房貸利率上調(diào)給市場(chǎng)預(yù)期降溫

　　本報(bào)記者 趙萌

　　近日，工、農(nóng)、中、建、交5家大型銀行以及中信銀行、招商銀行、北京銀行等多家銀行發(fā)佈了上調(diào)住房貸款利率的最新通知：以網(wǎng)簽日期為準(zhǔn)，5月1日（含）以後網(wǎng)簽的業(yè)務(wù)，首套房利率最低執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮20%。

　　繼北京樓市“3·17新政”出臺(tái)之後，房貸利率的提高又一次引發(fā)公眾對(duì)樓市走向的廣泛關(guān)注。那麼，銀行房貸利率的提高對(duì)購(gòu)房人影響程度如何？銀行上調(diào)房貸利率有何動(dòng)因？北京是否會(huì)發(fā)揮風(fēng)向標(biāo)的作用，引導(dǎo)其他一線城市跟進(jìn)上調(diào)房貸利率？近期密集出臺(tái)的樓市調(diào)控政策是否已經(jīng)改變或是會(huì)在未來改變房?jī)r(jià)看漲預(yù)期？

　　房貸利率提高抬升月供

　　“房貸利率提高，影響的主要是購(gòu)房人每月的月供成本。”記者來到鏈家地産北京東城區(qū)某門店了解到，在多家仲介門店接到的執(zhí)行通知中，涉及的銀行範(fàn)圍更廣泛。“房貸利率提高會(huì)影響一部分客戶，對(duì)投資客影響較大，但對(duì)市場(chǎng)影響最大的還是之前首付比例的上調(diào)，目前的客戶比之前少了不少。”該門店工作人員表示。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，4月份北京全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，比3月份的25952套減少35%，比2016年4月份的26374套減少36%。鏈家研究院對(duì)其選取的“核心500盤”進(jìn)行研究和分析，發(fā)現(xiàn)新政後1個(gè)月，北京市二手房市場(chǎng)整體成交量下滑74.9%，近3成的小區(qū)無成交。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京在3月份密集出臺(tái)的樓市調(diào)控政策在4月份初顯成效，此番房貸利率的提高將進(jìn)一步抑制炒房行為，使樓市回歸理性。

　　融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份北京地區(qū)首套房利率平均折扣為9.27折，平均利率為4.54%。在監(jiān)測(cè)的30家銀行中，18家銀行首套房執(zhí)行基準(zhǔn)利率的9.5折，7家執(zhí)行9折，利率最低的是平安銀行和南京銀行，均為8.5折。對(duì)於二套房貸款利率，除暫停受理的兩家銀行以外，28家銀行二套房貸款利率穩(wěn)定在基準(zhǔn)利率上浮10%的水準(zhǔn)。

　　記者算了一筆賬：以商業(yè)貸款100萬元、貸款期限25年計(jì)算，首套房執(zhí)行95折利率時(shí)，月供為5649.5元，執(zhí)行基準(zhǔn)利率後，月供為5787.8元，月供增加了138元；而對(duì)於二套房來説，若按照此前二套房商貸利率上浮10%計(jì)算，執(zhí)行利率則為5.39%，月均還款額為6075.4元，若按照上浮20%計(jì)算，執(zhí)行利率則提高至5.88%，月均還款額為6369.9元，每月增加了294.5元。

　　“房貸利率的上調(diào)對(duì)房款總額高的房子影響大一些，主要影響那些月供還款能力偏弱的購(gòu)房人，其有可能會(huì)因此暫停或延遲購(gòu)房計(jì)劃。”上述鏈家地産門店工作人員對(duì)記者説。

　　北京中原地産首席分析師張大偉表示，北京購(gòu)房者平均貸款額大約為200萬元到300萬元，因貸款利率提高而增加的月供並不一定是個(gè)小數(shù)目，特別是首套房貸利率恢復(fù)基準(zhǔn)利率，對(duì)購(gòu)房者的心理影響比較大。

　　銀行資金成本上漲

　　對(duì)於此番提高房貸利率，專家表示，除了順應(yīng)政府樓市調(diào)控政策風(fēng)向以外，實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖、銀行資金成本上漲也是重要的原因。社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛接受本報(bào)記者採(cǎi)訪時(shí)表示，今年一季度實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖跡象明顯，GDP增速較快，實(shí)體經(jīng)濟(jì)需求上升使得銀行議價(jià)能力提高，未來銀行把更多的資金配置到企業(yè)端將是明顯的趨勢(shì)。

　　“從銀行自身的角度來講，出於資金成本和機(jī)會(huì)成本的考慮，即便沒有樓市調(diào)控政策的要求，在市場(chǎng)機(jī)制的作用下，房貸利率也具有上行衝動(dòng)，這體現(xiàn)了企業(yè)需求端回暖的格局。在資金面趨緊、資金成本上升的情況下，房地産按揭貸款對(duì)銀行的吸引力進(jìn)一步下降，預(yù)計(jì)未來按揭貸款佔(zhàn)新增貸款比重將下降，利率中樞將上行。”曾剛表示。

　　對(duì)此，張大偉也持有相似觀點(diǎn)，他認(rèn)為：“房地産調(diào)控政策持續(xù)收緊，銀行的資金成本又明顯上漲，信貸繼續(xù)收緊是必然的。”融360分析師李唯一表示，銀行上調(diào)房貸利率一方面取決於政府的調(diào)控政策；另一方面也是為當(dāng)前的貨幣政策所影響，銀行資金成本不斷上升，使得銀行需要控制房貸業(yè)務(wù)成本，對(duì)資金的流向和使用作出新的規(guī)劃。

　　至於後期會(huì)不會(huì)有更多的銀行跟進(jìn)上調(diào)房貸利率，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士表示，未來一二線城市整體的優(yōu)惠利率差異將會(huì)縮小，銀行依靠利率優(yōu)惠來提高競(jìng)爭(zhēng)力的局面將不復(fù)存在。房貸市場(chǎng)將會(huì)趨於平穩(wěn)，房貸增量也將處?kù)兑粋€(gè)健康合理的範(fàn)圍。

　　易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，除了部分信貸計(jì)劃相對(duì)寬裕、貸款額度相對(duì)充足的銀行會(huì)比較“從容”以外，預(yù)計(jì)其他銀行都會(huì)採(cǎi)取跟進(jìn)的策略。

　　北京或?qū)l(fā)揮標(biāo)桿作用

　　專家認(rèn)為，北京的這一輪樓市調(diào)控在全國(guó)具有標(biāo)桿意義，根據(jù)住建部的推廣精神，預(yù)計(jì)一線城市不久之後將全面推廣北京地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)。事實(shí)上，上海和深圳地區(qū)已經(jīng)將首套房貸利率全面上調(diào)，普遍從9折上調(diào)到9.5折，一些銀行已經(jīng)率先執(zhí)行了基準(zhǔn)利率。

　　值得注意的是，目前全國(guó)房貸優(yōu)惠利率已處?kù)睹黠@收緊狀態(tài)。融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)首套房平均利率為4.52%，環(huán)比上月上升0.67%。

　　李唯一認(rèn)為，全國(guó)首套房平均利率上升明顯，自1月份以來已連續(xù)4個(gè)月上升。首套房首付比例和利率的提高，意味著購(gòu)房人購(gòu)房後將支付更多的首付金額以及承擔(dān)更多的貸款利息支出。這也使市場(chǎng)投機(jī)者投機(jī)成本增加，在一定程度上可以抑制投機(jī)行為，也必定將成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，預(yù)計(jì)未來還會(huì)有更多城市執(zhí)行這一新措施。

　　在樓市調(diào)控政策初顯成效之下，對(duì)於樓市的看漲預(yù)期是否已經(jīng)改變？中國(guó)人民銀行的調(diào)查顯示，今年一季度我國(guó)居民的購(gòu)房意願(yuàn)仍有提高。

　　記者了解到，2017年一季度，央行在全國(guó)50個(gè)城市進(jìn)行了兩萬戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查，結(jié)果顯示，當(dāng)被問及未來3個(gè)月準(zhǔn)備增加支出的項(xiàng)目時(shí)，有22.9%的居民選擇了購(gòu)房，較上季度提高2.8個(gè)百分點(diǎn)。

　　該問卷調(diào)查還顯示，對(duì)於二季度房?jī)r(jià)，27.2%的居民預(yù)期“上漲”，49.6%的居民預(yù)期“基本不變”，10.6%的居民預(yù)期“下降”，12.6%的居民表示“看不準(zhǔn)”。

　　曾剛認(rèn)為，政府對(duì)於樓市的調(diào)控目標(biāo)之一是穩(wěn)定預(yù)期。使房地産市場(chǎng)預(yù)期歸於理性。目前來看，該目標(biāo)正在逐步實(shí)現(xiàn)，隨著調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)揮作用，過熱預(yù)期將逐步得到調(diào)整。