今日，北京將迎來自住房供應(yīng)以來最便宜的項(xiàng)目——當(dāng)代MOMA大興採育項(xiàng)目的搖號，而9500元/平方米的售價(jià)也被看做是最適合中低收入購房者選擇的。然而，業(yè)內(nèi)卻擔(dān)心，由於位置偏遠(yuǎn)，當(dāng)代MOMA大興採育項(xiàng)目的棄購率可能再創(chuàng)新高。此前從已經(jīng)搖號的三個項(xiàng)目看，本應(yīng)一房難求的自住房，棄購率從20%一路漲至60%，這其中到底出了什麼問題？北京商報(bào)記者通過對已完成選房的兩個自住房項(xiàng)目棄購家庭的回訪發(fā)現(xiàn)，雖然最終項(xiàng)目去化率毫無疑問達(dá)到100%，但明知無力承擔(dān)依然“打醬油”搖號的心態(tài)是導(dǎo)致表面棄購率不斷攀高的原因，而無成本的棄購是助漲這一問題的關(guān)鍵，業(yè)內(nèi)呼籲應(yīng)適當(dāng)合理增設(shè)棄購門檻，避免表面高棄購率影響政策決策。

　　金隅嘉業(yè)對匯星苑603戶棄購家庭進(jìn)行隨機(jī)回訪發(fā)現(xiàn)，在接受訪問的70戶家庭中，76%的家庭是由於支付能力有限而放棄了選房。“這些家庭中各自的具體情況又有不同，其中有一部分是根本無法湊齊首付的，也有支付不起貸款月供的，還有一部分是由於退休無法申請貸款又沒有能力全額支付的。”金隅嘉業(yè)市場行銷部經(jīng)理陳玉謙介紹，在中簽家庭中保障房輪候家庭數(shù)量雖然只有百戶左右，但是這類家庭棄購的概率非常高。

　　在陳玉謙看來，匯星苑由於地理位置靠近市區(qū)而定價(jià)較高，對於購房家庭來説確實(shí)會對家庭收入形成考驗(yàn)，買房人也可以將目標(biāo)轉(zhuǎn)移至價(jià)格偏低的自住房。

　　但繼匯星苑後，售價(jià)1.3萬元/平方米的首創(chuàng)悅都匯在進(jìn)入選房程式後也未能逃過被棄購的尷尬，棄購率甚至遠(yuǎn)高於匯星苑。

　　在悅都匯選房第一天，700個中簽家庭共認(rèn)購296套，接近六成的家庭未按時(shí)到場選房，而三天選房結(jié)束後，544套房源中480套被最終認(rèn)購，剩餘房源累計(jì)達(dá)到64套。

　　該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者介紹，雖然還未對棄購家庭的原因做出數(shù)據(jù)分析，但是在與客戶的溝通中發(fā)現(xiàn)，除了與匯星苑一樣存在部分家庭無力支付外，絕大多數(shù)家庭因?qū)ζ涞乩砦恢貌粷M意而放棄了選購。

　　一位不願透露姓名的購房人在“血拼自住房”的QQ群中向北京商報(bào)記者透露，他就是棄購家庭中的一員。“首創(chuàng)悅都匯在南六環(huán)外，可是我的工作地點(diǎn)在國貿(mào)，如果開車少説也要一個小時(shí)，乘坐公共交通至少需要兩個小時(shí)。考慮到時(shí)間成本，最終選擇了放棄。”

　　陳玉謙及上述首創(chuàng)悅都匯相關(guān)負(fù)責(zé)每人平均向北京商報(bào)記者表示，每個項(xiàng)目因?yàn)槠渥陨淼奈恢谩⑵焚|(zhì)、價(jià)格，無法滿足所有申購家庭的需求，棄購原因各有不同。

　　一位即將申請預(yù)售證的自住房項(xiàng)目負(fù)責(zé)人直言，每個進(jìn)入申購程式的自住房項(xiàng)目，都在申購之初便會把位置、均價(jià)、套型、面積等資訊公示，換句話説，購房者在選擇是否申購前不但知道自己能不能負(fù)擔(dān)得了首付款跟月供，也清楚地了解項(xiàng)目的位置，在明知道自己無力承擔(dān)或者項(xiàng)目位置與自己需求不相符的情況下依然盲目申購，是拉高棄購率的重要因素。

　　此外，在上述兩個項(xiàng)目中，均出現(xiàn)了少部分“打醬油”的家庭，從而拉高了棄購率。“有些家庭在網(wǎng)路申購之初就是抱著試一試的態(tài)度參與，並沒有對自己的支付能力以及對項(xiàng)目本身進(jìn)行全面了解，到後期幸運(yùn)搖中，成為中簽選房家庭後才發(fā)現(xiàn)自己買不起或不想買。”在陳玉謙看來，此類現(xiàn)象的發(fā)生與自住房前期申購沒有成本門檻有很大關(guān)係。

　　此外，血拼自住房的QQ群中也有業(yè)主表示，房地産市場的下行讓自己覺得房價(jià)下降在即，未來可能會出現(xiàn)低於自住房項(xiàng)目的新房或二手房，與其買一個“受限制”的房源，不如等待時(shí)機(jī)到市場買房。

　　“確實(shí)有個別地方出現(xiàn)了二手房低於自住房的情況，比如在金隅匯星苑附近國美第一城的個別房源低於2.2萬元/平方米，而在首創(chuàng)悅都匯附近的二手房在1.5萬元/平方米左右，價(jià)格有些接近。但這些只是個別現(xiàn)象，情況並不普遍。”偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，上述降價(jià)略低於或與自住房持平的二手房項(xiàng)目，基本都是建築品質(zhì)較差、戶型不太好的項(xiàng)目，且屬於個別項(xiàng)目中的“點(diǎn)降”。作為匯星苑搖號家庭代表的市民也曾透露：“經(jīng)過對一些新房項(xiàng)目的考察後發(fā)現(xiàn)，自住房價(jià)格還是低。”

　　不斷攀高的自住房棄購率，讓一部分購房者和專家再次質(zhì)疑自住房政策制定的初衷：北京到底是否需要這樣的房源？

　　上述三位操盤自住房的開發(fā)商代表直言：“如果説經(jīng)濟(jì)支付能力是棄房的主要原因，在貸款政策沒有鬆綁的情況下，這些人同樣是無力購買其他普通商品房的，從這個角度看，棄購率的居高不是因?yàn)樽宰》宽?xiàng)目本身的問題，而是信貸的持續(xù)收緊。”

　　此外，其中一位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，相較于20%的棄購率，不論是匯星苑還是首創(chuàng)悅都匯，經(jīng)過遞補(bǔ)選房，最終都完成了100%的去化，情況好于普通商品房，這就意味著在目前的市場行情下，自住房仍然吸引了大部分剛需客戶，自住房的價(jià)格吸引力依然存在。

　　“而且自住房原本的定位是支援中端需求，並非保障低收入，因此保障房家庭因收入問題無力購買而選擇棄購，從另一個方面説明瞭北京的保障房審核是過關(guān)的。”

　　但對於未來即將進(jìn)入銷售的自住房項(xiàng)目來説，如何解決棄購率依然是必須面對的話題。

　　在上述項(xiàng)目負(fù)責(zé)人看來，棄購率不斷攀高，一方面會影響真正有需求的購房者選房，另一方面也會讓監(jiān)管部門對市場的需求無法真正掌握，甚至影響未來政策決策。“比如真的出現(xiàn)80%的棄購，那政府部門如果按照這一數(shù)據(jù)終止自住房政策或減少供應(yīng)，受損失的還是中端需求。”

　　為此，業(yè)內(nèi)建議，一方面設(shè)定棄購次數(shù)，避免“打醬油”心態(tài)；另一方面增加資質(zhì)審核材料，在申購?fù)瑫r(shí)要求遞交收入證明，讓購房者清楚審視自身購房能力。此外，對於選房後的棄購，可以增設(shè)定金門檻，從而提高買房人的搖號中簽率。