CBD堪稱(chēng)城市的心臟

　　京津冀協(xié)同發(fā)展日益深化，在這一過(guò)程中，匯聚財(cái)富和資源的CBD將成為焦點(diǎn)中的焦點(diǎn)。隨著天津作為北方經(jīng)濟(jì)中心的地位不斷鞏固，包括小白樓商務(wù)區(qū)、濱海高新區(qū)、中央商務(wù)區(qū)等將引來(lái)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　到底是什麼因素促成了紐約曼哈頓、倫敦金融城、東京新宿CBD的成就，這些國(guó)際知名CBD的成功經(jīng)驗(yàn)?zāi)転閲?guó)內(nèi)CBD提供哪些借鑒意義？中國(guó)發(fā)展CBD有何中國(guó)特色？中國(guó)CBD目前有什麼改善空間？

　　CBD直譯過(guò)來(lái)就是中央商務(wù)區(qū)，英文全稱(chēng)為CentralBusinessDistrict。這一概念最早産生於1923年的美國(guó)，當(dāng)時(shí)定義為“商業(yè)會(huì)聚之處”。對(duì)於世界上的知名城市，要想成為國(guó)際大都會(huì)，必須得有一個(gè)叫得出名的CBD區(qū)域，比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環(huán)、北京CBD、深圳福田CBD等。

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹很形象的描述過(guò)CBD的功能，CBD是個(gè)好地方，這個(gè)地方進(jìn)來(lái)是個(gè)小公司，出去是大公司，進(jìn)來(lái)是不上市的公司，出去就上市，進(jìn)來(lái)的時(shí)候沒(méi)錢(qián)，出去就有錢(qián)了，這就是CBD的成功。

　　作為一個(gè)城市的功能核心，CBD是現(xiàn)代化大都市的一個(gè)重要標(biāo)誌，是其參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)分工和其競(jìng)爭(zhēng)力的重要體現(xiàn)。這也是為何國(guó)內(nèi)對(duì)CBD熱情逐年遞增的一個(gè)重要原因。截止到目前，在全國(guó)656個(gè)城市中，已有北京、天津、上海、重慶、深圳、廣州、青島、瀋陽(yáng)等36個(gè)城市明確提出了自己CBD的建設(shè)規(guī)劃。

　　隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的不斷深化，這個(gè)區(qū)域的CBD也將迎來(lái)前所未有的機(jī)會(huì)。某種意義上説，從城市化水準(zhǔn)和産業(yè)水準(zhǔn)來(lái)講，北京和天津無(wú)疑是這一區(qū)域兩個(gè)最大的經(jīng)濟(jì)體，這次協(xié)同規(guī)劃的出臺(tái)，對(duì)兩個(gè)城市的CBD區(qū)域?qū)⑹侵卮罄茫粌H意味著地産價(jià)值的重估，同時(shí)也代表著可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。

　　走進(jìn)CBD白領(lǐng)生活

　　對(duì)一個(gè)都市人來(lái)説，CBD不僅僅是一個(gè)區(qū)域，更是一種生活方式。國(guó)外的CBD一到夜晚和週末就是死城，但在中國(guó)不一樣，因?yàn)檫@裡的CBD充滿(mǎn)了生活氣息。很多人不僅在CBD工作，也在這裡生活，可以説這是中國(guó)CBD的一大特色。

　　北京CBD西起東大橋路，東至東四環(huán)，南起通惠河，北至朝陽(yáng)北路之間7平方公里的區(qū)域，這裡是三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)總部所在地，也是中央電視臺(tái)、北京電視臺(tái)傳媒企業(yè)的新址，還會(huì)聚了國(guó)內(nèi)眾多金融、保險(xiǎn)、地産、網(wǎng)路等企業(yè)。

　　家住陽(yáng)光100國(guó)際公寓115平米房子的李芳，在北京國(guó)貿(mào)CBD上班。30歲出頭的她自稱(chēng)“北大荒”——在北京、大齡、還荒著，她符合高素質(zhì)“剩女”的一切要素：海歸、白領(lǐng)、獨(dú)立住房、懶得結(jié)婚。

　　李芳上班在國(guó)貿(mào)A座，購(gòu)物在新光天地，健身在中體倍力，娛樂(lè)在三里屯，交際就在星巴克。由於工作與生活都在中央商務(wù)區(qū)，李芳也懶得買(mǎi)車(chē)。她告訴筆者，在CBD24小時(shí)有計(jì)程車(chē)，從國(guó)貿(mào)坐公交車(chē)到金地中心附近的住所也不過(guò)區(qū)區(qū)兩站地。如果趕時(shí)間的話(huà)，從國(guó)貿(mào)坐地鐵到大望路只需三分鐘，因?yàn)榈罔F只有一站地。這種穿梭在頂級(jí)商務(wù)區(qū)的白領(lǐng)生活，讓李芳樂(lè)此不疲。

　　2010年從某高校研究生畢業(yè)的蘇明，是班上為數(shù)不多的一入職就能身在國(guó)貿(mào)的人，月收入在1萬(wàn)左右的他在建國(guó)門(mén)的東方瑞景租了一套一居室，同樣過(guò)起了上班下班都在CBD的小日子。

　　交際圈比較廣泛的蘇明，經(jīng)常穿梭于CBD的娛樂(lè)場(chǎng)所，距離豐聯(lián)廣場(chǎng)、東方新天地、世貿(mào)天階等購(gòu)物中心不遠(yuǎn)的蘇明，也常帶朋友去K歌、健身、打桌球等。如此愜意生活與CBD坐落于最繁華的核心地段，集結(jié)四面八方的交通路網(wǎng)，擁有高度成熟的配套資源分不開(kāi)。

　　在北京國(guó)貿(mào)CBD最具有典型代表的樓盤(pán)是華貿(mào)公寓。它位於大望路，緊鄰萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和華貿(mào)中心，周邊萬(wàn)豪、利茲卡爾頓酒店圍繞，還有星光天地等高檔商場(chǎng)。目前均價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)/平方米左右。而部分景觀(guān)好、視野好、小區(qū)好的物業(yè)售價(jià)已經(jīng)接近10萬(wàn)，由於戶(hù)型面積大，房?jī)r(jià)經(jīng)常超過(guò)1500萬(wàn)元，進(jìn)入豪宅範(fàn)疇。

　　天津CBD機(jī)會(huì)無(wú)限

　　如果説北京的CBD已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)成熟的模式，天津的CBD則還是八九點(diǎn)鐘的太陽(yáng)，潛力無(wú)限。這是因?yàn)樵诰┙蚣絽f(xié)同發(fā)展中，天津的經(jīng)濟(jì)作用將大幅增強(qiáng)，它所希望的北方經(jīng)濟(jì)中心成為可能。在這種情況下，早早圈了地、蓋了樓的區(qū)域?qū)⒅苯邮芤妗?/p>

　　“北京和天津産業(yè)銜接和轉(zhuǎn)移，這就需要大量的關(guān)貿(mào)、稅務(wù)、法律、諮詢(xún)服務(wù)，這些行業(yè)是典型的高利潤(rùn)行業(yè)，它們對(duì)寫(xiě)字樓的需求也有高要求。”行業(yè)分析師表示。

　　實(shí)際上在天津這個(gè)城市中，CBD不是一個(gè)新名詞。從最早的小白樓到于家堡商務(wù)區(qū)，再到濱海新區(qū)中央商務(wù)區(qū)，不斷提升的經(jīng)濟(jì)活力也讓CBD高溫不退。客觀(guān)而言，天津最早的CBD是在小白樓。在近代史上，這裡曾是俄、美租界，如今已然成為天津最繁華區(qū)域之一。因?yàn)樯钐幨兄行模@裡周邊規(guī)劃、配套已然固定，無(wú)論是週邊擴(kuò)大還是規(guī)劃修改都不宜。

　　除了小白樓，天津現(xiàn)在比較熱門(mén)的CBD還有于家堡、響螺灣、高銀中央商務(wù)區(qū)。這三個(gè)商務(wù)區(qū)最大的特點(diǎn)擴(kuò)容性強(qiáng)。但前兩者的主要靠政府推動(dòng)，給與了大量的配套政策，建了大量的樓宇，但企業(yè)入住率卻並不高。

　　“在塘沽的很多計(jì)程車(chē)司機(jī)一聽(tīng)要去響螺灣，真是不願(yuàn)意拉活兒。有一次我要去響螺灣，一上車(chē)計(jì)程車(chē)司機(jī)師傅就説不去，説那地方去一趟得空著車(chē)回來(lái)，路上沒(méi)人，還要交過(guò)橋費(fèi)，不劃算。”當(dāng)?shù)厝烁嬖V筆者。

　　當(dāng)然，CBD並不是單純?nèi)硕嗑陀懈?jìng)爭(zhēng)力了，而是高效率。以交通為例，任志強(qiáng)就表示，CBD的容積率高了就一定有交通擁堵的狀況。按照世界上最好的CBD，紐約可以算，新加坡可以算是，人家的道路系統(tǒng)像蜘蛛網(wǎng)一樣，橫平豎直。但有些地方的CBD，路徑亂七八糟，找不到幾條四通八達(dá)的路，影響出行效率。

　　相對(duì)而言，高銀中央商務(wù)區(qū)則主要靠地産商來(lái)推動(dòng)，它在選址和規(guī)劃上更有優(yōu)勢(shì)。一方面，它位於武清區(qū)，背靠濱海高新區(qū)，離天津南站近在咫尺，又有地鐵線(xiàn)路，加上京津高速等公路網(wǎng)，整體通行效率很高。

　　“一個(gè)好的CBD，一定要有相當(dāng)?shù)臄U(kuò)容能力。尤其是在中國(guó)這種高速發(fā)展的國(guó)家，業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的速度往往超過(guò)想像。不少公司苦惱的是沒(méi)有擴(kuò)租空間，而不是租金高昂。”一位國(guó)際知名企業(yè)的駐華代表告訴筆者。

　　是什麼鑄就了CBD？

　　縱觀(guān)全球著名城市，在謀求CBD國(guó)際化發(fā)展進(jìn)程中，無(wú)不是建立在傳統(tǒng)城市文化和現(xiàn)代商業(yè)的極大聚合基礎(chǔ)之上，以強(qiáng)大的凝聚力和輻射力帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)質(zhì)的飛升。紐約曼哈頓、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環(huán)都是如此。

　　“只有規(guī)劃沒(méi)有實(shí)力，只會(huì)成為一個(gè)空城，有潛力的CBD一定是有大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)。比如説，以新宿站半徑7000米的範(fàn)圍內(nèi)，商業(yè)、辦公及寫(xiě)字樓建築面積多達(dá)200多萬(wàn)平方米，集中了160多家銀行及日本政府機(jī)構(gòu)，被稱(chēng)作日本華爾街。”高銀地産代表告訴筆者。

　　借助高鐵和城際鐵路，濱海高新區(qū)中心商務(wù)區(qū)至北京中心區(qū)域30分鐘車(chē)程、至上海與杭州僅需4-5個(gè)小時(shí)。這裡距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)18公里，緊靠京滬、津保、京塘高速公路，更毗鄰有城市地鐵三號(hào)線(xiàn)。為了增強(qiáng)CBD的競(jìng)爭(zhēng)力，這裡還在2013年開(kāi)通了天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)首家市區(qū)內(nèi)城市候機(jī)樓。旅客可以就近選擇在此辦理值機(jī)手續(xù)，領(lǐng)取登機(jī)證，乘坐機(jī)場(chǎng)巴士車(chē)直達(dá)天津機(jī)場(chǎng)航廈。

　　當(dāng)然，好的CBD一般會(huì)處?kù)顿Y金流、資訊流核物流的核心位置。如在曼哈頓華爾街周?chē)蛔?000米範(fàn)圍內(nèi)，即聚集了世界最知名的銀行、保險(xiǎn)、證券及跨國(guó)公司總部，成為影響世界的經(jīng)濟(jì)核心。

　　伴隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的發(fā)展，2013年濱海高新區(qū)核心區(qū)全年完成生産總值830億元，實(shí)現(xiàn)兩年翻一番，增速保持天津第一。現(xiàn)在濱海新區(qū)有18000多家外商投資企業(yè)，包括美國(guó)的摩托羅拉、韓國(guó)的三星、日本的豐田、歐洲的空客、美國(guó)的奧蒂斯等等，120多個(gè)國(guó)家世界500強(qiáng)企業(yè)在濱海新區(qū)落戶(hù)發(fā)展。

　　除了這些國(guó)際通行的慣例，在中國(guó)一個(gè)好的CBD還需要有高品質(zhì)的生活方式，這是因?yàn)橹袊?guó)人有在核心城區(qū)居住的習(xí)慣。這也對(duì)新興的高銀天下CBD項(xiàng)目提出了更高、更加國(guó)際化的要求。

　　以交通為例，香港中環(huán)交通換乘基本上都在綜合體內(nèi)部完成，包括地鐵、巴士等，這種立體的交通規(guī)劃大大縮短了人們的出行時(shí)間，提升了整個(gè)區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力。這就是頂級(jí)CBD在細(xì)節(jié)中表現(xiàn)出來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)力。高銀天下CBD項(xiàng)目，也學(xué)習(xí)了這樣的理念，把換乘同樣放在綜合體內(nèi)部，大幅提高寫(xiě)字樓的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　縱觀(guān)整個(gè)高銀天下商業(yè)中心區(qū)，從城市經(jīng)濟(jì)地位及城市空間特點(diǎn)出發(fā)，因地制宜，非常嚴(yán)格的規(guī)劃了CBD的特性及發(fā)展規(guī)模，並且非常注重CBD功能的複合性，整個(gè)CBD與城市原有的商業(yè)中心區(qū)、政府行政中心充分考慮到交通、生活等的便捷。某種程度上説，這一規(guī)劃水準(zhǔn)可與香港中環(huán)、紐約的曼哈頓等著名中央商務(wù)區(qū)相媲美。

　　此外，這裡在國(guó)際化的生活配套上，還引入了天津環(huán)亞國(guó)際馬球會(huì)，試圖通過(guò)打造高端生活方式增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)際馬球會(huì)擁有約90萬(wàn)平方米的綠化生態(tài)園林，除了馬球會(huì)酒店，還設(shè)有兩個(gè)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的馬球場(chǎng)，設(shè)有各種專(zhuān)業(yè)馬球訓(xùn)練設(shè)施，包括寬敞完備的現(xiàn)代化馬廄、馬球與馬術(shù)訓(xùn)練場(chǎng)地等，是目前全國(guó)最具規(guī)模的馬球會(huì)之一。

　　聚焦國(guó)際三大CBD

　　美國(guó)是CBD的發(fā)源地，在諸多大城市都有CBD區(qū)域，如洛杉磯、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分佈在該區(qū)內(nèi)曼哈頓島上的下城(Downtown)、中城(Midtown)，著名的街區(qū)是格林威治街和第五大道。

　　據(jù)居住在紐約的華人介紹，曼哈頓大致分為四個(gè)區(qū)塊，下城、中城、上城以及哈林區(qū)。“下城最有名的自然是華爾街，這是CBD的金融區(qū)，集中了幾十家大銀行、保險(xiǎn)公司、交易所以及上百家大公司總部，這裡是世界上就業(yè)密度最高的地區(qū)。”中城和上城集中了各種消費(fèi)場(chǎng)所和大公司，比如第五大道、時(shí)代廣場(chǎng)、洛克菲勒中心，這個(gè)區(qū)域發(fā)展起來(lái)略晚于下城。哈林區(qū)則是紐約的貧民區(qū)，過(guò)去主要是黑人聚集的區(qū)域。

　　如果從命名來(lái)説，倫敦的CBD在道克蘭，位於倫敦市向東三英里。但如果論影響力，倫敦商業(yè)文明最繁華的地方是金融城，被英國(guó)人稱(chēng)為“那一平方英里(the square mile)”的地方。

　　金融城可謂是倫敦的風(fēng)水寶地，從17世紀(jì)下半葉起，這裡已經(jīng)成為英國(guó)乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強(qiáng)的企業(yè)有375家都在金融城設(shè)了分公司或辦事處，481家外國(guó)銀行在這裡開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。這裡還有180多個(gè)外國(guó)證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達(dá)6000多億美元，是華爾街的兩倍，管理著全球4萬(wàn)多億美元的資産。

　　此外，東京的新宿在CBD的發(fā)展過(guò)程中，並不比紐約的曼哈頓、倫敦的金融城遜色。現(xiàn)在，新宿CBD不到1平方公里的區(qū)域中近90%是金融機(jī)構(gòu)，而且98%的國(guó)際金融機(jī)構(gòu)都在此落戶(hù)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，新宿CBD商務(wù)區(qū)的日間活動(dòng)人口已超過(guò)了50多萬(wàn)人，這可以和曼哈頓、倫敦金融城相提並論。

　　中國(guó)CBD的挑戰(zhàn)

　　在國(guó)內(nèi)，最具代表性的CBD當(dāng)屬上海浦東的陸家嘴和北京CBD。

　　作為長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)第一大CBD，上海市經(jīng)濟(jì)中樞的陸家嘴不僅聚集了眾多的金融、總部企業(yè)，同時(shí)也是上海高端物業(yè)的聚集地，如頂級(jí)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目金茂大廈、上海環(huán)球金融中心、上海中心等。某種程度上説，陸家嘴也是中國(guó)唯一能和曼哈頓CBD、倫敦金融城等媲美的CBD。

　　國(guó)內(nèi)另一個(gè)成功的中央商務(wù)區(qū)是北京國(guó)貿(mào)CBD，該區(qū)域是三星、德意志銀行等眾多世界500強(qiáng)企業(yè)中國(guó)總部。截至2012年，北京商務(wù)中心區(qū)內(nèi)共有各類(lèi)金融機(jī)構(gòu)1000多家，外資金融機(jī)構(gòu)247家，佔(zhàn)全市的60%以上，形成了國(guó)貿(mào)中心、華貿(mào)中心、環(huán)球金融中心三大國(guó)際金融聚集區(qū)。

　　當(dāng)然，中國(guó)CBD也有挑戰(zhàn)，確切而言就是和國(guó)際一流CBD的差距。任志強(qiáng)曾表示，不要以為城市容積率高了，資源消耗就多。從能源消耗上看，芝加哥核心區(qū)的消耗卻最低的，這是城市規(guī)劃方面帶來(lái)的利好。從數(shù)據(jù)上説明，芝加哥有900萬(wàn)人，核心區(qū)有270萬(wàn)人，産生産值5700多億美元，大約三萬(wàn)多億人民幣。北京人口更多，但核心區(qū)卻僅有240萬(wàn)人，説明我們的核心區(qū)效率太低了。

　　任志強(qiáng)還提到了CBD建設(shè)中的市場(chǎng)化作用，以及政府所承擔(dān)的責(zé)任。他表示，紐約和芝加哥是以市場(chǎng)化為主，市場(chǎng)化的行為導(dǎo)致他由市場(chǎng)主體而形成的CBD地區(qū)和城市配套就不一樣。其市長(zhǎng)説有三步，第一，要保證芝加哥的教育是最好；第二，保證我的道路是最乾淨(jìng)的，包括治安、交通等等。第三，保證就業(yè)最充足，美國(guó)金融危機(jī)之時(shí)，其就業(yè)率最高。就憑這三條來(lái)吸引企業(yè)來(lái)，於是環(huán)保、交通等等很多問(wèn)題都解決了，企業(yè)還願(yuàn)意來(lái)。

　　文/綜合