截至4月13日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類(lèi)，已披露年報(bào)業(yè)績(jī)的86家上市房企負(fù)債合計(jì)超過(guò)2.75萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)25.5%。

　　不過(guò)，這86家上市房企的總資産總計(jì)為3.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)幅度達(dá)24.1%，與負(fù)債增長(zhǎng)水準(zhǔn)相差1.4個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，2016年，這86家上市房企的平均負(fù)債率為74.3%，去年則為73.4%。

　　值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，上述已披露年報(bào)的86家房企中，有15家資産負(fù)債率超過(guò)80%紅線，佔(zhàn)比超過(guò)17%。此外，綜合近三年總負(fù)債增長(zhǎng)比率來(lái)看，27家增長(zhǎng)率超過(guò)100%，佔(zhàn)比高達(dá)30%以上。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，2015年以來(lái)，鋻於公司債成本較低，房企大規(guī)模發(fā)行，這些債務(wù)還未進(jìn)入集中還款期。另外，近兩年，有些房企採(cǎi)用ABS和永續(xù)債融資，這些債務(wù)並未計(jì)入負(fù)債中。鋻於以上多種原因，雖然不少房企優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)，但仍難以改變高杠桿的運(yùn)營(yíng)模式。

　　超兩成房企負(fù)債超300億元

　　根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在這86家上市房企中，超過(guò)百億元負(fù)債的房企總計(jì)為39家，佔(zhàn)比45%，超過(guò)300億元負(fù)債的房企有21家，佔(zhàn)比為24.4%，其中，萬(wàn)科、華夏幸福、招商蛇口、首開(kāi)股份和金地集團(tuán)負(fù)債均超過(guò)1000億元，分別為6689.97億元、2118.72億元、1729.06億元、1449.7億元和1005.3億元。

　　從資産負(fù)債率的情況來(lái)看，不同企業(yè)的資金狀況良莠不齊。《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)測(cè)算，截至2016年底，資産負(fù)債率大於80%房企佔(zhàn)17.4%，在70%-80%之間佔(zhàn)比為20.93%，60%-70%之間的佔(zhàn)比為21%。資産負(fù)債率排在榜首的企業(yè)為*ST紫學(xué)，高達(dá)98.7%。

　　值得注意的是，一些標(biāo)桿房企負(fù)債率小幅攀升。據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)，截至2016年底，萬(wàn)科A資産負(fù)債率為80.54%，同比上漲不足3個(gè)百分點(diǎn)。此外，不少房企負(fù)債率在下降，包括招商蛇口、首開(kāi)股份等企業(yè)。

　　眾所週知，衡量一家企業(yè)負(fù)債端的風(fēng)險(xiǎn)是否在可控範(fàn)圍內(nèi)，有多項(xiàng)指標(biāo)，但短期償債能力尤為重要。《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊提供的數(shù)據(jù)獲悉，截至2016年底，數(shù)據(jù)可查的63家房企短期借款總計(jì)1087億元，較去年同期的1152億元僅減少了65億元。這意味著房地産企業(yè)短期償債壓力有所減緩。

　　據(jù)來(lái)自海通證券姜超等分析師的一份研究報(bào)告顯示，2016年度前三季度，房企短期資金充裕，負(fù)債規(guī)模攀升。主要是因?yàn)?015年下半年以來(lái)，上市房企貨幣資金快速推高，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正，促使房企短期現(xiàn)金流充裕。

　　但值得警惕的是，地産行業(yè)有息負(fù)債攀升，2016年三季報(bào)顯示，132家A股上市房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)有息負(fù)債總額達(dá)到了2.08萬(wàn)億元，較2015年三季報(bào)增加了3234億元，同比增長(zhǎng)18.5%。而據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者整理數(shù)據(jù)獲悉，上述86家上市房企有息負(fù)債高達(dá)1.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17.6%。

　　姜超認(rèn)為，企業(yè)分化明顯，部分中小房企杠桿率驚人。龍頭房企負(fù)債率不高且多有下降，且本輪週期中貨幣資金有較快積累，資金充裕，而部分中小企業(yè)投資較為激進(jìn)，負(fù)債率持續(xù)走高。

　　由此可見(jiàn)，通過(guò)以上數(shù)據(jù)分析，多數(shù)標(biāo)桿房企負(fù)債端風(fēng)險(xiǎn)看似可控，但多數(shù)房企負(fù)債規(guī)模攀上新高的現(xiàn)象仍難以改變。

　　償債高峰期明後年將至

　　事實(shí)上，基於公司債發(fā)行門(mén)檻低、融資成本低等優(yōu)勢(shì)，2015年全年房企發(fā)行公司債規(guī)模高達(dá)4302億元，其中下半年佔(zhàn)比達(dá)到95%，2016年前7個(gè)月，已累計(jì)發(fā)行5760億元，超過(guò)去年全年水準(zhǔn)。此外，有分析師稱(chēng)，近年來(lái)，在房企的融資結(jié)構(gòu)中，銀行融資的佔(zhàn)比普遍出現(xiàn)明顯下降，而票據(jù)、債券等佔(zhàn)比明顯提升，如中海地産、融創(chuàng)、旭輝等房企的債權(quán)融資比重都較公司債放開(kāi)前有明顯調(diào)整。此外，近兩年房企融資模式有所創(chuàng)新，比如購(gòu)房尾款、物業(yè)費(fèi)等ABS融資，還有其他非標(biāo)債權(quán)融資和民間借貸等方式。

　　以富力地産為例，有分析師表示，截至2016年底，若包含永續(xù)債在內(nèi)，其凈負(fù)債率上升6.3 個(gè)百分點(diǎn)至173.9%。富力地産管理層表示，大幅降低公司的凈負(fù)債率，需要依靠A 股上市，而非僅僅依靠運(yùn)營(yíng)。如果順利的話，管理層預(yù)計(jì)公司將在2017年第三季度上市。但是，由於地産公司的融資渠道受政府緊縮政策限制，預(yù)計(jì)該上市計(jì)劃依然存在不確定性。

　　值得關(guān)注的是，自2016年12月份以來(lái)，公司債收縮，幾乎無(wú)放行。另外，相關(guān)部門(mén)正在通過(guò)各種措施降低杠桿率。

　　姜超表示，預(yù)計(jì)未來(lái)房企償債能力惡化，企業(yè)分化加劇，收入將受銷(xiāo)量下滑拖累，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流凈額或?qū)⒃俣绒D(zhuǎn)負(fù)，致短期償債能力明顯弱化，但好在今年地産行業(yè)貨幣資金較充裕，短期內(nèi)償債仍可保證。但長(zhǎng)期償債壓力大，要警惕債務(wù)償還高峰的來(lái)臨。截至2016年10月份，存量地産債規(guī)模約17698億元，到期分佈集中在2018年到2019年，具體來(lái)看，2018年將有4927億元的存量債到期，2019年將有5032億元存量債到期，中期償債壓力較大。地産開(kāi)發(fā)貸等貸款多為3年期，本輪地産週期中産生的大部分貸款將在2019年前後面臨到期。

　　此外，姜超等分析師還認(rèn)為，企業(yè)分化將加劇，大型房企緩衝能力強(qiáng)于中小企業(yè)。大型房企資金量較充足，償債能力狀況較好，對(duì)銷(xiāo)量下滑的緩衝能力較強(qiáng)。且本輪地産週期中多數(shù)龍頭企業(yè)拿地有節(jié)奏，存貨銷(xiāo)售比普遍較低，未來(lái)去庫(kù)存壓力不大。中小型房企整體狀況劣于大型房企，資金鏈脆弱，對(duì)銷(xiāo)量下滑的緩衝能力較弱，未來(lái)可能有償債風(fēng)險(xiǎn)。