曾經(jīng)在杭州地産界出盡風(fēng)頭的雅戈爾，這次“栽了”。

　　6月下旬，雅戈爾宣佈解除與杭州市國土資源局的土地合同，退還其手中兩宗申花板塊的土地。

　　這兩宗土地，于3年前競得。彼時，國內(nèi)房地産市場紅火異常。原本做服裝的雅戈爾，化身“房地産大亨”，成為幾個城市的“地王製造者”。

　　申花地塊，即是雅戈爾在杭州重金砸下的大手筆。總價24.21億元、樓面地價超過1.7萬元/平米，“麵粉貴過麵包”的申花地塊，榮登“地王”。

　　3年過去，地王卻因房地産調(diào)控、盈利前景等原因，被雅戈爾退還。雅戈爾為此付出的代價是，4.84億元的保證金“打了水漂”。

　　無奈退地痛失4.84億元

　　退地的代價是，4.84億元將被扣除，相當(dāng)於其去年近16億元凈利潤總額的三成。

　　6月20日晚，雅戈爾發(fā)佈公告稱，經(jīng)“友好協(xié)商”後，其全資子公司城北置業(yè)已與杭州市國土資源局簽署協(xié)議，解除了杭政儲出[2010]53號、56號地塊（即“申花地塊”）的使用權(quán)出讓合同。

　　當(dāng)事另一方，杭州市國土資源局也幾乎同時透露稱，雙方解約，主要是因為雅戈爾未按土地出讓合同約定履行，並且已報杭州市政府同意。

　　雅戈爾在2010年11月時通過公開競拍，拿下申花地塊。資料顯示，申花地塊位於杭州汽車北站附近，距離西湖景區(qū)約10公里，並且還有“地鐵概念”的利好。

　　土地競拍的遊戲規(guī)則向來是“高價者得”。為將“成熟優(yōu)質(zhì)”的申花地塊攬入帳下，雅戈爾開出了24.21億元的總價。

　　此次雅戈爾退地的代價是，用作履約定金的4.84億元，將被杭州市國土資源局扣除而不返還。4.84億元相當(dāng)於土地總價款的20%。在6月20日的公告中，雅戈爾稱，已對這部分損失作計提資産減值準(zhǔn)備。

　　對以西裝、襯衫等服裝起家的雅戈爾而言，4.84億元相當(dāng)於其去年近16億元凈利潤總額的三成，接近10億元地産業(yè)務(wù)凈利潤的五成。

　　如果與服裝業(yè)務(wù)相比較，退地的損失顯得更大。年報顯示，2012年，2萬餘名雅戈爾服裝職工忙碌一年，賺得凈利潤8.18億元。退地?fù)p失4.84億元，等於全體服裝職工半年多的操勞“付諸東流”。

　　年報顯示，2012年雅戈爾服裝業(yè)務(wù)共銷售2033.08萬件，實現(xiàn)凈利潤8.18億元，約合每件服裝可獲凈利為40.26元。以此計算，4.84億元的退地?fù)p失，要靠銷售1200多萬件服裝方能彌補(bǔ)。

　　地價大幅回落，雅戈爾最終付出的成本，可能不止4.84億元。根據(jù)公告披露，如果申花地塊重新出讓後的總價款，低於雅戈爾拿地時24.21億元總價款的80%，雅戈爾將補(bǔ)交其中的差價。

　　按雅戈爾2010年的拍地價格計算，53號和56號地塊的樓面地價分別達(dá)到17751元/平米和18114元/平米。不料，兩年後的2012年8月，另一家地産公司天陽置業(yè)拿下了申花13號地塊。令雅戈爾難以面對的是，13號地與雅戈爾拍得的53號地、56號地相比，價格大幅回落。13號地的樓面地價為12028元/平米。也就是説，申花地塊最新拍賣的樓面地價，不到雅戈爾兩塊地的70%。

　　這樣一來，雅戈爾開發(fā)出的房産與天陽置業(yè)開發(fā)的項目相比，失去價格優(yōu)勢。雅戈爾若繼續(xù)開發(fā)，面臨虧損的可能，而退地則面臨補(bǔ)交差價。

　　雅戈爾在公告中稱，補(bǔ)交差價的承諾，構(gòu)成其或有負(fù)債。

　　“杭州地王”之役雅戈爾一戰(zhàn)成名

　　屢次以“地王製造者”的形象示人，雅戈爾置業(yè)負(fù)責(zé)人説，“其實是無奈之舉”，土地招拍掛，本質(zhì)是“價高者得”。

　　申花53號、56號地塊的出讓，發(fā)生於2010年11月。當(dāng)時，全國房地産市場一片紅火，躍居《中國城市房價排行榜》首位的杭州，尤為明顯。房價跳漲的同時，房地産企業(yè)拿地?zé)崆闃O高，地王“屢現(xiàn)”。

　　與33號買家雅戈爾一同進(jìn)場競拍的有，綠城、濱江、紹興金昌等多家浙江當(dāng)?shù)仡H具實力的開發(fā)商。此前的2007年，通過把杭州商學(xué)院地塊推上“杭州地王”之役，雅戈爾在杭州地産界“一戰(zhàn)成名”。

　　杭州的媒體將雅戈爾出手申花地塊的過程，描述為“簡單粗暴”。其中，53號地塊的競拍中，雅戈爾用時15輪“PK”掉了紹興金昌；56號地的競拍亦不過10輪，即被雅戈爾拍得。

　　56號地憑藉其18114元/平米的樓面地價，成為“地王”。環(huán)伺周邊地塊，雅戈爾的拿地價格均高出不少。來自新浪樂居的資料顯示，其周邊的保利香檳國際樓面地價為11000元/平米，而欣盛東方福邸則在9900元/平米左右。

　　屢次以“地王製造者”的形象示人，雅戈爾招致了“推高杭州房價”的批評。有購房者甚至在網(wǎng)上號召“抵制雅戈爾”。

　　“其實是無奈之舉。”雅戈爾置業(yè)負(fù)責(zé)人曾説，土地招拍掛，本質(zhì)是“有償出讓、價高者得”，“競標(biāo)者眾”，而“奪魁者一”。

　　公告顯示，拍下申花地塊後，雅戈爾在約定的時間內(nèi)，向杭州市國土資源局繳付了第一筆12.1億元的土地出讓價款。

　　此後，雅戈爾申花地塊的運作，便陷入了沉寂。有杭州業(yè)內(nèi)人士指出，一般而言，成熟開發(fā)商會在拿地10個月後即開工建設(shè)。但去年初，有媒體報道，拿地已過去15個月，但兩宗土地依然被築墻包圍，且長滿荒草。

　　當(dāng)時，即有關(guān)於“雅戈爾申請退地”的消息傳出。但雅戈爾和官方均否認(rèn)了該消息。根據(jù)當(dāng)時的説法，雅戈爾長久未開發(fā)的主要原因是，還沒到政府交地時間。

　　今年3月，申花地塊的設(shè)計平面圖，出現(xiàn)在杭州市規(guī)劃局的網(wǎng)站上。這似乎粉碎了此前的退地傳聞。有消息甚至稱，年內(nèi)有望開工建設(shè)。

　　僅過了3個月，“雅戈爾退地”就成為既定事實。“地王”作古。

　　一邊退地一邊斥資20多億拿地

　　退地並非雅戈爾不再看好地産，而只是不看好申花地塊的開發(fā)前景。

　　“2011年1月以來，房地産市場的政策環(huán)境和市場形勢發(fā)生了較大變化。”這是公告給出的退地理由。而雅戈爾董秘劉新宇稱，退地是公司“綜合權(quán)衡的結(jié)果”。

　　在杭州雙贏置業(yè)行銷機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來，雅戈爾退地可能是基於對未來房價走勢不樂觀。據(jù)她分析，以兩宗地塊逾1.7萬元/平米的樓面地價看，加上建安、行銷等成本後，要想在項目上有利可圖，“雅戈爾必須把房子賣到3萬元/平米左右”。

　　“現(xiàn)在申花地塊周圍的房價，最高不超過2.5萬元/平米。”章惠芳説，從退地的舉動看，雅戈爾可能預(yù)期，近幾年內(nèi)不會出現(xiàn)房價漲到使其“扭虧為盈”的局面。

　　“現(xiàn)在退地虧損4.84億元，雅戈爾或許判斷，投入幾十億開發(fā)後，仍然是賠錢的，並且可能賠得更多。”章惠芳分析稱。

　　據(jù)報道，早在去年，雅戈爾負(fù)責(zé)人曾表示，現(xiàn)狀之下，申花地塊的兩宗土地“確實沒有盈利空間”。

　　對於“為何不尋求轉(zhuǎn)讓而直接選擇退地”的問題，劉新宇沒有正面回答。

　　章惠芳分析稱，目前的樓市以及信貸情況下，一個“能一下掏出24億元”的接盤者並不好找，而另一方面，即便是那些真正有實力的開發(fā)商，面對超過1.7萬元/平米的樓面地價，“也不敢輕易接手”。

　　章惠芳還猜測，退地事件中，或許也摻雜著雅戈爾戰(zhàn)略調(diào)整的意味。“雅戈爾進(jìn)入杭州後，一直給人以水土不服的印象。”章稱，禦西湖項目開發(fā)時間過長等事件，就是例證。

　　地産機(jī)構(gòu)傑盟智庫執(zhí)行長蘭洪海，也以“水土不服”形容雅戈爾在杭州的表現(xiàn)。在他看來，雅戈爾退地是“斷臂求生”的痛苦抉擇。

　　就在退地之前的5月底，雅戈爾宣佈斥資14.5億元拿下寧波東城核心區(qū)一宗土地。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，雅戈爾在寧波以招拍掛或參股等形式，向地産砸進(jìn)了20多億元。

　　“寧波拿地、杭州退地，可以反映出雅戈爾地産佈局的趨勢。”章惠芳説。不過，劉新宇此前曾對媒體稱，退地不意味著雅戈爾退出杭州土地市場。

　　“退地因趕上宏觀調(diào)控等多個原因，是經(jīng)營活動中不可避免的失誤。”劉新宇稱，雅戈爾的做事風(fēng)格比較穩(wěn)健。

　　但在蘭洪海看來，房地産紅火時期，雅戈爾“高價奪地王”的行為，“還是比較激進(jìn)的”。

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