【案例】

　　為了孩子上學(xué)，祝某購(gòu)買(mǎi)了一處學(xué)區(qū)房。但是，由於賣(mài)房人遲遲未能將戶(hù)籍從該房屋內(nèi)遷出，祝某將賣(mài)房人劉某訴至法院。日前，法院審結(jié)了這起房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案。

　　祝某訴稱(chēng)，其與劉某簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)買(mǎi)劉某名下的一處房産，劉某在房屋過(guò)戶(hù)後15日內(nèi)將其戶(hù)籍從該房屋內(nèi)遷出。但是，現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)戶(hù)一個(gè)多月，劉某還沒(méi)有遷出戶(hù)籍，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向其支付相應(yīng)違約金。

　　劉某辯稱(chēng)，他承認(rèn)沒(méi)有按照約定期限遷出戶(hù)口，但是由於祝某已經(jīng)將其戶(hù)籍遷入所購(gòu)買(mǎi)的房屋，為孩子上學(xué)購(gòu)房的合同目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，他逾期遷戶(hù)並未給其造成經(jīng)濟(jì)損失，故不同意其訴訟請(qǐng)求。

　　法院經(jīng)審理查明，劉某將其名下的房屋出售給祝某，並約定於過(guò)戶(hù)之日起15日內(nèi)將其與家人的戶(hù)籍自該房屋內(nèi)遷出。2014年3月1日，雙方完成房屋産權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。次月16日，祝某將戶(hù)口自原籍遷入所購(gòu)房屋。直至2014年6月底，劉某未能將其與家人的戶(hù)籍遷出。劉某與祝某所簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定，如劉某未能按照約定期限遷出戶(hù)口，應(yīng)按房屋總價(jià)款的5%向祝某支付違約金；逾期超過(guò)30日的，自逾期超過(guò)30日起，按日向祝某支付全部已付款萬(wàn)分之五的違約金。庭審中，劉某提出違約金過(guò)高的抗辯。

　　法院經(jīng)審理後認(rèn)為，祝某起訴具有合同依據(jù)，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)及審理的重點(diǎn)在於劉某的抗辯意見(jiàn)能否成立。首先，由於合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)是法定合同解除事由，而非不予承擔(dān)違約責(zé)任的合法抗辯事由，且辦理出售房屋戶(hù)籍遷出手續(xù)，係劉某作為房屋出賣(mài)方的附隨義務(wù)，故祝某將戶(hù)籍遷入所購(gòu)房屋內(nèi)的事實(shí)不足以免除劉某逾期遷出戶(hù)籍的違約責(zé)任。其次，對(duì)於劉某提出的違約金過(guò)高的抗辯，應(yīng)當(dāng)結(jié)合本案的實(shí)際履行情況、劉某的逾期時(shí)間及過(guò)錯(cuò)程度、祝某的實(shí)際損失及其預(yù)期利益等因素，根據(jù)公平原則，酌情予以確定。

　　最後，法院判令劉某向祝某支付逾期辦理戶(hù)籍遷出違約金5萬(wàn)元。

　　【分析】

　　二手房交易過(guò)程中，雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)賣(mài)房人戶(hù)籍遷出的時(shí)間及逾期遷出的違約責(zé)任做出明確約定，以免發(fā)生爭(zhēng)議後舉證困難。

　　由於戶(hù)籍遷出涉及公安機(jī)關(guān)的行政管理權(quán)，故不能通過(guò)判決的方式確定賣(mài)房人遷戶(hù)時(shí)間。買(mǎi)房人如希望通過(guò)約定賣(mài)房人按日支付逾期遷戶(hù)違約金的方式督促賣(mài)房人履行該項(xiàng)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)合理確定違約金標(biāo)準(zhǔn)，否則，如賣(mài)房人提出違約金過(guò)高的抗辯，法院將根據(jù)法律規(guī)定予以酌減。