鄭永年是著名學(xué)者，現(xiàn)任新加坡國立大學(xué)東亞研究所所長、中國華南理工大學(xué)公共政策研究院學(xué)術(shù)委員會主席等職。他的著作以視野廣闊、觀點(diǎn)犀利而著稱，被認(rèn)為是當(dāng)代最具影響力的思想家之一。

　　今年，東方出版社推出了鄭永年先生的《技術(shù)賦權(quán)》、《中國的“行為聯(lián)邦制”》兩部著作。

　　《技術(shù)賦權(quán)》聚焦于網(wǎng)路問政、網(wǎng)路反腐……網(wǎng)際網(wǎng)路在中國人民的生活中扮演了越來強(qiáng)大的輔助角色。網(wǎng)民之間的博弈，到底産生了哪些影響和後果？網(wǎng)際網(wǎng)路，會改變什麼？本書試圖解答種種疑問。

　　鄭永年善於從學(xué)者的角度切入現(xiàn)實(shí)話題，他對於房價(jià)的思考頗有參考價(jià)值。

　　鄭永年

　　現(xiàn)任新加坡國立大學(xué)東亞研究所所長，新加坡國立大學(xué)東亞研究所研究員、資深研究員，英國諾丁漢大學(xué)中國政策研究所教授、研究主任。主要從事中國內(nèi)部轉(zhuǎn)型及其外部關(guān)係研究。

　　房地産市場成永恒話題

　　很多年裏，中國的房地産市場不僅已經(jīng)成了中國民眾、管理者和發(fā)展商的永恒話題，而且也是國際投資者和投機(jī)者的深切關(guān)注對象。不同的人群對中國房地産的市場表現(xiàn)出不同的情緒，或者憂慮，甚至恐慌。

　　更為嚴(yán)重的是，對房地産投機(jī)的鉅額利益，也正在促使企業(yè)大舉進(jìn)軍這個(gè)産業(yè)。

　　房地産市場存在的巨大泡沫，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的一大隱憂，而房地産對中國經(jīng)濟(jì)的重要性也不容置疑。

　　正因?yàn)槿绱耍嘘P(guān)部門有足夠的理由要擔(dān)憂房地産。前面有日本的例子。上世紀(jì)80年代末和上世紀(jì)90年代初，日本房地産泡沫解體之後，日本經(jīng)濟(jì)在此後的20多年裏沒有走出陰影。海內(nèi)外，早就有很多人在討論中國是否會步日本模式後塵的問題。之後又有迪拜世界事件。房地産無疑已經(jīng)成了中國經(jīng)濟(jì)的緊箍咒。因此，有關(guān)部門一直不敢有絲毫的鬆懈。

　　多年來，儘管有關(guān)部門也對房地産市場多有不滿，但一旦當(dāng)房地産遇到危機(jī)時(shí)，必出手相救。金融危機(jī)之後，政府出臺的龐大應(yīng)付危機(jī)的資金，也有很大一部分流向房地産。毫不誇張地説，房地産已經(jīng)綁架了經(jīng)濟(jì)。

　　供求之外還有問題

　　到底是什麼原因造成了中國房地産這種荒謬的局面呢？更深一步講，癥結(jié)的原因已經(jīng)轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)市場。的確，就土地而言，長期以來，存在寡頭式壟斷，限制土地的供應(yīng)量。同時(shí)，現(xiàn)有制度也阻礙著競爭性土地供應(yīng)市場的形成，由此提高了土地價(jià)格，為了消化高價(jià)土地，發(fā)展商就抬高房價(jià)。這似乎很合乎經(jīng)濟(jì)邏輯。

　　多少年來，人們所聽到的似乎也只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的聲音，那就是供求關(guān)係。但供求關(guān)係已經(jīng)很難解釋今天中國的房地産市場的現(xiàn)狀了。很簡單，如果求大於供，那麼就不會有那麼大量的空置房了；如果供大於求，那麼，就不會有那麼多的人買不起房了。那麼，在供求關(guān)係之外，還出了什麼問題呢？

　　房地産市場現(xiàn)狀的形成當(dāng)然有很多原因。最大的因素莫過於發(fā)展房地産市場的主導(dǎo)思想的嚴(yán)重失誤。簡單地説，因?yàn)榘逊康禺b視為經(jīng)濟(jì)政策，其GDP功能（對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)）被凸現(xiàn)出來，而其社會功能（社會成員對住房的需求和人們的“空間權(quán)”）就被忽視。因?yàn)樯唐贩考婢咄顿Y和消費(fèi)價(jià)值, 人們對其價(jià)格上漲有預(yù)期。開發(fā)商利用這樣的社會預(yù)期去囤積土地和新房，購房者也會迫不及待地去賣房。從而一步一步地把房價(jià)逼向新高。

　　政府應(yīng)扮演重要角色

　　要解決這個(gè)問題，政府就要扮演一個(gè)很重要的角色。但地方政府往往無視住房的社會功能，而只強(qiáng)調(diào)住房的財(cái)政功能，即“土地財(cái)政”。土地轉(zhuǎn)讓金普遍佔(zhàn)到地方財(cái)政收入的30%以上，許多地區(qū)60%至70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴土地財(cái)政。除了一般商品房的大幅漲價(jià)之外, 住房的社會功能的缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的極度缺乏。

　　縱觀世界各國，凡是房地産市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地産作為國家社會政策的一部分。這些國家並不把房地産看成是其經(jīng)濟(jì)增長和發(fā)展的一個(gè)重要資源，就是説，房地産對GDP的貢獻(xiàn)不是這些國家政府的首要考量，首要的考量是社會發(fā)展，是社會成員的居住權(quán)。經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)然很重要。房地産的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)係，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟(jì)考量是在宏觀的社會政策構(gòu)架內(nèi)進(jìn)行的。

　　歐洲一些國家在早期也是把房地産作為經(jīng)濟(jì)增長來源，也同樣産生了很多社會問題。隨著原始資本主義向福利資本主義轉(zhuǎn)型，住房政策，尤其是公共住房政策越來越變成這些國家的社會政策的一部分。到今天，很多國家尤其是北歐國家，房地産完全屬於社會政策，房地産對經(jīng)濟(jì)增長的考量已經(jīng)變得不那麼重要。應(yīng)當(dāng)指出的是，那些把公共住房僅僅看成是對窮人的救濟(jì)的福利國家，公共住房也是不成功的。在這些地方，公共住房最終變成了貧民窟。

　　新加坡的公共住房經(jīng)驗(yàn)

　　新加坡是亞洲社會房地産市場發(fā)展得最健康的國家。新加坡學(xué)習(xí)了歐洲公共住房的經(jīng)驗(yàn)，又結(jié)合自己的國情，創(chuàng)造了獨(dú)一無二的公共住房制度。如果説在西方社會，公共住房主要是為了社會弱勢群體，那麼在新加坡，公共住房是為全體社會成員的，80%以上的家庭住在公共住房。公共住房投資是新加坡社會性投資的最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。應(yīng)當(dāng)指出的是，新加坡的住房政策的指導(dǎo)思想就是“居者有其屋”的傳統(tǒng)儒家思想。

　　如果房地産從一開始就被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)最主要的來源。或者説，房地産是包括從中央到地方的各級政府GDP主義的一個(gè)核心組成部分。則在GDP主義的指導(dǎo)下，房地産成為生産（建設(shè)）性投資，而非社會性投資，從而剝奪了房地産的公共性。房地産本來就是一種特殊的社會産品，因?yàn)槠渲苯雨P(guān)切到社會成員的空間居住權(quán)。同時(shí)，房地産也直接關(guān)乎社會穩(wěn)定和和諧。但在GDP主義構(gòu)架內(nèi)，房地産的唯一考量是利潤，而非社會生活的其他方面。

　　這樣，無論哪個(gè)角色，政府、發(fā)展商還是投資者，都想從房地産那裏獲得鉅額的利益。如今在房地産投資過程中，帶有極大的投機(jī)性。一些投資者甚至僅僅是為了投機(jī)。當(dāng)房地産被投資者或投機(jī)者所操控時(shí)，其和大多數(shù)社會成員的實(shí)際需求就沒有了任何關(guān)係。（類似的情況也表現(xiàn)在投機(jī)性金融經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)毫無關(guān)係上。）

　　警惕GDP主義

　　GDP主義盛行，有關(guān)方面就很難推出有效的房地産發(fā)展政策。因?yàn)榉康禺b的唯一目標(biāo)是“錢”而非社會大多數(shù)成員的需要，則房地産市場呈現(xiàn)出過度的開放性和投機(jī)性。在剝奪了大多數(shù)社會成員的居住權(quán)的同時(shí)，各地的房地産不僅向國內(nèi)的“炒房團(tuán)”開放，而且更向國際資本開放。

　　從技術(shù)上説，要遏制炒房和投機(jī)並不難，例如可限制購房的數(shù)量、規(guī)定住房居住的最低年限、收取房産稅（即是在宣稱私有財(cái)産不可侵犯的美國也是徵收房産及其房産繼承稅的）等。問題在於，所有這些可以非常有效的舉措並不符合發(fā)展商、投機(jī)者和地方政府的共同利益，沒有人會使用這些技術(shù)來限制房地産。

　　很顯然，就房地産而言，中國面臨雙重的挑戰(zhàn)。一方面是房地産泡沫，房價(jià)泡沫一旦破滅，總體經(jīng)濟(jì)就要遭殃。另一方面是社會成員的居住權(quán)。在各種社會文化因素的作用下，大多數(shù)人非常認(rèn)同居者有其屋這一説法，年輕人普遍認(rèn)為幸福和房子息息相關(guān)。這兩方面的後果都會影響社會政治的穩(wěn)定。

　　在西方國家，房地産從經(jīng)濟(jì)政策演變成為社會政策是有強(qiáng)大的社會運(yùn)動來推動的。未來一定也要有強(qiáng)大的社會運(yùn)動來促使房地産政策的有效轉(zhuǎn)型嗎？人們只能拭目以待了。（本報(bào)有編輯修改，標(biāo)題為本報(bào)所擬定）

　　鄭永年/文