緊鄰上海市外環(huán)線的獨幢別墅，以六七百萬元的價格就能買到，如此天方夜譚的事情竟出現(xiàn)在房地産交易中心終審通過的房産交易合同中，其中究竟有著怎樣的貓膩？近日，上海市檢察機關在某區(qū)房地産交易中心和兩家知名房地産仲介公司中，挖出一個相互勾結“挖國家墻腳”的團夥。

　　兩起案件

　　2010年5月，在某房地産仲介公司高級管理經(jīng)理楊某的經(jīng)紀下，購房者朝某以2250萬元和2300萬元的價格購買了上海市某高檔別墅區(qū)的兩套二手別墅，房款分別包含1400萬元、1500萬元貸款。

　　別墅價格不菲，過戶交易過程中需要按規(guī)定繳納的稅費自然也不少。儘管別墅原房主賣掉房屋凈賺超過千萬元，但仍覺得應繳交易稅款太高；購房者同樣堅持交易稅費“能省則省”，於是房産交易雙方與仲介楊某一拍即合，炮製“陰陽合同”規(guī)避稅費。按照“行規(guī)”，交易方答應支付楊某幾十萬元“好處費”。

　　據(jù)楊某交代，考慮到買家貸款額度較大，普通“做低評”方式通過交易登記過戶的操作難度較大，於是他找到原來的房地産仲介同事倪某。他們重新炮製了兩份假合同以及虛假公證材料，將兩套二手別墅的成交額分別做低到600萬元、700萬元，比房貸金額還要“倒掛”一大截。

　　倪某找到相熟的房産登記受理員劉某及審核科終審員王某等兩人，直截了當請他們幫忙並許以重金酬謝。劉某和王某一通氣，發(fā)現(xiàn)有利可圖，便通過了兩份本應被退回的交易材料，讓購房者順利拿到了房産證。

　　“因為我知道貸款金額明顯高於登記過戶的合同價，屬於材料資訊不一致，説明交易材料存在作假的情況，按規(guī)定不能受理。”受理員劉某正在猶豫之際，倪某説：“這件事已經(jīng)與終審人員王某打過招呼，他已經(jīng)答應辦理了。”

　　隔了一兩天后，劉某在受理窗口收到了這兩套二手買賣過戶登記材料，未加審核就予以受理，事後他的銀行卡餘額增加了6.5萬元。

　　終審員王某獲悉該兩套別墅已受理後，跳過初審員直接從受理員劉某處把材料拿走。

　　“在2010年6月初，我告訴倪某，要我?guī)兔k理的兩套別墅交易過戶登記已搞定。”據(jù)王某交代，在辦證當日，他通知倪某終審已經(jīng)通過，只等打證，倪某拿到證後，便往王某新辦理的銀行卡上劃入了31萬元。

　　好夢不長，這樁違法勾當最終露了餡。2011年4月，受理員劉某、終審審核員王某對自己故意對不符合規(guī)定的過戶申請材料予以受理及審核通過，並收受賄賂的事實供認不諱。

　　在上海市青浦區(qū)檢察院破獲的另一起稅務人員瀆職案件中，張某案發(fā)前在上海市青浦區(qū)房地産交易中心從事稅務徵收工作，在應允為一套交易額為1350萬元的別墅“降低交易稅費”過程中，向購房者提出了“專業(yè)意見”，通過介紹熟悉的房産仲介修改合同，將成交價格做低至800萬元。

　　對於修改後房産交易合同，張某在辦公室內(nèi)自己直接受理、審核並簽署了審核意見，同時自己審批同意，讓開票員開票，並讓另外一個受理員在接受人欄補簽了名字。因為合同價格減少了550萬元，購房者因此少繳稅款超過55萬元。

　　經(jīng)查實，張某在房地産交易中心工作期間，曾多次收受房産經(jīng)紀公司賄賂，為這些公司做低合同價格通過納稅申報提供方便。

　　據(jù)青浦區(qū)檢察院介紹，按有關規(guī)定，計稅價格明顯偏低又無正當理由的，稅務機關有權視具體情況進行核定徵收。因此，在“陰陽合同”規(guī)避房産交易稅收過程中，具體負責的稅務人員就成為被拉攏腐蝕的重點對象，房産仲介、房産交易者和稅務部門工作人員，為求私利不惜違規(guī)違紀違法，抱團勾結成了一根錯綜複雜的“避稅鏈條”。

　　監(jiān)管軟肋

　　業(yè)內(nèi)人士稱，房産仲介普遍炮製“陰陽合同”，暴露了房産交易稅收徵管以及房産經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管的軟肋。

　　按有關規(guī)定，徵稅受理、審核、審批的三個環(huán)節(jié)應分別由三個崗位辦理，但實際操作中，一人受理、審核，事後由他人在納稅審報表上補簽意見，以及省略審核環(huán)節(jié)、顛倒審核順序的現(xiàn)象並不少見。

　　天津易道律師事務所律師張維濤認為，現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章賦予了稅務機關及其執(zhí)法人員寬泛的自由裁量權，在價格處理存在任意性，價格認定標準上的不明確給了稅務人員瀆職的可乘之機。

　　對於房産經(jīng)紀行業(yè)監(jiān)管，2011年住建部等三部門曾聯(lián)合發(fā)佈《房地産經(jīng)紀管理辦法》，明確房地産經(jīng)紀機構和房地産經(jīng)紀人員不得“為交易當事人規(guī)避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利”。

　　但記者走訪發(fā)現(xiàn)，實際操作過程中，職能部門依據(jù)相關法律法規(guī)加強對房産經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)範，存有難處。

　　有關案件查實後，青浦區(qū)檢察院在區(qū)房管、工商、稅務部門調研時發(fā)現(xiàn)，具有對違法違規(guī)房地産經(jīng)紀行為處罰權的房管部門由於缺乏暢通的資訊渠道，對該案中房地産經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人的行為毫不知情，未能做出相應的處罰；工商部門則難以按照工商行政管理法規(guī)對房地産經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人進行處罰；稅務部門對納稅人做出了相應的處理，卻對房地産經(jīng)紀組織和經(jīng)紀人束手無策。

　　此外，根據(jù)法律規(guī)定，房地産經(jīng)紀組織在取得營業(yè)執(zhí)照後，應當至房地産主管部門備案。但房管部門反映，實際操作中存在著不少未經(jīng)備案即從事房地産經(jīng)紀行業(yè)的機構，當工商行政管理部門和房地産管理部門進行聯(lián)合執(zhí)法時，這些未備案機構就關門停止營業(yè)，主管部門也就不對其進行追究。

　　各職能部門對房地産經(jīng)紀的管理各自為政，缺乏資訊交流，有的難以發(fā)現(xiàn)不法行為，有的因為相關法律依據(jù)操作性不強，對房地産經(jīng)紀的不法行為不能進行有效遏制，造成了房産經(jīng)紀行業(yè)秩序紊亂，“陰陽合同”長期潛伏運作。

　　專家建議

　　對此，多位受訪者呼籲，切實加強對房地産經(jīng)紀機構和執(zhí)業(yè)人員管理，並預防房産交易稅收徵管各環(huán)節(jié)職務犯罪。

　　其一，建立價格審核機制，規(guī)範稅務徵繳流程。上海政法學院教授湯嘯天建議，引進信譽良好的房地産價格評估仲介機構，規(guī)範審核程式，為確定計稅價格提供可行依據(jù)；完善房産交易審批制度，規(guī)範操作流程，受理、復核、審批要有專人負責，各自行使職權做到相互制約。

　　其二，建立稅務、房管、工商等部門間相互協(xié)調的工作機制。各部門間加強協(xié)作配合，通過建立聯(lián)席會議制度、對房地産經(jīng)紀違法違規(guī)行為資訊進行通報等方式及時交流資訊，充分利用相關資訊資源，行使職能。

　　其三，加強職業(yè)教育，深入行業(yè)開展廣泛宣傳和動員，從法律規(guī)範、思想道德、行業(yè)準則等各個角度，幫助從業(yè)人員樹立合法經(jīng)營、誠信為本的理念。加強法制宣傳，加大對二手房交易相關稅收政策、違規(guī)處罰等系列知識的宣傳，提醒從業(yè)人員遵紀守法，凈化行業(yè)風氣，防止腐蝕國家工作人員現(xiàn)象。

　　其四，強化對房地産經(jīng)紀違法違規(guī)行為的處罰和責任追究，對未經(jīng)備案就從事房地産經(jīng)紀業(yè)務、提供或代辦虛假證明材料、協(xié)助當事人簽訂“陰陽合同”等違法違規(guī)行為，採取約談、記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施。

　　此外，有專家建議，引進許多發(fā)達國家和地區(qū)都建立的房地産仲介行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務範圍、市場準入、培訓、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程式、行規(guī)行約、合同、收費等方面規(guī)定。行業(yè)協(xié)會可配合政府有關部門對不正當?shù)闹俳樾袨檫M行處罰，如在本行業(yè)內(nèi)部公告嚴重違規(guī)或嚴重缺乏資信的仲介機構或人員名單，禁止其在一定期限內(nèi)重新執(zhí)業(yè)以及開除出協(xié)會等。

[責任編輯： 王君飛]