本報記者 耿諾

　　“這文件是説，業(yè)主如果不想自己掏錢修屋頂漏水，也不想跟開發(fā)商打官司，就可以直接遞交申請走應(yīng)急通道動用專項維修資金來修了嗎？”眼看著雨雲(yún)漸漸聚集，海澱區(qū)百旺茉莉園的孫女士挺著急。

　　市住建委近日出臺了《關(guān)於簡化程式方便應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金有關(guān)問題的通知》。在幾種特殊情況下，“實施應(yīng)急維修需要使用住宅專項維修資金的，無需經(jīng)住宅專項維修資金列支範(fàn)圍內(nèi)專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業(yè)主，且佔總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意”這一條款，引發(fā)了很多關(guān)注專項維修資金（俗稱“公維”）提取市民的議論。特別是對於一些開發(fā)商遺留下來的問題，是否能使用“公維”呢？

　　樓房“保命錢”

　　會不會給開發(fā)商埋單？

　　百旺茉莉園是北京有名的漏雨小區(qū)。小區(qū)交付了7年，市民家裏漏了7年，家中有漏水的業(yè)主多達400多戶。

　　今年春天，百旺茉莉園的物業(yè)公司開始徵求意見，主張動用“公維”來修小區(qū)漏水。但“公維”是房屋的“保命錢”，不能隨便動。若不是有鄰居提醒，多數(shù)業(yè)主竟然不知“公維”動用以後還要補錢。昨日，業(yè)主又發(fā)現(xiàn)，如果徵求意見稿不做更改就施行下去，家裏漏水的業(yè)主直接拿著材料就可以動用大家共有的樓房“保命錢”了。

　　這幾天陰雨不斷，家住海澱區(qū)百旺茉莉園一期的關(guān)小姐一臉愁容。自打幾年前住進這個小區(qū)，一到雨天房子就漏雨，屋裏得擺上五六個水盆，“外頭下大雨，屋裏下小雨”的日子讓她心煩。

　　據(jù)物業(yè)和業(yè)主統(tǒng)計，百旺茉莉園小區(qū)這幾年遭遇漏雨的家庭達到400多戶。小區(qū)中，無論是高層還是多層的花園洋房，上至頂樓，下至一樓，都有漏水現(xiàn)象。眼看困擾業(yè)主已久的問題有望解決，卻讓不少鄰居琢磨出別的味兒來：百旺茉莉園一期入住時間為2006年5月，還算比較新的小區(qū)，怎麼就要動“公維”了？

　　“從交付那一年就開始漏水，那不是房屋的品質(zhì)問題又是什麼？如今不經(jīng)過大家表決同意，誰都能取這錢，不就是拿樓房的‘保命錢’給開發(fā)商埋單麼?”小區(qū)業(yè)主群中一位一期業(yè)主忿忿地説。

　　只有取沒有還

　　“公維”政策缺少追責(zé)環(huán)節(jié)？

　　同樣居住在百旺茉莉園一期的居女士，家中情況還不如關(guān)小姐。從2006年往後的每一年，只要趕上下雨，她家南北方向的飄窗都會向屋裏漏雨，全家人也只能眼睜睜看著雨水順著飄窗內(nèi)壁往下流進地板，想接雨水都沒法辦。

　　“要能修倒是好，可用‘公維’之後，這錢是不是還得補？”居女士問。“買房時我交了兩萬五千元的公共維修基金，這錢一旦動用，回頭也要強制補繳的。”業(yè)主李女士所居住的是花園洋房，本身從事相關(guān)行業(yè)的她，在論壇中發(fā)出了呼籲。

　　如果相關(guān)業(yè)主直接可以申請動用“公維”，是否意味著開發(fā)商就可以借坡下驢逃避責(zé)任？

　　一位深諳物業(yè)管理行當(dāng)?shù)臉I(yè)主透露，按照原來的老辦法，動用維修基金一定要有大多數(shù)業(yè)主或業(yè)委會的監(jiān)管才可以。如果按照徵求意見稿，有關(guān)的業(yè)主直接備齊材料就可以動用，意味著未來一旦存量資金不足，就會要所有業(yè)主同時補繳“公維”。這就意味著，如果有業(yè)主因為開發(fā)商的品質(zhì)問題而動用了“公維”，最終需要補繳的錢，也會攤到那些堅持要開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的業(yè)主頭上。

　　一位不願透露姓名的市住建委物業(yè)專家分析，如果“公維”新政開始施行，而對於樓體損壞原因的認定又很寬鬆，那麼逢屋頂漏雨、電梯損壞，相關(guān)業(yè)主直接申請，在無需經(jīng)過三分之二業(yè)主同意的情況下就可以動用“公維”。問題在於，如果因為開發(fā)商遺留的品質(zhì)問題，或者物業(yè)疏于保養(yǎng)而導(dǎo)致的電梯問題而動用“公維”，最後的錢還是要由業(yè)主自己來補。

　　“這樣的政策，對開發(fā)商和物業(yè)公司沒有設(shè)立追責(zé)機制，整個體系還沒有成環(huán)。”這位專家説。“不過，按照民法通則，如果有業(yè)主因為漏水申請應(yīng)急動用了‘公維’，那也可以隨後提起訴訟要求追究開發(fā)商的責(zé)任。”

　　市住建委回應(yīng)：

　　房屋品質(zhì)有問題不應(yīng)動“公維”

　　當(dāng)記者帶著正反兩方面意見採訪市住建委物業(yè)處相關(guān)負責(zé)人時，這位負責(zé)人給出的答案，卻完全不一樣。“如果在保修期內(nèi)尤其是剛?cè)胱【统霈F(xiàn)了屋頂漏雨狀況，那應(yīng)該是房屋品質(zhì)問題，根本就不應(yīng)動用專項維修資金來修理，而是讓開發(fā)商負責(zé)！”市住建委負責(zé)人説。

　　2010年6月1日，《關(guān)於加強北京市建設(shè)工程品質(zhì)施工現(xiàn)場管理工作的通知》正式實施，其中明確，建設(shè)單位對所建設(shè)的工程在設(shè)計使用年限內(nèi)的品質(zhì)全面負責(zé)。這一條，被業(yè)內(nèi)人士解讀為在一般住宅50年的設(shè)計使用年限內(nèi)，房屋産生的品質(zhì)問題開發(fā)商都要負擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　但百旺茉莉園多數(shù)業(yè)主入住時，這一條款尚未生效，還有其他方式能夠約束開發(fā)商嗎？

　　該位負責(zé)人表示，由於業(yè)主反映從入住時房屋就出現(xiàn)了漏雨情況，如果屬實，則意味著房屋確實在保修期內(nèi)就出現(xiàn)了問題，責(zé)任應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)，業(yè)主可以收集這幾年漏水的照片、錄影以及向開發(fā)商、物業(yè)報修的記錄，作為證據(jù)留存以維護自身權(quán)利。同時，漏雨修補的黃金時間是每年3、4月份，就算是要動用“公維”修補，物業(yè)公司也應(yīng)該在前一年年底、第二年年初啟動“公維”程式，徵求業(yè)主同意後才能趕上這段黃金時間。一旦進入汛期，再修房屋漏水屬於“應(yīng)急”，品質(zhì)不如在春季修得好。

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