三線城市年底的“促銷潮”還是引起市場猜想。業(yè)內(nèi)人士稱，目前房地産市場分化明顯，一線城市房價(jià)居高不下，而二三線部分城市則由於供過於求，不少房企面臨激烈競爭。隨著樓市調(diào)控政策加碼，面對(duì)未來房價(jià)可能走低的風(fēng)險(xiǎn)，不少房企“落袋為安”，選擇年底促銷沖銷量。

　　現(xiàn)象

　　變相“零首付”再現(xiàn)

　　近日，據(jù)克而瑞研究中心最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，龍頭房企加大了推盤力度及促銷力度。其中，恒大地産11月有7個(gè)項(xiàng)目打折促銷，項(xiàng)目基本上位於呼和浩特、濟(jì)南、秦皇島、唐山等二三線城市，促銷力度幾乎都為8.5折。

　　無獨(dú)有偶，萬科、保利、碧桂園、雅居樂等房企也在二三線城市促銷。萬科的秦皇島“萬科假日風(fēng)情”項(xiàng)目最高可享受8.5折優(yōu)惠；保利地産的重慶“保利花半裏”和武漢“保利中央公館”項(xiàng)目分別8.8折和8.9折；碧桂園湘潭項(xiàng)目和雅居樂常州項(xiàng)目也可享9折優(yōu)惠。

　　而在部分競爭激烈的二三線城市，隨著這些大型房企紛紛加大折扣力度，中小開發(fā)商更是大打“低首付”牌搶客。11月底，長沙多個(gè)樓盤開盤祭出“首付3.8萬元起”、“首付3.4萬元起”甚至零首付的招數(shù)，希望借此吸引更多的年輕客戶。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，儘管這類“低首付”僅是拆分首付款，但開發(fā)商需要在一定時(shí)間內(nèi)為購房者無償墊付部分首付款。即便只是現(xiàn)金佔(zhàn)用和利息損失，房企也要為這些促銷手段多付出不少成本，確實(shí)可以看作是一種優(yōu)惠讓利。

　　值得注意的是，從今年三季報(bào)統(tǒng)計(jì)來看，眾多龍頭房企今年已經(jīng)提前完成了銷售目標(biāo)。包括萬科、保利地産、中海地産、恒大地産、碧桂園在內(nèi)的十大龍頭房企前10月銷售業(yè)績較去年大幅提升，其增幅均在20%至40%之間。碧桂園在9月底銷售額就已經(jīng)達(dá)647億元，已超越620億元的全年銷售目標(biāo)。

　　為何房企全年銷售目標(biāo)已經(jīng)完成，卻仍熱衷打折促銷？同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉分析，雖然很多龍頭房企整體上已經(jīng)完成了年度銷售目標(biāo)，但是各地區(qū)表現(xiàn)不盡相同，特別是三四線城市銷售業(yè)績可能並未達(dá)標(biāo)。“所以打折促銷可能是年末最後出擊，衝刺地區(qū)年度銷售業(yè)績。”

　　與此同時(shí)，也有不少業(yè)內(nèi)人士分析，龍頭房企在二三線城市年底促銷，一定程度上也是受到近期不斷出臺(tái)的宏觀調(diào)控政策的影響。有分析認(rèn)為，在調(diào)控出臺(tái)前後，為旗下項(xiàng)目拋出打折策略是不少房企慣用手法，一方面在政策實(shí)施前釋放需求入市，另一方面也是為了更快回款減少風(fēng)險(xiǎn)。”

　　分析

　　房企回籠資金投入一線城市

　　近日，中國指數(shù)研究院發(fā)佈《2013年11月中國房地産指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。數(shù)據(jù)顯示，2013年11月，全國100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為10758元/平方米，環(huán)比10月上漲0.68%，自2012年6月以來連續(xù)第18個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅比上月縮小0.56個(gè)百分點(diǎn)，為今年以來最低水準(zhǔn)，69個(gè)城市環(huán)比上漲，31個(gè)城市環(huán)比下跌。

　　報(bào)告指出，11月百城住宅平均價(jià)格雖然繼續(xù)上漲，但環(huán)比漲幅明顯縮小，房價(jià)環(huán)比上漲和漲幅在1%以上的城市繼續(xù)減少，同時(shí)環(huán)比下跌的城市有所增加，這表明房價(jià)快速上漲勢頭得到明顯遏制，各地區(qū)宏觀調(diào)控初顯成效。

　　在廣州出臺(tái)樓市新政後，武漢、南昌、廈門、瀋陽等二線城市也紛紛跟進(jìn)，密集出臺(tái)房地産調(diào)控措施。武漢、瀋陽、南昌調(diào)高限購年限至2年，廈門、瀋陽分別將二套房貸首付比例提高至70%和65%。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前已有14個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控新政，如武漢、瀋陽等二三線城市基本上都是通過限制高價(jià)房入市、限制外地人口購房資格以及提高二套房首付比例等方式穩(wěn)定房價(jià)。面對(duì)政策波動(dòng)，不少房企為保持良好的銷售節(jié)奏和規(guī)模而加強(qiáng)了促銷力度。

　　不過，來自中指院的報(bào)告也指出，與一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市升級(jí)調(diào)控不同，徐州通過縮小限購區(qū)域、調(diào)整限購戶型等方式鼓勵(lì)需求，之前溫州、蕪湖也出臺(tái)了類似的鼓勵(lì)性政策。

　　報(bào)告認(rèn)為，針對(duì)不同城市房地産市場不斷分化的現(xiàn)狀，調(diào)控政策一改過去中央“一刀切”的方式，更多由地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況針對(duì)性的出臺(tái)。十八屆三中全會(huì)後，中央層面將從土地、稅收、不動(dòng)産登記等方面建立完善長效機(jī)制，年末住宅市場可能因地方政府收緊調(diào)控而趨於平穩(wěn)，全國整體房價(jià)漲勢將繼續(xù)放緩。

　　“龍頭企業(yè)進(jìn)行打折促銷的地區(qū)集中在三線城市，而且是市場相對(duì)比較飽和的地區(qū)。”張宏偉認(rèn)為，從整體來看，三四線城市市場原先就呈現(xiàn)供大於求的局面。新的調(diào)控政策對(duì)於一線熱點(diǎn)城市而言，短期內(nèi)影響不明顯，但對(duì)三四線城市壓力會(huì)比較大。

　　張宏偉表示，對(duì)於年末二三線城市折扣潮，很可能是房企的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整的結(jié)果。房企希望可以儘早週轉(zhuǎn)資金，將重心投入一二線城市當(dāng)中，特別是房企看到加大土地供應(yīng)政策背後的契機(jī)，希望可以優(yōu)先佔(zhàn)領(lǐng)市場。(記者 牛思遠(yuǎn) 實(shí)習(xí)生 陳曾珍)