趙乃育繪

　　2014年的房?jī)r(jià)是繼續(xù)冰火兩重天，還是泡沫破滅，亦或是漲幅趨緩？辯論正酣，房?jī)r(jià)走勢(shì)仍在雲(yún)山霧罩中。

　　2013年，“日光碟”、“地王”等現(xiàn)象屢見不鮮，甚至多到讓人感到疲憊。但值得注意的是，依然有不少地方房?jī)r(jià)猶如股市般慘跌。因此，2013年房地産市場(chǎng)的真實(shí)寫照是：一邊是一線城市連續(xù)20余月的高漲，一邊是溫州等城市連續(xù)26月下降；一面是“地王”迭出頻遭哄搶，一面卻是無人問津。

　　即將到來的2014年，房?jī)r(jià)走向何方？

　　雙城記：忙著接生意和忙著找生意

　　這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都更加忙碌；不同的是，一個(gè)忙著接待購房者，而另一個(gè)則在忙著尋找購房者。

　　房産經(jīng)紀(jì)人作為連接市場(chǎng)買賣雙方的橋梁，他們的生活從另一面反映了當(dāng)今的市場(chǎng)。但由於房地産市場(chǎng)的冷熱不均，因此對(duì)於他們而言，雖然在不同城市做著幾乎同樣多的工作，但是卻過著截然不同的2013。

　　晚上9點(diǎn)，北京鏈家地産朝陽區(qū)一家門店的會(huì)客廳裏，置業(yè)顧問李麗正在與客戶小聲交談，她的手機(jī)攥在手裏，隔幾分鐘響一次。玻璃茶幾上的紙杯冒著熱氣，墻角的飲水機(jī)邊擺著十幾個(gè)各式各樣的水杯。旁邊前臺(tái)坐著她的三位同事，正在輪流接電話。裏面套間的三排工位上也坐滿了人，各自在忙碌自己的事情。

　　李麗的銷售業(yè)績(jī)?cè)谶@個(gè)門店排名第一，忙碌已成為她2013年的生活常態(tài)。剛送走客戶的她，在飲水機(jī)上找到自己的杯子，匆匆喝了口水，然後轉(zhuǎn)身從衣櫃裏拿出羽絨服，邊走邊穿的同時(shí)掏出手機(jī)開始撥號(hào)。

　　“今天得去一個(gè)業(yè)主家取鑰匙。”李麗説，這套房在兩個(gè)月前簽約，是附近羅馬家園小區(qū)一套54平方米的一居室，原業(yè)主以272萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)手賣出，今天是三方約定的最後交接時(shí)間。

　　巧合的是，剛才在門店與她交談的這位客戶，在同一個(gè)小區(qū)也有一套房子正想出手，面積51平方米，報(bào)價(jià)也是272萬元。李麗説，“最近房?jī)r(jià)還在漲，算下來之前那套房子從簽約到現(xiàn)在已經(jīng)漲了10萬左右。”

　　工作的忙碌，為她帶來的是更為實(shí)際的回報(bào)。李麗説，目前為止今年她已經(jīng)可以拿到至少23萬元的銷售提成，“是稅後的，逐月結(jié)算，就是稅多了點(diǎn)”。她還説，其他門店的同事，還有人今年可以拿到超百萬的提成。

　　與李麗不同，在中國另外一端的谷建光卻一臉愁容。谷建光是溫州天浩置業(yè)有限公司世貿(mào)店銷售經(jīng)理，對(duì)他來説，2013年的樓市不是在“燃燒”，而是在“冷卻”。

　　8日下午5點(diǎn)半，溫州天浩置業(yè)一家門市工作人員已經(jīng)開始準(zhǔn)備下班。而此時(shí)一看房者推門而入，工作人員便像看到“獵物”一般上前詢問，忘記了已到下班時(shí)間。

　　谷建光説，溫州房?jī)r(jià)已經(jīng)超過20個(gè)月連續(xù)下降，在購房者“買漲不買跌”的心理下，每日登門詢價(jià)、了解合適房源的客戶從過去的5、6人下降到3、4人，減少了30%左右。

　　“現(xiàn)在不光是我們沒活做，就連買賣雙方的主動(dòng)權(quán)都掉了個(gè)兒。”谷建光説，過去賣家很牛，從沒有討價(jià)還價(jià)一説，甚至還經(jīng)常隨意“跳價(jià)”，但現(xiàn)在卻相反，買家開始牛起來。

　　谷建光説，雖然現(xiàn)在顯得空余時(shí)間多了，但為了搶客源，工作量較之前加大了一倍。溫州樓市縮水前，我的工作蠻輕鬆，一天只帶一兩個(gè)客戶去看房。現(xiàn)在由於成交量大幅下降，同行競(jìng)爭(zhēng)又很激烈，我一天要帶三四個(gè)客戶看房，而且約客戶看房越來越難。過去只需隔3天和房東電話溝通一次，詢問有無降價(jià)考慮，現(xiàn)在半天就得打一個(gè)電話。特別是我還要花很多精力幫助買家分析市場(chǎng)，告訴他現(xiàn)在樓市已經(jīng)成功“築底”，引導(dǎo)他“該出手時(shí)就出手”。

　　這就是李麗和谷建光的2013，相同的是都在變得更加忙碌；而不同的是，一個(gè)忙著接待購房者，而另一個(gè)則在忙著尋找購房者。

　　房?jī)r(jià)分化明顯：冰與火

　　市場(chǎng)分化是今年房地産市場(chǎng)表現(xiàn)的重要方面。現(xiàn)在房地産市場(chǎng)已告別鐵板一塊的格局，全面分化。不同級(jí)別、不同類型的城市均有分化。

　　一套90平方米的住宅，一年間整整漲了200萬元，這是發(fā)生在北京的真實(shí)故事。2013年初李響在中信城購入一套92平方米的住房，購入時(shí)房?jī)r(jià)已比2012年底第一次看房時(shí)的450萬跳價(jià)60萬元漲至510萬元，誰知僅在李響購入後一個(gè)月，房?jī)r(jià)便直線上漲至620萬元。而就在前幾天，又有仲介打電話給李響，希望他能以720萬元的價(jià)格出手。

　　在李響的房子不斷漲價(jià)的同時(shí)，溫州房?jī)r(jià)卻慘遭“腰斬”。幾個(gè)月前，國家統(tǒng)計(jì)局公佈全國70個(gè)城市房?jī)r(jià)中，在一線城市同比漲幅全面超過20%的同時(shí)，唯獨(dú)溫州卻應(yīng)聲下跌，“只漲不跌”的溫州一時(shí)間成為“腰斬”、“縮水一半”的代名詞。

　　溫州市正合房産行銷公司董事長陳鴻對(duì)此分析稱，溫州房地産市場(chǎng)此輪跟風(fēng)降價(jià)的主要原因是開發(fā)商和房東們普遍存在“逃跑心理”。在債務(wù)危機(jī)的影響下，誰也不敢提價(jià)，能將房子儘快脫手、逃跑抽身就謝天謝地了。

　　值得注意的是，債務(wù)危機(jī)的影響可能只是其中一方面，除溫州外，鄂爾多斯、東營、鐵嶺、常州等地也紛紛曝出房?jī)r(jià)大幅下跌，甚至“鬼城”、“空城”頻現(xiàn)。

　　對(duì)此，住建部政策研究中心房地産處處長趙路興在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者採訪時(shí)表示，市場(chǎng)分化是今年房地産市場(chǎng)表現(xiàn)的重要方面。他認(rèn)為，現(xiàn)在房地産市場(chǎng)已告別鐵板一塊的格局，全面分化“不同級(jí)別、不同類型的城市均有分化。”

　　的確，日前住建部政策研究中心主任秦虹在2013騰訊房産年度峰會(huì)就指出，從一線城市來看，今年房?jī)r(jià)同比漲幅超過20%；從70個(gè)大中城市來看，其平均漲幅不到10%；而從全國657個(gè)城市來看，房?jī)r(jià)同比上漲僅不到5%，甚至還有一些城市的房?jī)r(jià)是下跌的。

　　對(duì)此，中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院近日發(fā)佈的《中國住房發(fā)展報(bào)告》也作出相似判斷，2012至2013年，一二線城市房?jī)r(jià)上漲較快，三四線城市出現(xiàn)結(jié)構(gòu)分化。

　　趙路興認(rèn)為，造成分化的主要原因在於，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不同城市創(chuàng)造的就業(yè)崗位數(shù)量以及吸引力不同。我國城市對(duì)人口沒有做到層層截留，中小城市本應(yīng)起到吸納人口的作用，但我國現(xiàn)階段實(shí)際上卻是中小城市人口凈流出，大中城市人口狀態(tài)平衡，特大城市人口凈流入，也就是城市規(guī)模越大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展越好，就業(yè)崗位越多，吸引的人口越多，造成了供求不平衡進(jìn)一步加劇。

　　秦虹表示，市場(chǎng)分化格局背後的原因是，大城市特別是一線城市人口集中的速度非常明顯。北京統(tǒng)計(jì)局公佈的北京市新增就業(yè)人數(shù)顯示，2007年到2012年北京每年新增就業(yè)人數(shù)穩(wěn)步增長，2012年是44萬，今年1到6月份北京新增就業(yè)人數(shù)已經(jīng)達(dá)到41萬。

　　除城市對(duì)人口吸引力不同外，趙路興還認(rèn)為房産的投資功能是支撐房?jī)r(jià)分化的另一因素。他表示，由於房地産資本、資産屬性突出，投資特徵明顯，且城市越大投資取向越明顯，也不同程度影響了房?jī)r(jià)的漲跌幅度。“儘管經(jīng)過‘國五條’等行政性政策的壓制，但一線城市與省會(huì)城市等重點(diǎn)城市中投資性需求仍難以完全清除，強(qiáng)需求産生的高房?jī)r(jià)預(yù)期支撐著房?jī)r(jià)不斷上漲。

　　加碼或放鬆：調(diào)控不再一刀切

　　在各地房地産市場(chǎng)分化的同時(shí)，調(diào)控政策也不再是之前的“一刀切”，這一點(diǎn)在最新一輪的各地對(duì)房地産調(diào)控上已明確顯現(xiàn)。

　　受房?jī)r(jià)上漲壓力的影響，四個(gè)一線城市紛紛收緊調(diào)控，並蔓延至部分二線城市。截至目前，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門、南京、長沙、瀋陽、杭州、福州、太原、哈爾濱、西安、烏魯木齊、鄭州17個(gè)城市均已“加碼”調(diào)控。與之相對(duì)的是，徐州卻傳出“限購”放鬆的消息，加之前期已有溫州、蕪湖等城市悄然放鬆調(diào)控，標(biāo)誌著樓市調(diào)控已呈現(xiàn)分化趨勢(shì)。

　　2014房?jī)r(jià)：雲(yún)山霧罩中

　　房地産調(diào)控長效機(jī)制在2014年出臺(tái)的預(yù)期加強(qiáng)；房地産市場(chǎng)起決定性作用的資金面也面臨重要變數(shù)。

　　2014年的房?jī)r(jià)走勢(shì)如何，冰與火會(huì)否持續(xù)，泡沫會(huì)否破滅？進(jìn)入年底，關(guān)於房地産價(jià)格走勢(shì)眾説紛紜，觀點(diǎn)不一。

　　總體看來，影響2014年房?jī)r(jià)的因素主要有兩條：一是調(diào)控方式，二是資金面。

　　由於限貸限購等行政手段多次運(yùn)用後不見效果，資訊聯(lián)網(wǎng)、房産稅等房地産調(diào)控長效機(jī)制在2014年出臺(tái)的預(yù)期加強(qiáng)。

　　中國社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，以往的住房市場(chǎng)調(diào)控存在兩大教訓(xùn)，一是過於排斥市場(chǎng)投資投機(jī)，單純地認(rèn)為投資投機(jī)將推高房?jī)r(jià)激化矛盾，而忽視了住房投資投機(jī)起到溝通當(dāng)前與未來需求橋梁的作用。過於高估政府管控房?jī)r(jià)的能力，而忽視了市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制本身作用的發(fā)揮。事實(shí)證明，政府難以有效管控房?jī)r(jià)，未來平抑房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)供求還需要更多地依賴市場(chǎng)機(jī)製作用。

　　因此，倪鵬飛認(rèn)為，未來中國住房政策取向應(yīng)弱化行政管控，使市場(chǎng)機(jī)制能夠充分發(fā)揮作用，通過深化市場(chǎng)改革，最大限度改善居民實(shí)際住房條件。具體概括為，建立自住為主、適度投資、市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府監(jiān)控的市場(chǎng)架構(gòu)。

　　“對(duì)於一線城市等上漲過快的城市，短期內(nèi)仍應(yīng)使用行政手段進(jìn)行調(diào)控。而中小城市則應(yīng)以經(jīng)濟(jì)手段為主，略有管制即可。”趙路興表示，抑制樓市投資投機(jī)性將長期不放鬆。短期內(nèi)，“限購、限貸”等措施不會(huì)退出，而目前來看，樓市急需的是房産稅、資訊聯(lián)網(wǎng)等長效機(jī)制的建立，以對(duì)樓市預(yù)期形成較好管理。

　　除調(diào)控影響外，對(duì)房地産市場(chǎng)起決定性作用的資金面也面臨著重要變數(shù)。

　　日前，美聯(lián)儲(chǔ)宣佈從明年1月起，將每月850億美元的購債規(guī)模縮減100億美元至每月750億美元。美聯(lián)儲(chǔ)重申，只要失業(yè)率處於6.5%之上，並且通脹預(yù)期不超過2.5%，將繼續(xù)把聯(lián)邦基金利率保持在零至0.25%的超低區(qū)間。

　　著名財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，美聯(lián)儲(chǔ)退出Q E有可能把中國房地産打回原形。馬光遠(yuǎn)表示，美聯(lián)儲(chǔ)如果退出量化寬鬆政策，多年以來靠潛伏的國際資本支撐的中國高房?jī)r(jià)將迎來真正的重?fù)簟?/p>

　　中原地産市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，一旦Q E退出將給房企海外融資帶來很大難度，這將導(dǎo)致房企的融資成本和匯率風(fēng)險(xiǎn)大大增加。房企在海外融資的難度將加大，可能被迫拋售房産以應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，而大量賣房就會(huì)增加市場(chǎng)供給，從而迫使房地産價(jià)格下降。

　　國家資訊中心首席經(jīng)濟(jì)師範(fàn)劍平認(rèn)為，從近兩月月度投資來看，投資和總投資增速下滑較快，而對(duì)應(yīng)的利率卻在明顯上升。他認(rèn)為，2014年將會(huì)延續(xù)2013年的情形，資金利率水準(zhǔn)很難有明顯下降，這就意味著，即使2014年仍然對(duì)房地産採取容忍態(tài)度，房地産依然會(huì)面臨高資金成本，甚至?xí)谫Y金成本的壓力下，造成供給緊縮。

　　華遠(yuǎn)地産董事長任志強(qiáng)則表示，中國房地産業(yè)並沒有實(shí)質(zhì)性的泡沫。但2014年總體房?jī)r(jià)增幅將趨緩。“我們看2014年，總的趨勢(shì)是看漲的，但是增幅放緩，如果説具體區(qū)間，則有可能從兩位數(shù)降到一位數(shù)。”

　　●熱詞點(diǎn)擊

　　冰火房地産

　　2013年房地産市場(chǎng)最突出的特點(diǎn)便是“漲”與“跌”的共存，一線城市房?jī)r(jià)暴漲高燒難退，三四線城市“鬼城”、“鬼樓”頻現(xiàn)，透出陣陣寒意。冰與火成為2013房地産市場(chǎng)的最好詮釋。

　　日前，“房”字被評(píng)為2013年度國內(nèi)熱字第一名，佐證了2013“房”市之熱。但隨著房地産調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變以及資金面的變化，2014年房地産市場(chǎng)將以怎樣的面貌呈現(xiàn)，值得期待。