隨著我國社會老齡化程度不斷加深，養(yǎng)老産業(yè)發(fā)展日益被重視。作為一項(xiàng)重要的服務(wù)業(yè)，未來必將成為國內(nèi)需求的重要組成部分，養(yǎng)老産業(yè)發(fā)展空間十分巨大。

　　李克強(qiáng)總理近期也指出，到2020年要全面建成以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依託、機(jī)構(gòu)為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務(wù)體系，把服務(wù)億萬老年人的“夕陽紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽産業(yè)，使之成為調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、促升級的重要力量。

　　值得注意的是，雖然各級政府不斷推動養(yǎng)老産業(yè)發(fā)展，但我國養(yǎng)老産業(yè)還停留在起步階段，很多方面仍不盡完善。諸如所謂的養(yǎng)老地産，目前更多的只是一個噱頭。由於缺乏服務(wù)內(nèi)核，社會化養(yǎng)老的可持續(xù)經(jīng)營還存在一定問題，真正激活養(yǎng)老産業(yè)還需破解一系列難題。

　　賣房子還是賣服務(wù)？

　　在深圳以東幾十公里的惠州大亞灣、巽寮灣沿岸，數(shù)十個以“養(yǎng)生、度假”為賣點(diǎn)的樓盤一字排開。這些主要面向深圳需求的樓盤多依託濱海資源，一些樓盤甚至為購房者描繪了一幅將父母接來養(yǎng)老的願景：在徐徐的海風(fēng)吹拂下，一對對老年人在依山傍海的社區(qū)中穿行漫步，他們的子女在幾十公里之外的深圳打拼奮鬥。

　　然而現(xiàn)實(shí)相當(dāng)殘酷，深圳東區(qū)域的養(yǎng)生地産現(xiàn)狀不容樂觀。夜色降臨之後，一片片已經(jīng)建成的高層住宅少見燈光，大面積空置，這片少有人煙的住宅區(qū)被當(dāng)?shù)孛襟w稱為“鬼城”。很顯然，這些僅僅依託山海資源的養(yǎng)生地産難以引起深圳購房者的興趣，“將父母送到這樣荒無人煙的地方一定算不上孝順，”一位深圳購房者表示。

　　這些樓盤開盤以來的銷售成績大多差強(qiáng)人意，一位深圳地産人士對中國證券報(bào)記者透露，這裡的“養(yǎng)生樓盤”普遍銷售不暢，“其中一個樓盤，17億的貨量，開盤快兩年了只賣了1個億”。

　　雖然目前有諸多開發(fā)商都提出拓展養(yǎng)老地産，但是似乎還沒有開發(fā)商能夠真正把“賣房子”和“賣服務(wù)”之間的關(guān)係厘清。即使是自詡為行業(yè)領(lǐng)跑者的萬科，在首個養(yǎng)老地産項(xiàng)目、位於杭州的萬科隨園嘉樹售罄之際，總裁鬱亮卻表示售罄並不意味著這一項(xiàng)目的成功，因?yàn)橘I家多為40歲左右的“少壯派”。“目前養(yǎng)老行業(yè)裏面不少是公益模式，並未看重商業(yè)模式，但萬科不可能走到慈善養(yǎng)老領(lǐng)域去，”鬱亮説。養(yǎng)老地産的口號已經(jīng)提出多年，至今還缺少真正的成功案例。

　　養(yǎng)老地産目前更多的只是一種概念，但這種概念的背後，卻是社會養(yǎng)老服務(wù)現(xiàn)狀的尷尬。一方面，在多數(shù)人的眼中，將父母送至養(yǎng)老院依然是一件不孝的事情。另一方面，真正能夠運(yùn)作良好的養(yǎng)老院少之又少。以北京為例，專注于養(yǎng)老院市場推廣的晚霞網(wǎng)市場總監(jiān)肖利軍對中國證券報(bào)記者表示，目前京城的養(yǎng)老院還停留在比拼硬體的階段，“宣傳資料上都在宣傳裝修的富麗堂皇，收費(fèi)也十分高昂，每月超過萬元的費(fèi)用使能夠負(fù)擔(dān)的人並不多。”肖利軍介紹，即使收費(fèi)偏高，目前北京能夠?qū)崿F(xiàn)盈利的養(yǎng)老院少之又少，由於床位空置率始終較高，多家養(yǎng)老院已經(jīng)處於倒閉的邊緣。雖然養(yǎng)老産業(yè)的廣闊前景一直被看好，但是在運(yùn)轉(zhuǎn)多年之後，這個看起來很美麗的朝陽産業(yè)還停留在有名無實(shí)的階段。

　　“中國養(yǎng)老事業(yè)在5年前各方都關(guān)注的情況下開始實(shí)驗(yàn)。實(shí)驗(yàn)到今天，我們看到的是一堆痛苦的經(jīng)歷，還有媒體的質(zhì)疑，”世聯(lián)地産董事長陳勁松表示。

　　破除産業(yè)發(fā)展“痛點(diǎn)”

　　包括養(yǎng)老地産在內(nèi)的養(yǎng)老産業(yè)遭遇尷尬，緣自四大難題未解，世聯(lián)地産顧問事業(yè)部總監(jiān)李亞南將之稱為“四大痛點(diǎn)”。諸如養(yǎng)老院、養(yǎng)老旅遊等，無不面臨著這一難題。

　　這四大痛點(diǎn)分別是：市場模糊、盈利困難、行銷乏力和難以持續(xù)。

　　“到目前為止，養(yǎng)老産業(yè)面對的還是一個模糊而想當(dāng)然的市場，”李亞南説。可以根據(jù)健康程度對老年人群進(jìn)行一定的劃分，而目前的養(yǎng)老産業(yè)還停留在泛泛而談的階段。按照李亞南的劃分，可以把老年人群分為高端健康老人、高端自理老人以及需要護(hù)理的老人。“幾乎所有介入養(yǎng)老産業(yè)的商人都將目標(biāo)對準(zhǔn)了高端健康老人，但是他們並不知道這一群體的實(shí)際規(guī)模與購買力。”另一方面，健康老人也只是一個暫時的階段，因?yàn)樽匀灰?guī)律決定了每一位健康老人最終都會走向需要護(hù)理的階段。很顯然，多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)還拿不出一套完善的護(hù)理老人的服務(wù)方案。

　　養(yǎng)老産業(yè)面臨的另一個難題是盈利困難。“很多接觸過養(yǎng)老地産、投資過養(yǎng)老院的商人都表示，養(yǎng)老産業(yè)是一個比較慢、比較貴、比較不賺錢的産業(yè)。對於養(yǎng)老地産而言，賺錢確實(shí)是一件比較困難的事情。”李亞南介紹很多養(yǎng)老物業(yè)的土地性質(zhì)都比較冷門，有醫(yī)療劃撥用地、工業(yè)用地、集體土地甚至軍事用地，很多養(yǎng)老物業(yè)都難以銷售，投資方難以收回成本。對於手續(xù)完備的養(yǎng)老項(xiàng)目而言，政府還會設(shè)定很多條件，要求開發(fā)商建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，這極大地推高了養(yǎng)老項(xiàng)目的成本。

　　如何行銷養(yǎng)老産品也是整個養(yǎng)老産業(yè)需要解決的問題。“如何對老年人進(jìn)行行銷？到底是賣房子還是賣服務(wù)？這些問題搞不清楚，怎樣將産品賣給消費(fèi)者？”李亞南表示，對於養(yǎng)老産品的行銷而言，賣物業(yè)還是賣服務(wù)，賣給老年人還是賣給他們的子女，行銷方式的差別很大，因此需要不同的行銷渠道和手段。由於這些基本問題還沒搞清楚，因此目前養(yǎng)老産品還難以做到有效的行銷。

　　正因?yàn)轲B(yǎng)老産業(yè)的諸多不完善，所以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的持續(xù)經(jīng)營是一個更大的難題。目前國內(nèi)還沒有專業(yè)完善的養(yǎng)老服務(wù)團(tuán)隊(duì)，無論從人員培訓(xùn)還是團(tuán)隊(duì)管理方面，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都難以做到專業(yè)可持續(xù)。加之養(yǎng)老産業(yè)還需要醫(yī)療等更加專業(yè)的資源，真正能夠持續(xù)經(jīng)營的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)少之又少。然而持續(xù)經(jīng)營對一家養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言至關(guān)重要，臺灣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)恒安照護(hù)集團(tuán)董事長胡世賢表示，“養(yǎng)老産業(yè)是一個進(jìn)入就不能退出的産業(yè)，如果半途而廢將對社會造成較大的危害”。

　　實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位和行銷

　　一方面，國內(nèi)養(yǎng)老産業(yè)面臨諸多難題，另一方面，隨著我國人口老齡化進(jìn)程的加速，養(yǎng)老産業(yè)顯示出巨大的發(fā)展空間。對於破解上述“四大痛點(diǎn)”也並非無方可尋，臺灣、日本等的經(jīng)驗(yàn)為加快養(yǎng)老産業(yè)的成熟提供了路徑。

　　世聯(lián)地産顧問事業(yè)部總監(jiān)李亞南表示，改變當(dāng)前養(yǎng)老項(xiàng)目定位模糊的現(xiàn)狀，需要事先做好市場調(diào)研，李亞南舉例説，北京和深圳的養(yǎng)老需求就不一樣，北京本地有大量的老齡人口，加之北京的房産往往價值不菲，以房養(yǎng)老將有巨大的市場；而對於同為一線城市的深圳市場而言，由於深圳移民較多，養(yǎng)老市場更多的側(cè)重團(tuán)聚需求。“只有做好了前期調(diào)研，才能做到精準(zhǔn)定位。”

　　目前多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利都存在問題，解決這一難題的關(guān)鍵是做好前期規(guī)劃。“如果沒有計(jì)算好投入的節(jié)奏，前期投入過大往往入不敷出，前期投入過小則難以吸引首批客戶，這需要經(jīng)驗(yàn)的積累，與專業(yè)團(tuán)隊(duì)的策劃。”

　　做到了精準(zhǔn)定位與盈利規(guī)劃之後，行銷難題也有望迎刃而解。李亞南表示，成熟的養(yǎng)老市場經(jīng)驗(yàn)很有價值，“以臺灣為例，老年照護(hù)的付費(fèi)方式多種多樣。比如，繳納一筆較大金額的押金，就可以免去繳納服務(wù)費(fèi)用，因?yàn)檫@筆大額押金可以為運(yùn)營商節(jié)省融資成本，從這一點(diǎn)來看，金融行業(yè)和養(yǎng)老産業(yè)的結(jié)合存在較大的空間。”

　　不過對於養(yǎng)老項(xiàng)目如何持續(xù)運(yùn)營，李亞南表示目前確實(shí)沒有明晰的思路，因?yàn)榻鉀Q這一問題有賴於整體市場環(huán)境的成熟。“由於目前整體養(yǎng)老市場環(huán)境不夠成熟，在人才培養(yǎng)，團(tuán)隊(duì)組織等方面依然停留在摸索階段。”

　　正是看到目前大陸?zhàn)B老産業(yè)的現(xiàn)狀，臺灣恒安照護(hù)有意拓展大陸市場，並於去年正式在北京設(shè)立了分支機(jī)構(gòu)。但恒安照護(hù)遇到的問題是，其推行的以服務(wù)為核心的經(jīng)營理念還難以落地。胡世賢介紹，近年來恒安照護(hù)接待的來自大陸的參觀考察團(tuán)體多達(dá)6000多人次，“很多前來參觀考察的官員和商人都對目前臺灣的養(yǎng)老産業(yè)模式感興趣，但當(dāng)我們主動到大陸推廣我們的産品時，依然找不到合適的落腳點(diǎn)，這可能與大陸商人賺快錢的心態(tài)有關(guān)，”胡世賢説。

　　中國社會科學(xué)院人口與勞動經(jīng)濟(jì)研究所副所長張車偉表示，目前購買力有限依然是國內(nèi)養(yǎng)老産業(yè)發(fā)展的最大瓶頸之一，養(yǎng)老産業(yè)距離真正的朝陽産業(yè)還缺乏一定的基礎(chǔ)。另一方面，目前國人的文化傳統(tǒng)與西方社會的養(yǎng)老觀念也有一定的出入，“多數(shù)中國的老人依然希望把房産作為遺産留給子孫後代，而不是作為養(yǎng)老的本金。”

　　不過隨著中國人口老齡化的加劇，現(xiàn)實(shí)可能會倒逼國人接受西方的養(yǎng)老理念。“未來80後夫妻贍養(yǎng)雙方父母的壓力很大，以往的中國式養(yǎng)老很可能遭遇很大挑戰(zhàn)，在這樣的背景下，養(yǎng)老産業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)可能更加充分。”張車偉還指出，目前國內(nèi)養(yǎng)老産業(yè)還沒有形成賺錢效應(yīng)，“據(jù)我了解，投資養(yǎng)老産業(yè)的商人收益都十分有限，這使得養(yǎng)老市場還有待進(jìn)一步培育。”