2010年1月份，國務(wù)院出臺了《關(guān)於促進(jìn)房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求增加住房建設(shè)用地的有效供應(yīng)，並及時向社會公佈住房用地年度供應(yīng)計劃。這一已連續(xù)四年對外“張榜發(fā)佈”的全國住房用地供應(yīng)計劃，國土資源部2014年決定暫停對外發(fā)佈，改由地方自行公佈各省的供地計劃。

　　此舉有著市場與政策多層面的考量。

　　首先，公佈計劃沒有達(dá)到原定目的。原先公佈供地計劃，主要是引導(dǎo)預(yù)期，即土地供應(yīng)將會增加。如此，市場價格可能就會基本平穩(wěn)。但自2010年第一次公佈以來，這一目的幾乎沒有實現(xiàn)過。2010年，全國住房供地計劃為18.47萬公頃，實際完成12.54萬公頃。此後三年的供地計劃數(shù)依次為21.8萬、13.59萬、15.98萬公頃（由17.26下調(diào)後的數(shù)字），而實際完成數(shù)則是11.08萬、15.08萬和13.82萬公頃。

　　由於連續(xù)不能完成年度供應(yīng)計劃，反而導(dǎo)致市場産生土地供應(yīng)緊張的預(yù)期，這一指標(biāo)還成為一些房地産專家論證房價還將大漲的理由，降低了樓市調(diào)控政策的效力。

　　其次，發(fā)佈計劃的市場和政策基礎(chǔ)已不存在。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，4月末，全國商品房待售面積52652萬平方米，處於歷史高點。中國樓市已告別之前十年的絕對短缺，形成目前的局部過剩。從全國房地産市場看，不少城市的庫存積壓嚴(yán)重，局部三四線市場醞釀崩盤風(fēng)險。這些城市如果再供應(yīng)土地，就將是資源的巨大浪費，也會導(dǎo)致樓市徹底崩盤。

　　從政策層面看，過去十年有多輪房地産調(diào)控政策出臺，最近一輪就是2013年2月出臺的國五條，但除北京等城市外，很多城市基本未落地。本屆政府對房地産的調(diào)控更加市場化，在分化的市場下，首次提及雙向調(diào)控，一方面，對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購政策不退出；另一方面，對於庫存量較大的城市，控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。由於之前多年無序、無節(jié)制供地，造成供過於求，為避免房地産崩盤，這些城市已到了需要控制供地，消化庫存的階段。

　　三是土地供應(yīng)將成為引導(dǎo)城鎮(zhèn)化發(fā)展的手段，優(yōu)化存量將提高土地利用效率。今年初，國土部下發(fā)的《關(guān)於強化管控落實最嚴(yán)格耕地保護(hù)制度的通知》提出，重點控制東部地區(qū)特別是京津冀、長三角、珠三角三大城市群建設(shè)用地規(guī)模。這一政策不代表將減少一二線城市的住宅土地供應(yīng)，但意味著未來土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，那就是在住宅需求量大的一二線城市提高住宅用地比例、優(yōu)化存量，以提高土地利用效率。北京、上海、廣州等地公佈的2014年土地供應(yīng)計劃中，住宅用地的比例已均有明顯提高。

　　對於地方政府來説，未來更需要根據(jù)區(qū)域市場變化，通過更市場化的手段來調(diào)節(jié)土地供需結(jié)構(gòu)。此外，對於已出讓的住宅土地，還必須通過政策加快開發(fā)進(jìn)度。截至目前全國土地儲備過億平米的房地産開發(fā)商就有數(shù)家，而超過2000萬平米的開發(fā)商更是有幾十家。這種情況下，再盲目增加不分區(qū)域的土地供應(yīng)，未來市場很可能會出現(xiàn)大規(guī)模的供過於求。據(jù)此看來，不公佈該計劃，正當(dāng)其時。文/張大偉 中原地産首席分析師