日前，第三方市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)亞豪機(jī)構(gòu)披露的一組市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)1000萬(wàn)以上的高端豪宅成交量在2014年1～6月不降反升。京西樓市正在成為這種結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn)的最大收益者。以五礦萬(wàn)科如園、西山壹號(hào)院等為代表的京西高端物業(yè)均呈現(xiàn)出平穩(wěn)成交的發(fā)展態(tài)勢(shì)，五礦萬(wàn)科如園項(xiàng)目已在北京上半年高端住宅物業(yè)銷(xiāo)售排名第一。自然資源的稀缺以及教育資源的優(yōu)勢(shì)，都使該區(qū)域成為高端改善型需求的首選區(qū)域之一。而下半年隨著萬(wàn)柳書(shū)院等京西地區(qū)的高端居住物業(yè)入市，京西將成為2014年北京高端居住市場(chǎng)全年走勢(shì)的關(guān)鍵因素。

　　公寓豪宅大幅下降57%

　　7月9日，亞豪機(jī)構(gòu)聯(lián)合攸克地産聯(lián)合發(fā)佈的2014年上半年北京高端物業(yè)成交情況顯示，今年1-6月，北京共成交539套單套總價(jià)在1000萬(wàn)-2000萬(wàn)元的公寓豪宅，同比去年同期少售出404套。不過(guò)，在總價(jià)在2000萬(wàn)-3000萬(wàn)元以及總價(jià)在3000萬(wàn)元以上的頂級(jí)豪宅領(lǐng)域，則分別同比各多售出了4套和16套，呈現(xiàn)出“結(jié)構(gòu)性逆轉(zhuǎn)”的態(tài)勢(shì)。

　　與之對(duì)應(yīng)的則是5萬(wàn)元/平方米以上的高端居住物業(yè)的下滑。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高珊表示，上半年北京公寓豪宅産品共成交897套，與去年同期相比大幅下降57%；成交面積為15.9萬(wàn)平方米，同比回落59%；銷(xiāo)售金額總計(jì)為92億元，同比減少105億元。

　　從2010年開(kāi)始，北京高端住宅項(xiàng)目的成交量一直穩(wěn)定走高。不過(guò)，從2013年三季度開(kāi)始，由於信貸政策收緊、貸款審核時(shí)間週期延長(zhǎng)等，房地産市場(chǎng)整體成交急轉(zhuǎn)直下。受此影響，總價(jià)高、面積大、非本地購(gòu)買(mǎi)需求佔(zhàn)比較大的高端住宅市場(chǎng)成交，也一度遇冷。

　　京西高端物業(yè)成主戰(zhàn)場(chǎng)

　　高珊認(rèn)為，今年頂級(jí)豪宅成交走高，主要原因在於高端物業(yè)供應(yīng)量激增，不僅加大了財(cái)富階層的選擇面，而且入市項(xiàng)目均大幅提價(jià)，使得財(cái)富階層感受到豪宅産品的長(zhǎng)期、穩(wěn)定的增值功能，在預(yù)期看漲的前提下促進(jìn)了頂級(jí)豪宅的成交。而北京西部地區(qū)的高端樓市，就是這種結(jié)構(gòu)性“上漲”的最重要的“受益者”。

　　“市場(chǎng)從2014年的4月開(kāi)始，逐漸開(kāi)始有所改觀，地段好、産品規(guī)劃比較好的項(xiàng)目，銷(xiāo)售進(jìn)度開(kāi)始有比較明顯的回升。”北京萬(wàn)科高端住宅事業(yè)部負(fù)責(zé)人高廣漢告訴記者。在接受記者採(cǎi)訪時(shí)，五礦萬(wàn)科如園項(xiàng)目已經(jīng)在北京1至6月高端住宅房地産銷(xiāo)售排行中位列第一。在萬(wàn)科引領(lǐng)的“反轉(zhuǎn)”之下，京西樓市開(kāi)始成為“結(jié)構(gòu)反轉(zhuǎn)的主角”。根據(jù)亞豪地産機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2014年1至6月成交面積超過(guò)10000平方米的樓盤(pán)總計(jì)只有3個(gè)，分別為五礦萬(wàn)科如園、西山壹號(hào)院和望京金茂府。其中五礦萬(wàn)科如園和西山壹號(hào)院均位於京西西北旺一帶，這個(gè)區(qū)域向來(lái)是北京高端住宅成交的主戰(zhàn)場(chǎng)之一。

　　五礦萬(wàn)科如園項(xiàng)目的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，上半年簽約的主力戶(hù)型主要為230平方米的三居室和240平方米的四居室。該項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)意向調(diào)查顯示，購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目的客戶(hù)主要看中的是該項(xiàng)目所處地區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)和教育配套，以及萬(wàn)科品牌對(duì)建築品質(zhì)、社區(qū)服務(wù)的保障。“西部地區(qū)的自然環(huán)境資源、教育資源等優(yōu)勢(shì)十分明顯，但是隨著開(kāi)發(fā)的深入，這些資源變得越來(lái)越稀缺，這在一定程度上，解釋了今年上半年京西高端住宅市場(chǎng)成交活躍的原因。”一位長(zhǎng)期從事房地産經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人士稱(chēng)。尤其在教育配套資源領(lǐng)域，京西樓市的優(yōu)勢(shì)十分明顯。京西地區(qū)主要成交量貢獻(xiàn)的樓盤(pán)，在教育配套資源領(lǐng)域均有突破。記者了解到，目前，中關(guān)村二小的入學(xué)劃片區(qū)域，已經(jīng)確定覆蓋五礦萬(wàn)科如園等區(qū)域內(nèi)的高端樓盤(pán)。

　　“今年北京市調(diào)整了小學(xué)入學(xué)的政策，共建等傳統(tǒng)的佔(zhàn)有優(yōu)勢(shì)教育資源的方式，都已經(jīng)失效了，回歸到了‘劃片入學(xué)’這個(gè)最傳統(tǒng)的方式範(fàn)圍內(nèi)，也使得優(yōu)質(zhì)的教育資源更稀缺，而這個(gè)優(yōu)勢(shì)，在京西樓市是最為明顯的。在高端改善型的需求當(dāng)中，教育是很大的需求。”上述長(zhǎng)期從事房地産經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人士表示。高廣漢則向記者表示，在上半年的五礦萬(wàn)科如園項(xiàng)目的成交客戶(hù)中，超過(guò)70%以上的客戶(hù)表示，主要看中的是中關(guān)村二小學(xué)區(qū)覆蓋以及西北旺地區(qū)優(yōu)越的地理和自然環(huán)境。“高端改善型客戶(hù)是這個(gè)區(qū)域裏現(xiàn)在最主要的需求，他們對(duì)於教育和區(qū)域環(huán)境等更為看中。”高廣漢向記者表示。

　　下半年高端豪宅將結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn)

　　高珊認(rèn)為，下半年高端豪宅市場(chǎng)能否維持上半年體現(xiàn)出的結(jié)構(gòu)性反轉(zhuǎn)，甚至有進(jìn)一步的亮眼表現(xiàn)，京西區(qū)域市場(chǎng)的表現(xiàn)，是重要因素之一。市場(chǎng)供應(yīng)的集中，將使這一區(qū)域繼續(xù)成為北京高端住宅的“主戰(zhàn)場(chǎng)”之一。

　　日前，北京市住建委正式批復(fù)了保利海德公園項(xiàng)目的預(yù)售行政許可，該項(xiàng)目擬預(yù)售單價(jià)高達(dá)9.5萬(wàn)元/平方米。在此之前，北京市長(zhǎng)期對(duì)高價(jià)樓盤(pán)的預(yù)售許可審批進(jìn)行行政干預(yù)，不少高價(jià)樓盤(pán)的預(yù)售許可審批被延後處理。保利海德公園以9.5萬(wàn)元/平方米的單價(jià)獲批，被業(yè)界認(rèn)為是政府放鬆價(jià)格控制口徑的信號(hào)。“從北京整個(gè)市場(chǎng)的情況看，剛需住宅受到自住房的影響，短期之內(nèi)可能仍然會(huì)保持盤(pán)整的態(tài)勢(shì)，但是經(jīng)過(guò)了超過(guò)半年時(shí)間的整理，結(jié)合上半年從4月開(kāi)始的成交回暖以及結(jié)構(gòu)性的成交反轉(zhuǎn)，我們預(yù)期下半年的高端豪宅市場(chǎng)成交狀況，會(huì)進(jìn)一步延續(xù)上半年的勢(shì)頭，我們很看好下半年的市場(chǎng)。”高廣漢説。

　　這與市場(chǎng)供應(yīng)也休戚相關(guān)。記者了解到，被業(yè)界普遍關(guān)注的萬(wàn)柳書(shū)苑項(xiàng)目，有望于2014年下半年獲得預(yù)售許可審批，業(yè)界預(yù)計(jì)其價(jià)格將超過(guò)12萬(wàn)元/平方米以上。也正因如此，京西樓市將在下半年迎來(lái)一個(gè)“新的熱度”。而在該區(qū)域內(nèi)的樓盤(pán)，都有望從中受益。該區(qū)域內(nèi)的房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)都已經(jīng)開(kāi)始積極備貨，如萬(wàn)科如園項(xiàng)目將在下半年主要向市場(chǎng)投放260-300平方米的升級(jí)産品，這些都是高端改善型客戶(hù)需求較為強(qiáng)烈的産品戶(hù)型。