銀行“錢袋”緊 樓市面臨挑戰(zhàn)

　　業(yè)界分析，銀行流動性緊縮持續(xù)至明年，房企資金壓力將加大，房價或迎拐點

　　銀行間流動性緊縮，對股市造成重大打擊，地産股價大跌，而看空樓市的爭論也是沸沸颺颺。

　　“錢荒”的出現(xiàn)，首先波及個人房貸市場，銀行貸款額度有限，首套房利率優(yōu)惠減少，變相降低買房人購房能力，增加購房成本。而“錢荒”也預示著貨幣流動性從寬鬆走向偏緊，這對於資金來源的1/3依靠銀行貸款的房地産行業(yè)面臨考驗，如果錢荒持續(xù)發(fā)展，高房價還能支撐多久？中小房企是否會提前倒下？而在銀行收緊“錢袋子”，融資難的背景下，房企拿地也將趨於謹慎，那麼地方政府高度依賴的土地財政又將何去何從？對於“錢荒”的鏈式反應，或在接下來的幾個月揭曉答案。

　　- 現(xiàn)象

　　銀行流動性緊縮房貸申請難度加大

　　隨著銀行爆發(fā)“錢荒”，也波及個貸市場。據(jù)記者了解，目前北京各銀行首套房8.5折優(yōu)惠難覓，以基準利率為主。而由於貸款額度有限，雖然各大銀行仍在接單，但批貸時間明顯變長。而為了儘快拿到房款，要求全款的二手房房主也逐漸增多。

　　首套房折扣變少，下半年或停貸

　　據(jù)記者從鏈家、我愛我家、鑫尊等二手房仲介公司了解到，目前各銀行的貸款額度都越來越緊張。雖然個貸是風險小且穩(wěn)定的業(yè)務，但銀行更願意將額度投放到利潤更高的消費類貸款上，因此各銀行收緊首套房貸利率，8.5折優(yōu)惠基本難覓。

　　招商銀行一位個貸經(jīng)理告訴記者，從今年3月起，招行就將首套房貸利率上調(diào)到9.5折。“銀行的信貸規(guī)模有限，所以折扣就小。而像2009年各銀行信貸額度充裕，房貸利率折扣曾低至7折。不過這樣的好日子一去不復返了。今年下半年可能會沒有額度，所以要申請個貸還是趁早申請。”

　　批貸時間放緩，房主傾向全款買家

　　鏈家地産朝陽區(qū)一家門店經(jīng)理向記者表示，現(xiàn)在銀行首套房主流利率已回升至基準，而且貸款週期拉長，以前從申請貸款到房貸僅需20多天，而現(xiàn)在銀行只接單，至於什麼時候放貸卻沒有明確的時間表。

　　同時，“國管公積金”(即中央國家機關相關職工的公積金主管單位)已從6月中旬暫停房貸申請，將於7月5日恢複業(yè)務。雖然官方解釋此舉是因為“系統(tǒng)升級”，否認與錢荒有關，但北京市市管公積金近期也在收緊政策。

　　鑫尊地産市場總監(jiān)閆斌傑表示，近期市管公積金要求申請人的公積金繳納狀態(tài)從貸款之日起往前推一年必須是連續(xù)繳存，否則即使往年繳納多年，也無法審核通過。而公積金申請到批貸時間可能就要在1個月以上了。

　　銀行“錢荒”也波及賣房業(yè)主心理，有些二手房房主要求買家付全款的數(shù)量正在增加。

　　麥田房産朝陽北路一家門店經(jīng)理告訴記者，不少房主賣房等著用錢，目前不滿五年及非唯一住房的房源成交很困難，再加上銀行信貸額度緊，成交了也得做好兩個月放貸的準備，因此不少房主更期待全款的買家，這也無疑增加了交易的難度和時間。

　　- 猜想

　　1 “錢袋”持續(xù)緊 房價最快明年出現(xiàn)變化

　　作為資金密集型行業(yè)，房企近期已經(jīng)感受到銀行“錢荒”背後的些許壓力。

　　“今年5月份以前，開發(fā)貸的利率還很低，7%-8%就可以貸出來。最近已有所上調(diào)。”某港股上市房企相關負責人告訴記者，綜合之前的市場環(huán)境來看，房企對於銀行開發(fā)貸利率的抗壓水準，平均能達到10%—12%，超過12%就要視具體項目而定。“但不管利率是多少，如果銀行都沒錢可以放出來，樓市肯定將會面臨震動。”而對於在這種貨幣政策之下房企能扛多久，他給出了一個時間：兩年。

　　“錢荒對房企一定有影響，如果長期持續(xù)到今年底或明年初，一定會對房價産生影響。”華遠地産董事長任志強昨日在出席中國藍籌地産論壇上稱，不少房企的資産負債率都在76%—80%之間，銀行錢緊後，倒楣的會是高負債、民營的中小企業(yè)；但房價波動後，由此帶來投資增速下滑，樓市供求關係在2014年仍將繼續(xù)惡化。

　　同時，連日來，股市全盤暴跌中，地産股更是首當其衝。多位業(yè)內(nèi)人士表示，股市的反饋代表了對基本層面的預期。“如果説貨幣緊縮持續(xù)，房價的拐點很可能會在9、10月份或者在年底出現(xiàn)。樓市不再像之前一樣只要有房放出都好賣。”某投資管理公司CEO分析，理論上來説，隨著貨幣的緊縮和利率的上升，資産價格是往下走的。就像2008年樓市整體下行，當時並沒有限購，主要還是受到貨幣政策的影響。“今年下半年經(jīng)濟形勢仍然不樂觀，從最近的一些項目就能看出來，調(diào)價之後的去化率明顯降低。”

　　但是，目前北京在售的多個項目尚未感受到此番經(jīng)濟杠桿變動所帶來的影響。通州核心區(qū)某項目負責人表示，每個月的銷售額能保持在1個億左右。預計在今年年內(nèi)，貨幣政策對這個項目影響不會特別大。“但如果明年此時貨幣政策仍然不放鬆，項目就將面臨考驗。”

　　而針對銀行錢荒對購房需求的影響方面，國內(nèi)知名購房專家馮國亮指出，首套利率沒有優(yōu)惠，或者銀行收緊放款，從某種意義上來看就是削弱了老百姓的購買力。因此，購房人對於樓市看淡的預期將會最先到來。

　　2 下半年仍收緊 地方政府會有賣地衝動

　　本輪銀行間市場流動性緊縮，市場傳言是監(jiān)管層提醒銀行注意地方政府、房企的相關債務風險。“地方政府會倒在房企前”——自2008年底樓市低谷時，這一判斷就成為不少開發(fā)商的“護身符”，但事實是否真的如此？

　　安信證券首席經(jīng)濟學家高善文近日撰文指出，“錢荒”如持續(xù)會加速實體經(jīng)濟下滑，隨即企業(yè)和地方政府的償付能力會出現(xiàn)問題，其中地方政府的問題可能會嚴重得多。

　　“地方政府的負債情況並不透明，很難了解真實情況。”中房協(xié)一位不願具名的專家表示，目前土地財政還是各地方政府的主要收入來源，而從去年下半年以來，房企整體銷售情況良好，大房企、國企預計都不會有資金緊繃的情況，短期內(nèi)拿地激進、負債較高的中小房企或有資金壓力。但“錢荒”會否持續(xù)下去，目前也沒有定論。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，如果央行下半年收緊流動性，地方政府必然有衝動增加賣地收入“救急”，但開發(fā)商也會受資金制約。亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析，下半年房企將放緩拿地。

　　“今年二三線城市土地市場都不景氣，地方政府的負債情況不樂觀。”進駐河北某市的大型民營房企相關人士透露，當?shù)卣谕剖弁恋貢r曾承諾將修建地塊通往城區(qū)的大橋，但由於政府沒錢，工程一拖再拖。

　　上述房企人士介紹，地方政府支出大而收入來源單一，房地産相關稅費是“大頭”；但今年賣地還是一線城市好賣，迫使三四線地方政府“半賣半送”，但開發(fā)商在三四線城市很難賺錢，買地很謹慎。

　　“今年樓市的特點是向大城市集中，一線城市土地出讓增長90%，二線、三線城市土地賣不出去。”華遠地産董事長任志強昨日在出席中國藍籌地産論壇上對記者表示，現(xiàn)在是地方政府大力推銷土地，但房企拿地偏謹慎。

[責任編輯： 王君飛]