本報(bào)記者李娜袁定波

　　調(diào)控房地産市場(chǎng)的“新國(guó)五條”實(shí)施後,全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)二手房交易火爆、非限購(gòu)區(qū)域一手房售罄、排隊(duì)離婚過戶房産、仲介機(jī)構(gòu)違規(guī)促成交易等現(xiàn)象,其帶來的“骨牌”效應(yīng)已逐漸蔓延至司法領(lǐng)域。

　　近日,江蘇、安徽等地高級(jí)人民法院已陸續(xù)對(duì)落實(shí)房産新政作出司法應(yīng)對(duì),對(duì)可能出現(xiàn)的借名購(gòu)房、虛假訴訟、簽訂“陰陽(yáng)合同”等行為引起的訴訟,提出具體措施。

　　實(shí)際情況究竟怎樣?《法制日?qǐng)?bào)》記者今天從北京、上海、浙江等多地法院了解到,“搭政策末班車”的購(gòu)房潮,已引發(fā)二手房買賣相關(guān)訴訟潮,並出現(xiàn)急於過戶與急於解除合同兩極分化現(xiàn)狀。

　　規(guī)避政策“轉(zhuǎn)向”法律

　　“新國(guó)五條”出臺(tái)後,各地法院受理涉及二手房屋買賣的房屋過戶類案件逐漸增多。多地“新國(guó)五條”細(xì)則集中落地,加劇了不同類型“過戶官司潮”的出現(xiàn)。

　　北京市豐臺(tái)區(qū)人民法院自北京市政府發(fā)佈“落實(shí)國(guó)務(wù)院房地産市場(chǎng)調(diào)控的通知”後,該類案件受案數(shù)量持續(xù)上升,目前已受理78件,比去年同期增長(zhǎng)近60%。北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院受理此類案件的趨勢(shì)與此類似:2013年1月受理23件,2月17件,3月11件,4月35件,5月截至目前已有27件。

　　“出於對(duì)新政的預(yù)期,房?jī)r(jià)短期快速上漲,部分出賣人在履行合同過程中,抓住買受人著急過戶心理,借機(jī)提高房?jī)r(jià),要求買受人額外支付一筆款項(xiàng)才肯配合辦理過戶手續(xù),以致引發(fā)糾紛。”豐臺(tái)區(qū)法院民四庭法官魏亞南解釋説。

　　由於各地細(xì)則調(diào)控力度存在差異,如浙江省寧波市等地細(xì)則未見“20%個(gè)稅”字樣,由此導(dǎo)致一些當(dāng)初擔(dān)心要交鉅額個(gè)稅而搶著賣掉房子的業(yè)主,地方細(xì)則出臺(tái)後認(rèn)為自己賣虧了,拖著不辦過戶手續(xù)的糾紛驟增。

　　此外,二手房買賣中雙方的兩種心理也直接導(dǎo)致此類案件激增:部分當(dāng)事人存在以協(xié)商方式規(guī)避法律強(qiáng)制性規(guī)定的嫌疑,如借名買房的借名人不具備購(gòu)房資格或不符合享受低價(jià)購(gòu)房的條件而以他人名義購(gòu)房,隨著新政細(xì)則出臺(tái),過戶成本進(jìn)一步增加,便急於通過訴訟辦理過戶手續(xù)以規(guī)避政策；部分當(dāng)事人錯(cuò)誤認(rèn)為法院判決辦理過戶手續(xù)可以降低稅費(fèi),買賣雙方只要求法院儘快判決辦理過戶手續(xù),造成一部分案件存在虛假訴訟。

　　個(gè)稅最終影響購(gòu)房人

　　2009年3月,李某與謝某簽訂一份房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議,約定將謝某的房屋轉(zhuǎn)讓給李某,轉(zhuǎn)讓金額53萬元。按照政策規(guī)定,該房屋需在産權(quán)登記滿5年後方能辦理過戶手續(xù)。但是,約定的時(shí)間到期後,謝某卻藉故推諉。2013年2月,李某向法院起訴,要求被告立即協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)。

　　新政出臺(tái)後,李某更是著急,這20%的稅要怎麼加,自己到時(shí)候又要支付多少款項(xiàng)。心急如焚的他在新政出臺(tái)後第二天便找謝某協(xié)商,同意再支付謝某8萬元。

　　“怕賣家轉(zhuǎn)移稅費(fèi)給自己,原告撤訴比被告還急。”該案主審法官、浙江省奉化市人民法院民三庭法官王珂斐告訴記者,從實(shí)際情況看,購(gòu)房方一般均是剛需。新政提高了個(gè)人所得稅,賣家一般會(huì)直接將增加的稅額作為成本,通過協(xié)議約定的方式轉(zhuǎn)嫁給買方,

　　北京市朝陽(yáng)區(qū)亞運(yùn)村法庭法官?gòu)埡Ｎ谋硎?涉及新政的房産糾紛,稅費(fèi)增加的處理無疑是法官審案過程中需要著重考慮的一個(gè)問題。如果當(dāng)事人在新政施行後簽訂房屋買賣合同,當(dāng)事人就稅費(fèi)負(fù)擔(dān)有約定的,從其約定,沒有約定或約定不明的,依據(jù)國(guó)家稅收法規(guī)確定稅費(fèi)繳納主體,當(dāng)事人一方以稅費(fèi)增加為由要求解除合同的,不予支援。

　　張海文説,如果當(dāng)事人在“京十九條”施行前未辦理網(wǎng)上簽約的,當(dāng)事人一方同意支付增加稅費(fèi),並要求繼續(xù)履行合同的,應(yīng)予支援,另一方要求解除合同的,不予支援；當(dāng)事人雙方就增加稅費(fèi)如何負(fù)擔(dān)無法達(dá)成一致,屬於因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤y以履行,當(dāng)事人據(jù)此要求解除合同的,一般應(yīng)予支援；出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款或定金返還給買受人；當(dāng)事人一方要求賠償損失或適用定金罰則的,不予支援。

　　“如果當(dāng)事人依合同約定的履行期限在‘京十九條’施行前能夠完成房屋過戶或網(wǎng)上簽約,因可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤t延履行,在此期間由於國(guó)家政策調(diào)控導(dǎo)致稅費(fèi)增加,守約方主張繼續(xù)履行合同,並要求違約方承擔(dān)增加稅費(fèi)的,應(yīng)予支援。”張海文解釋説。

　　恐慌購(gòu)房引後續(xù)糾紛

　　某出售方因擔(dān)心新政實(shí)施後會(huì)有20%的個(gè)人所得稅,僅在買房人個(gè)人陳述其有購(gòu)房資格的情況下,先後同兩個(gè)購(gòu)房人簽訂了房屋買賣合同。但在合同履行過程中,兩個(gè)購(gòu)房每人平均被證實(shí)不具有購(gòu)房資格,導(dǎo)致房屋買賣合同無法履行。目前就同一房屋的出售已經(jīng)産生3個(gè)房屋買賣合同訴訟。

　　“因恐慌性購(gòu)房造成簽訂合同時(shí)審查不嚴(yán)引起的履行合同糾紛客觀存在。”上海市黃浦區(qū)人民法院民四庭庭長(zhǎng)黃利民告訴記者,有的購(gòu)房者為規(guī)避可能出現(xiàn)的高額個(gè)稅,在極短時(shí)間內(nèi)倉(cāng)促完成選房、看房、簽訂購(gòu)房合同等流程,對(duì)個(gè)人資金承受能力、貸款資格等缺乏全面考量,導(dǎo)致後續(xù)買賣雙方在履行合同過程中産生糾紛而訴諸法院。

　　魏亞南也指出,急於買房而迅速辦理房屋過戶手續(xù),物業(yè)費(fèi)、水、電等很多購(gòu)房附屬問題亦會(huì)因急於過戶而被暫時(shí)擱置,這些暗藏的風(fēng)險(xiǎn)都可能導(dǎo)致後續(xù)法律糾紛。

　　張海文建議,在辦理過戶手續(xù)之前,購(gòu)房方選擇資金監(jiān)管的形式支付購(gòu)房款；儘量不採(cǎi)用陰陽(yáng)合同規(guī)避稅費(fèi)；採(cǎi)用錄音錄影形式存留簽約過程；形成各種合意及變更意見務(wù)必以書面形式由合同各方簽字確認(rèn)。

　　黃利民還告訴記者,針對(duì)“新國(guó)五條”出臺(tái)後可能出現(xiàn)的利用虛假訴訟規(guī)避稅收情況,法院已採(cǎi)取多項(xiàng)應(yīng)對(duì)舉措。如針對(duì)一些當(dāng)事人利用所用權(quán)確權(quán)訴訟,以“手拉手”調(diào)解的方式獲取生傚法律文書變更房屋所有權(quán)取得購(gòu)房、貸款資格的情況,該院在立案、訴前調(diào)解、審理等各個(gè)階段都加大了審查力度,重點(diǎn)查明購(gòu)房款項(xiàng)來源、是否實(shí)際交付,審查當(dāng)事人之間是否具有利害關(guān)係、銀行貸款的實(shí)際還款人等情況,綜合判斷當(dāng)事人之間是否具有真實(shí)房屋買賣行為,防止虛假訴訟。同時(shí),法院對(duì)離婚、分家析産、確權(quán)等可能出現(xiàn)虛假訴訟的案件當(dāng)事人,明確告知其虛假訴訟法律後果及風(fēng)險(xiǎn)。

　　本報(bào)北京5月23日訊　　

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