隨著政府保護(hù)合法收入，創(chuàng)造條件讓更多民眾擁有財(cái)産性收入，特別是保護(hù)私有産權(quán)的法律規(guī)定和民間意識(shí)不斷明晰，再加上城鎮(zhèn)居民住房自有率已達(dá)90%，70年産權(quán)問題的坎兒再也繞不過去了。土地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)貫徹“低費(fèi)率、廣覆蓋、每年繳”的原則，有償續(xù)期是必然的，但續(xù)期費(fèi)用按市場(chǎng)地價(jià)較高折扣收費(fèi)也是必然的。對(duì)於非自住房（特別是兩套以上住房），由於多享受了公共服務(wù)、多佔(zhàn)用了社會(huì)資源，續(xù)期費(fèi)率自然也該提高。

　　在原先的《房地産産權(quán)證書》中，僅標(biāo)有土地70年使用期限的起止時(shí)間，而無房屋所有權(quán)的起止時(shí)間，而在新版《不動(dòng)産權(quán)證書》上，明確設(shè)置的“使用期限”一項(xiàng)，引起廣泛關(guān)注，甚至有媒體報(bào)道稱，設(shè)置“使用期限”一欄，意味著“全國(guó)業(yè)主變房客”。對(duì)此，國(guó)土部部長(zhǎng)姜大明上週日在十二屆全國(guó)人大三次會(huì)議第二次全體會(huì)議前回答記者提問時(shí)表示，證書有權(quán)利類別，包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，“使用期限”是登記土地使用期限，房屋所有權(quán)是沒有期限的。

　　按姜部長(zhǎng)的説法，則70年僅是業(yè)主行使土地使用權(quán)的時(shí)間，而業(yè)主對(duì)房屋則擁有無限期所有權(quán)。不過，筆者比較迷惑，既然土地所有權(quán)是政府的，業(yè)主只交了70年使用權(quán)費(fèi)用，那麼，使用權(quán)到期後，政府完全可行使所有權(quán)，將土地?zé)o償收回。相應(yīng)的，業(yè)主也可行使所有權(quán)，將地上建築物拿走。問題是，誰都知道“房隨地走”，房屋所有權(quán)必然受到土地使用期限的牽扯，這是無法避開的。於是，業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)還是無法落到實(shí)處。

　　之所以在新版《不動(dòng)産權(quán)證書》上明確設(shè)置“使用期限”一項(xiàng)，國(guó)土部的解釋，是為了更加醒目地標(biāo)明土地使用期限，提醒業(yè)主在使用期限到期前及時(shí)去續(xù)期，以實(shí)現(xiàn)對(duì)於房屋的所有權(quán)。事實(shí)上，這一點(diǎn)在相關(guān)法律中已有規(guī)定，《城市房地産管理法》第二十二條規(guī)定，“土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)”。言下之意，現(xiàn)在所有買的房子到期後，業(yè)主有優(yōu)先續(xù)約權(quán)，只要業(yè)主還要，別人就不能要，業(yè)主不要，則別人才可以要。

　　這一思路，便是2007年《物權(quán)法》149條明確規(guī)定的，即“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期”，但續(xù)期的細(xì)則，特別是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)則就不明確了。

　　1987年之前，“土地不準(zhǔn)租賃和買賣”的原則已經(jīng)上升到了誰也不敢碰的意識(shí)形態(tài)高度，否則便會(huì)觸犯刑法。但是，外資進(jìn)來後要蓋房子，不能讓人家懸在空中，於是就借鑒了我國(guó)香港地區(qū)的土地批租制度。在我國(guó)內(nèi)地，這一嘗試最先是從深圳1987年土地有償出讓開始的，並經(jīng)過1987年4月《憲法》的修正，規(guī)定“土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓”，從而確立了所有權(quán)和使用權(quán)分離的土地出讓模式。

　　因此，70年産權(quán)只是當(dāng)年急就章式的暫行規(guī)定，卻一直沿用至今，再加上當(dāng)年私人房屋不多，還沒有多大必要考慮“70年後怎麼辦”的問題。關(guān)於這一點(diǎn)，就連2007年看似繞不開的《物權(quán)法》發(fā)佈也有意無意地避開了，僅僅提出“自動(dòng)續(xù)期”，但沒有提續(xù)期的具體標(biāo)準(zhǔn)。用北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授周其仁的話來説，就是“改革現(xiàn)在兩隻鞋，一隻已經(jīng)脫下來了，一隻鞋還懸著，這是漸進(jìn)改革的結(jié)果，留給未來解決”。

　　隨著政府保護(hù)合法收入，創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)産性收入，特別是保護(hù)私有産權(quán)的法律規(guī)定和民間意識(shí)不斷明晰，再加上“房改”（公房歸個(gè)人）和上世紀(jì)90年代以來住房市場(chǎng)的高速發(fā)展，如今我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房自有率已經(jīng)達(dá)到了90%，70年産權(quán)問題的坎兒再也繞不過去了。如何續(xù)期，目前來看有兩種模式，一是房隨地走，政府補(bǔ)償，即政府行使所有權(quán)，到期後收回土地，並對(duì)地上建築物按一定折舊給予補(bǔ)償；二是重簽合同，續(xù)繳出讓金，即按市場(chǎng)地價(jià)或一定折扣繳納出讓金，可以一次補(bǔ)交或每年收取。

　　筆者認(rèn)為，第一種模式不符合保護(hù)私有産權(quán)的大方向，第二種可行性比較高，但按市場(chǎng)地價(jià)100%補(bǔ)交可能性不大，特別是一些只有一套自住房的業(yè)主，按市場(chǎng)價(jià)較高折扣補(bǔ)交來續(xù)期是大概率事件。上世紀(jì)80年代末，深圳以20年産權(quán)出讓了一些使用許可權(quán)為20年的商用土地，2001年前後，這些用地陸續(xù)到期。2002年至2004年，深圳嘗試以補(bǔ)繳100%的市場(chǎng)地價(jià)作為續(xù)期條件，但沒有任何業(yè)主響應(yīng)，原因就是“價(jià)格太高了”。2004年，深圳發(fā)佈《深圳市到期房地産續(xù)期若干規(guī)定》，重新劃定補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)繳地價(jià)下降為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。由於補(bǔ)交額可承受，拖欠地價(jià)無法轉(zhuǎn)讓，在實(shí)現(xiàn)資産收益需求的情況下，業(yè)主通過補(bǔ)繳獲得了續(xù)期。

　　有償續(xù)期是必然的。一方面，續(xù)期意味著重新獲得一定年限的土地使用權(quán)，需向土地所有者繳納使用費(fèi)或土地租賃費(fèi)；另一方面，國(guó)有土地出讓是政府公共服務(wù)融資手段，土地價(jià)格僅包含了政府免費(fèi)提供70年公共服務(wù)的貼現(xiàn)值，70年後若要繼續(xù)享受公共服務(wù)，就需向政府繳納公共服務(wù)使用費(fèi)，作為政府提供公共服務(wù)的資金來源；再者，部分地價(jià)上漲是城市人口集聚和公共服務(wù)完善的體現(xiàn)，而不是個(gè)人投入所致。

　　但續(xù)期費(fèi)用不會(huì)太高，按市場(chǎng)地價(jià)較高折扣收費(fèi)也是必然的。按市場(chǎng)地價(jià)收費(fèi)不符合“讓更多群眾擁有財(cái)産性收入”的政策導(dǎo)向；況且只有一套自住房的居民，並無財(cái)産性收入，很多繳不起市場(chǎng)地價(jià)；最後，要從居民綜合稅負(fù)、社會(huì)保障的角度看待續(xù)期費(fèi)用問題。稅收和土地使用費(fèi)都是政府提供公共服務(wù)的資金來源，而在流轉(zhuǎn)稅制下，居民承擔(dān)了絕大部分稅負(fù)，再加上社會(huì)保障幅度並不高，住房擁有“低成本、高價(jià)值”發(fā)揮了緩衝高稅負(fù)、衝抵社會(huì)保障的角色。

　　因此，土地使用權(quán)續(xù)期應(yīng)貫徹“低費(fèi)率、廣覆蓋、每年繳”的原則，而對(duì)於非自住房（特別是兩套以上住房），由於多享受了公共服務(wù)、多佔(zhàn)用了社會(huì)資源，續(xù)期費(fèi)率自然也該提高，這事實(shí)上就是房産稅，也是土地財(cái)政向稅收型財(cái)政轉(zhuǎn)型和公共財(cái)政的建設(shè)。