二手房拋售“能賣(mài)就賣(mài),關(guān)鍵要快”

　　進(jìn)入3月,此前一直半死不活的國(guó)內(nèi)二手房市場(chǎng)驟然“回暖”。

　　3月13日,西安。高樓林立的雁南五路上,不足千米的距離就盤(pán)踞了五六家二手房交易門(mén)店。透過(guò)玻璃門(mén),能清楚看到內(nèi)部人頭攢動(dòng)的熱鬧景象。各門(mén)店還在自家門(mén)口醒目位置擺出“招聘房産經(jīng)紀(jì)英才”的招牌。

　　“去年以來(lái),明顯感到人手不夠用!”二手房老闆肖先生一邊和記者説話(huà)一邊收拾桌上的資料。幾分鐘前,他剛剛親自給一對(duì)到府的小兩口介紹過(guò)幾處物美價(jià)廉的“優(yōu)質(zhì)”房源。

　　華商報(bào)記者對(duì)近日西安的二手房交易市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn),《不動(dòng)産登記暫行條例》實(shí)施前後,二手房交易市場(chǎng)的“房源”幾乎出現(xiàn)一度“井噴”。而讓仲介和購(gòu)房者竊喜的是,去年年底每平方米7000元的房子,春節(jié)後已經(jīng)降到6000元。

　　賣(mài)房子的,有人連房號(hào)都記不住

　　官員拋房的故事此前一直在“江湖”流傳。而這種傳説在2014年變得尤為清晰和現(xiàn)實(shí)。

　　在曲江多年從事二手房交易的袁女士説,不動(dòng)産登記正式實(shí)施後,她交往多年的一位公務(wù)員朋友有點(diǎn)焦慮。“他在曲江有一套大房子,閒置多年,這次怕被登記發(fā)現(xiàn)”。

　　雁南五路上的房産經(jīng)紀(jì)人小黃去年的業(yè)績(jī)很好。她注意到,拋售閒置房屋大都集中在2013年年底至2015年年初,也就是《不動(dòng)産登記條例》頒布實(shí)施前,僅他們門(mén)店去年共銷(xiāo)售房屋20多套,儘管不能完全確認(rèn)房主真實(shí)身份,但從對(duì)方對(duì)交易隱蔽性要求和急於出手不難推斷。

　　28歲的小黃去年賣(mài)出了曲江一套複式別墅,房主是一位官員,最早買(mǎi)房100多萬(wàn),裝修花了100多萬(wàn),最後成交價(jià)350多萬(wàn),來(lái)來(lái)回回辦理各種委託手續(xù)的一直是這位領(lǐng)導(dǎo)的司機(jī)。她只在最後簽字時(shí)才見(jiàn)到這位房主,年齡大約50歲左右,簽完字就走。

　　還有一套位於曲江翠竹園的房子,150多平方米,閒置。對(duì)方一直都是電話(huà)聯(lián)繫,直接給出最低價(jià)——每平方米6800元,“能賣(mài)就賣(mài),關(guān)鍵要快,價(jià)格好商量”。

　　採(cǎi)訪(fǎng)中,小黃不斷接到委託賣(mài)房業(yè)主的諮詢(xún)電話(huà)。“剛才,有個(gè)客戶(hù)諮詢(xún)此路段的房?jī)r(jià),房子200多平方米,可這位連自己的房號(hào)都記不住”。

　　這條路上另一家房産仲介經(jīng)紀(jì)人小董也有這樣的客戶(hù),賣(mài)房人也是一位官員,房子位於曲江翠竹園,150多平方米,南北通透,另外,贈(zèng)送20萬(wàn)的車(chē)庫(kù),總價(jià)110萬(wàn),還可以再優(yōu)惠,就是要儘快賣(mài)出房子,明確表示怕被“登記”。去年年底,此人就來(lái)委託賣(mài)此房,當(dāng)時(shí)要價(jià)很高,剛一過(guò)完年就直接來(lái)到門(mén)店,大跳水直降房?jī)r(jià)40萬(wàn),外加送車(chē)位。

　　房産不申報(bào),可能惹出大麻煩

　　本土地産商趙先生多年從事房地産開(kāi)發(fā)。他直言:“現(xiàn)在最著急的是,那些掌握實(shí)權(quán)、接受開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送房屋的官員們。”

　　“這種現(xiàn)象很普遍的,辦證拿地跑各種關(guān)係,送錢(qián)不如送房子經(jīng)濟(jì)實(shí)惠,尤其位置好的樓盤(pán),辦事的人更喜歡接受。”趙先生説:“每一個(gè)開(kāi)發(fā)商,都多多少少會(huì)存在這樣的問(wèn)題。”面對(duì)記者追問(wèn),他説:“這個(gè)問(wèn)題只能談到這裡,你懂得。”

　　去年,檢察機(jī)關(guān)查處一起國(guó)土部門(mén)官員受賄案,趙先生還配合過(guò)檢察院的調(diào)查,據(jù)他所知好多開(kāi)發(fā)商都被核查過(guò),此事當(dāng)時(shí)在圈內(nèi)曾引起不小轟動(dòng)。

　　近日,扶風(fēng)縣11名擬提拔幹部被組織提醒談話(huà),並被要求對(duì)個(gè)人房産情況做出書(shū)面説明,原因是他們的申報(bào)情況與核查不符。

　　該縣此前要求39名科級(jí)幹部申報(bào)家庭財(cái)産,包括儲(chǔ)蓄、車(chē)輛房産、證券股票等,經(jīng)過(guò)申報(bào)登記、聯(lián)合核查、會(huì)議分析等環(huán)節(jié),查實(shí)上述11人申報(bào)資訊與組織調(diào)查不一致。

　　産生原因主要是,這11人房産大多轉(zhuǎn)讓未銷(xiāo)戶(hù),也就是説其原先名下的房産已經(jīng)轉(zhuǎn)手,但未及時(shí)更名過(guò)戶(hù)。

　　這則新聞在當(dāng)?shù)毓珓?wù)員隊(duì)伍裏炸開(kāi)了鍋。當(dāng)?shù)毓珓?wù)員劉先生説,如果以後都這麼嚴(yán)格審核的話(huà),房産登記就得小心了,不登記不申報(bào),提拔可能受影響,“甚至還可能惹出更大麻煩”。

　　一位不願(yuàn)透露姓名的官員説,春節(jié)前他們單位打算提拔幾名副處級(jí)幹部,組織部門(mén)送來(lái)申報(bào)表後沒(méi)有認(rèn)真講解如何填報(bào),大家都按照各自記憶填寫(xiě)完畢,等交到組織部門(mén)審核後,幾名幹部漏報(bào)了幾筆小額存款和股票而被暫緩提拔。

　　對(duì)一二線(xiàn)城市來(lái)説,房?jī)r(jià)影響有限

　　對(duì)地産開(kāi)發(fā)商來(lái)説,這一兩年日子確實(shí)不好過(guò),至少可以明顯感覺(jué)到這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不可能有“暴利”了。

　　“開(kāi)盤(pán)2年了,才賣(mài)了400套房子,還剩餘800多套,不動(dòng)産登記條例實(shí)施後,客戶(hù)很多都持幣觀(guān)望,3月來(lái)銷(xiāo)量慘澹……”面對(duì)華商報(bào)記者,開(kāi)發(fā)商馬先生坦言,最近他的壓力比較大,他的樓盤(pán)在郊區(qū),前期資金壓力就緊張,面對(duì)眼下如此不景氣的房地産市場(chǎng),合夥人都要提前撤資。馬先生介紹,眼看3月過(guò)了大半,一季度才售出4套房子,都是100平方米以下的小戶(hù)型,還是附近村民為子女購(gòu)置的婚房,“整個(gè)市場(chǎng)基本上不動(dòng),資金壓力太大了”。

　　“我自己名下共有6套房子,春節(jié)前已經(jīng)賣(mài)出2套,現(xiàn)在還剩餘4套,位置都在城中心繁華路段,缺點(diǎn)是小區(qū)綠化不太多,快10年的房齡,面積100平方米至150平方米,簡(jiǎn)單裝修過(guò),一直想出售,但是來(lái)看的人多,下手買(mǎi)的人少。”馬先生直言不諱地説。“去年上半年,我在曲江購(gòu)置了三層複式別墅,近300平方米,總價(jià)500多萬(wàn),單價(jià)2萬(wàn)多,可現(xiàn)在價(jià)格直降到1萬(wàn)多,很後悔,這次投資算失敗了,加之已經(jīng)實(shí)施不動(dòng)産登記了,將來(lái)被徵稅是必然的,不管是登記在兒子或自己名下,將來(lái)都是麻煩事”。

　　至於不動(dòng)産登記,馬先生認(rèn)為“影響不大”,因?yàn)槟壳皼](méi)有實(shí)施細(xì)則,“對(duì)房産多的人可能有威懾作用,國(guó)家可能徵收房産稅什麼的。”他承認(rèn)房子暫時(shí)不好賣(mài)了,但並不能説明什麼問(wèn)題,“不動(dòng)産登記,對(duì)一二線(xiàn)城市來(lái)説,影響並不大,因?yàn)榇蠹叶纪蟪鞘袛D,有剛需支撐,更何況西安房?jī)r(jià)在全國(guó)同類(lèi)城市來(lái)説並不高。地級(jí)市、縣城等三四線(xiàn)城鎮(zhèn)可能影響大,相對(duì)來(lái)説,這些地方的房?jī)r(jià)已經(jīng)不低了。”

　　登不登記,對(duì)普通家庭影響不大

　　對(duì)於不動(dòng)産登記,很多普通人卻顯得無(wú)所謂。

　　“什麼不動(dòng)産登記不登記的,我們都不知道,學(xué)校比較封閉,沒(méi)人關(guān)心這個(gè)。”面對(duì)華商報(bào)記者的提問(wèn),西安未央?yún)^(qū)一中學(xué)的劉老師這樣回答。

　　劉老師説,這事情同事都沒(méi)人説起,好像都不關(guān)心。他有2套房子,第一套是單位2004年分配的廠(chǎng)區(qū)房,60多平方米,有房産證,目前出租,每月租金1500元。

　　2010年又購(gòu)買(mǎi)了第二套住房,80多平方米,銀行按揭的,第一套房子租金剛好夠交房貸,沒(méi)什麼經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　同樣是教師的高校郭老師也認(rèn)為,登不登記對(duì)普通家庭意義不大,目前他只有一套房子,2008年入住的,120平方米,是購(gòu)買(mǎi)學(xué)校的房子,沒(méi)有房産證,“就是想去登記,國(guó)家也不會(huì)讓你登記的”。他認(rèn)為,登記對(duì)國(guó)家意義重大,從定量角度上可以摸清全國(guó)房地産家底,從宏觀(guān)上對(duì)整個(gè)房地産有指導(dǎo)和干預(yù)作用。

　　“中國(guó)房子功能有點(diǎn)異化了,扭曲了其居住功能,完全成了財(cái)富的象徵,人們瘋狂地購(gòu)買(mǎi)房子,有能力沒(méi)能力的都在囤房,身邊這種事例太多了。”郭老師説:“有多套房子人感覺(jué)心裏踏實(shí),就以為佔(zhàn)有了財(cái)富,造成慾望的惡意膨脹,這次不動(dòng)産登記,應(yīng)該對(duì)這種腐敗行為會(huì)有一定的遏製作用”。

　　無(wú)房戶(hù)“觀(guān)望”,等待房?jī)r(jià)回落

　　採(cǎi)訪(fǎng)中華商報(bào)記者發(fā)現(xiàn),這次不動(dòng)産登記影響最大的似乎是“無(wú)房”群體。

　　“不知道不動(dòng)産條例實(shí)施後,能否促使房?jī)r(jià)下降?我想買(mǎi)房不知道該不該買(mǎi),幾時(shí)出手比較合適些?”最近何女士有點(diǎn)糾結(jié)。何女士剛剛來(lái)西安工作,目前暫時(shí)在郊區(qū)租住2居室房子,月租1500元,年租金近2萬(wàn)多,她感覺(jué)不劃算,打算買(mǎi)套房子。但買(mǎi)新房還是二手房讓她很糾結(jié):新房大都在建設(shè)中,交房還需要一兩年;二手房可直接入住,但是房屋使用年限少了幾年。

　　儘管很多人在觀(guān)望,但市場(chǎng)對(duì)不動(dòng)産登記實(shí)施的反應(yīng)還有待觀(guān)察。西安美城房地産顧問(wèn)有限公司首席市場(chǎng)分析師嚴(yán)九遠(yuǎn)認(rèn)為,隨著反腐力度不斷加強(qiáng),西安市場(chǎng)局部拋盤(pán)有一定量的增加,集中在2014年,西安南郊別墅、洋房?jī)r(jià)格降一半,高層降幅30%至40%。但目前西安二手房市場(chǎng)並無(wú)明顯拋售現(xiàn)象,只是個(gè)別項(xiàng)目受民間借貸或個(gè)人原因等因素影響出現(xiàn)拋售,但只屬於短期波動(dòng)行為。21世紀(jì)不動(dòng)産西安區(qū)域總經(jīng)理邵濤表示,現(xiàn)在低價(jià)掛牌的二手房,有相當(dāng)一部分是政府、企事業(yè)單位團(tuán)購(gòu)的樓盤(pán),他們大多名下已有房産,受不動(dòng)産登記的影響,急於轉(zhuǎn)手。

　　監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,今年1月,西安城七區(qū)二手房掛牌量總量39萬(wàn)套,比去年12月上漲60.39%。高先生也在糾結(jié),他準(zhǔn)備明年結(jié)婚,最近一直在尋找合適房源,最後還是決定購(gòu)置二手房。他瞅準(zhǔn)的是急需拋售的房源,價(jià)格是最大的優(yōu)勢(shì),最後決定購(gòu)買(mǎi)南三環(huán)邊上的曲江某處100平方米的房子,贈(zèng)送車(chē)位,總價(jià)60萬(wàn),他很滿(mǎn)意。他覺(jué)得,不動(dòng)産登記的實(shí)施,短期來(lái)説對(duì)房?jī)r(jià)影響不大,但肯定是有影響的,至於影響有多大,他也不知道。

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　　國(guó)外不動(dòng)産登記用來(lái)幹什麼

　　據(jù)《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》報(bào)道的《國(guó)外不動(dòng)産登記:模式各異旨在規(guī)範(fàn)》一文中列舉了美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的做法。

　　德國(guó)

　　實(shí)行不動(dòng)産登記的歷史由來(lái)已久,不動(dòng)産登記制度保證了100多年來(lái)德國(guó)不動(dòng)産交易市場(chǎng)的平穩(wěn)有序運(yùn)作和透明規(guī)範(fàn)。不動(dòng)産登記是由德國(guó)民法典規(guī)定的,不動(dòng)産登記由地方法院的不動(dòng)産登記局掌管,專(zhuān)司不動(dòng)産登記。

　　在德國(guó),房産登記制度在很大程度上是公開(kāi)的,如果能夠證明與房屋存在法律或者經(jīng)濟(jì)方面的合法關(guān)係,登記號(hào)碼、地籍單元、地址和所有人姓名等房屋登記簿的相關(guān)資訊可以在不動(dòng)産登記局進(jìn)行查詢(xún)。這種公開(kāi)透明的不動(dòng)産登記制度,一方面配合著德國(guó)的稅收政策,對(duì)房?jī)r(jià)起到了調(diào)節(jié)作用。另一方面,也能防止官員腐敗問(wèn)題的滋生。德國(guó)前總統(tǒng)武爾夫就是因?yàn)楸幻襟w發(fā)現(xiàn)一筆可疑的購(gòu)房抵押貸款後,不得不于2012年2月17日宣佈辭職。而在這一過(guò)程中,不動(dòng)産登記制度給調(diào)查取證帶來(lái)了方便。

　　美國(guó)

　　在美國(guó),無(wú)論是房地産買(mǎi)賣(mài)、抵押、出租及房地産證券化等,都有一個(gè)前提,就是産權(quán)清楚。房地産登記是美國(guó)房地産管理的一項(xiàng)基本制度,多數(shù)地方實(shí)行的是契約登記制度,主要用於公示和地方政府徵稅。

　　英國(guó)

　　英國(guó)也是較早建立明確土地權(quán)屬關(guān)係制度的國(guó)家。英國(guó)土地登記局的資料顯示,英國(guó)于1535年進(jìn)行了最早的自願(yuàn)土地登記,隨後建立了早期的權(quán)利契據(jù)制度。直至1990年底,英國(guó)開(kāi)始在英格蘭和威爾士境內(nèi)實(shí)施強(qiáng)制土地登記制度,早期的土地制度才得以終止。