原標(biāo)題：中國(guó)人美國(guó)買房：“遺産”成“遺患” 專家：海外投資不宜全放到房産上

　　美國(guó)房産向來(lái)備受中國(guó)投資者的青睞。根據(jù)某個(gè)英國(guó)網(wǎng)站在2015年進(jìn)行的一次調(diào)查顯示，中國(guó)42%的高凈值人士的受訪者表示美國(guó)是海外置業(yè)的首選。隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)復(fù)蘇，中國(guó)人在2015年間共計(jì)花費(fèi)220億元在美國(guó)買房，環(huán)比增長(zhǎng)72%，更是成為了美國(guó)第一大外國(guó)購(gòu)房群體。

　　然而對(duì)美國(guó)房産躍躍欲試的中國(guó)買家們，卻對(duì)美國(guó)房産稅的了解知之甚少。這不，中國(guó)有一位在美國(guó)購(gòu)置了20套房産買家的家人，就被稅率奇高的美國(guó)房地産遺産稅吃盡了苦頭。

　　20套美國(guó)別墅“遺産”

　　竟成“遺患”

　　據(jù)報(bào)道，王君（化名）的父親是一位民營(yíng)企業(yè)家，自2009年始以自己的名義在美國(guó)各地購(gòu)置了20套美國(guó)別墅，其中包括加利福尼亞州10套；夏威夷州6套外加一個(gè)豪華遊艇；紐約州2套；馬薩諸塞州2套。然而王君父親的企業(yè)在2012年倒閉了，國(guó)內(nèi)的房産及存款悉數(shù)被查封抵債，一家三口從此就只能以王君母親的存款度日。

　　不幸的是，王君的父親近期因病去世。為日後的生活打算時(shí)，一直沒(méi)有穩(wěn)定工作的王君想到了父親在美國(guó)各地所購(gòu)置的20棟別墅。

　　然而令他震驚的是，他想要繼承父親這筆鉅額遺産，這20套美國(guó)別墅“遺産”已經(jīng)成為了“遺患”。

　　4套房子已成“別人的家”

　　為落實(shí)這件事情，王君特意飛去了美國(guó)。然而令他驚奇的是，他父親在紐約州和馬薩諸塞州的房子裏面已經(jīng)被別人住上了。

　　原來(lái)，王君的父親持有上述房屋多年卻沒(méi)有過(guò)來(lái)居住，也沒(méi)有安排當(dāng)?shù)刂俳樨?fù)責(zé)照看經(jīng)營(yíng)，結(jié)果拖欠了多年房産稅。

　　因?yàn)榍防U房産稅所以被政府拍賣了，王君父親當(dāng)初花下鉅額買下的房子，如今卻早已住上了別的家庭。

　　沒(méi)有美國(guó)綠卡

　　遺産稅高達(dá)40%

　　由於王君的父親並沒(méi)有獲得美國(guó)身份，所以王君想要繼承父親的這些美國(guó)房産，並不能享受到545萬(wàn)美元的美國(guó)人遺産稅免稅額度，而是僅有可憐的6萬(wàn)美元。這對(duì)於16套美國(guó)別墅的價(jià)值總額無(wú)疑是杯水車薪。

　　王君萬(wàn)萬(wàn)也不會(huì)料想到父親當(dāng)年花錢買下的別墅被人雀巢鳩佔(zhàn)幾套了不説，想要繼承父親的遺産還得先給美國(guó)國(guó)稅局“上繳”一筆鉅款。本以為是能保自己一世衣食無(wú)憂的20棟先父留下的美國(guó)別墅遺産，如此卻成為了一個(gè)巨大的難解之題。

　　在美置業(yè)前請(qǐng)謹(jǐn)記：

　　美國(guó)是個(gè)高稅收的國(guó)家

　　不少對(duì)美國(guó)房産躍躍欲試的中國(guó)買家們，卻對(duì)美國(guó)房産稅的了解知之甚少。而實(shí)際上美國(guó)房産稅率之高，程度之複雜實(shí)在令人咋舌。

　　首先，在購(gòu)買房産之前，中國(guó)買家就得支付包括律師費(fèi)、勘察費(fèi)、房屋檢測(cè)費(fèi)、房屋估計(jì)費(fèi)、登記費(fèi)、預(yù)繳所得稅。

　　其次，購(gòu)買房産以後，中國(guó)買家還需支付房地産稅、貸款的本金和利息、房屋保險(xiǎn)、小區(qū)費(fèi)或物業(yè)費(fèi)等。

　　然後，如果買家還想將房産出租的話，還需繳納包括出租管理費(fèi)和租金的個(gè)人所得稅；若是買家想把房子出售的話，還得支付資本利得稅、交易稅、其他費(fèi)用（包括經(jīng)紀(jì)人費(fèi)、律師費(fèi)、登記費(fèi)、修理費(fèi)等）。

　　最後，如果中國(guó)買家（非美國(guó)公民）這些都一一做到了然後去世了，後代想要繼承這房産還得給美國(guó)政府繳納：高於6萬(wàn)美元的價(jià)值部分要繳納35%-40%的遺産稅。隔代繼承的話，美國(guó)稅局會(huì)覺(jué)得你少交一代人的稅，所以還要另外再加50%的稅。

　　雖然説美國(guó)對(duì)非美國(guó)公民的遺産稅收惡意大了一點(diǎn)，但是如果你認(rèn)為入美國(guó)國(guó)籍就會(huì)一勞永逸的話，你還是大錯(cuò)特錯(cuò)了。美國(guó)對(duì)自家公民是對(duì)人不對(duì)稅。雖然遺産稅起徵點(diǎn)是545萬(wàn)美元/人起徵，但如果一美國(guó)公民是在全球範(fàn)圍內(nèi)擁有資産的，那麼不好意思你全部身家都要交稅，不然美國(guó)國(guó)稅局可是會(huì)追隨你到天涯海角呢。

　　專家支招

　　海外資産如何避稅？

　　由於美國(guó)房地産稅收系統(tǒng)稅率奇高且項(xiàng)目繁多，所以如果想避免“遺産”成“遺患”，海外投資者不應(yīng)該把錢全放到美國(guó)房産上。以下這些方式就是相當(dāng)不錯(cuò)的遺産避稅方法。

　　1 贈(zèng)與方式

　　若不是動(dòng)則成千萬(wàn)上億美元身家的大富豪，小戶人家最好用的方式就是利用美國(guó)稅法所規(guī)定的每人每年可向任何人贈(zèng)與14000美元的制度。在這個(gè)條件下無(wú)需額外繳納任何稅賦，利用螞蟻搬家的方法一點(diǎn)一點(diǎn)將資産轉(zhuǎn)移給子女，而且名正言順。

　　然而這方法的缺點(diǎn)是週期長(zhǎng)，金額低，而且在此期間父母不能出現(xiàn)意外。

　　2 購(gòu)買保險(xiǎn)

　　在美國(guó)，為子女轉(zhuǎn)移資産最簡(jiǎn)單有效的方式是購(gòu)買人壽保險(xiǎn)。如果買下一份百萬(wàn)美元理賠的人壽保險(xiǎn)，這就等於是實(shí)實(shí)在在為子女留下了百萬(wàn)現(xiàn)金，而且人壽保險(xiǎn)的理賠受益人不用繳納所得稅，也不用繳納遺産稅。

　　抑或是，也可以為子女購(gòu)買人壽保險(xiǎn)，這等於給孩子有了終身可保性，以後孩子萬(wàn)一齣現(xiàn)身體疾病保險(xiǎn)公司也無(wú)法取消保險(xiǎn)，而且將財(cái)産無(wú)形轉(zhuǎn)機(jī)移至孩子身上，把以後的遺産總額降低從而降低遺産稅。

　　3 信託

　　另外一個(gè)好的解決方案是設(shè)立一個(gè)Dynasty Trust，有人將其翻譯為“世代信託”，也有將其翻譯為“朝代信託”。

　　與其他信託少許不同的是，“世代信託”是一個(gè)不可撤銷的、長(zhǎng)時(shí)間的信託。“世代信託”不僅可以讓作為美國(guó)人的信託受益人收益，還可以讓信託設(shè)立人的其他非美國(guó)後代或旁系親屬受益。這個(gè)信託的基本原理是“世代信託”中的受託人是“不死”的，所以既然不死自然也就沒(méi)有遺産稅了。