全國(guó)公積金存款利率上調(diào)、杭州二手房房齡加公積金貸款年限總和放寬到50年、濟(jì)南放寬公積金貸款還款能力測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)……近日多個(gè)城市調(diào)整了公積金政策。在福建，3月1日起，福州市個(gè)人購(gòu)房貸款最高額度也將由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元，廈門住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)為0.8。這些變化和購(gòu)房者的“錢袋子”有什麼關(guān)係？賬本幫你算清楚。

　　福州

　　兩成首付“靠譜”能省4萬(wàn)多

　　此前公積金貸款首付下調(diào)至20%時(shí)，福州公積金貸款額度並沒有相應(yīng)調(diào)整，這意味著購(gòu)房者要通過組合貸來(lái)填補(bǔ)公積金貸款缺口。

　　以總價(jià)100萬(wàn)元的房子為例，首付20萬(wàn)元，公積金最多貸款60萬(wàn)元，商業(yè)貸款20萬(wàn)元。按20年等額本息計(jì)算，月均還款4712.06元，支付利息330895.04元。

　　3月1日起，福州市個(gè)人購(gòu)房貸款最高額度也將由60萬(wàn)元提高至80萬(wàn)元。同樣總價(jià)100萬(wàn)元的房子，最高可貸款80萬(wàn)元，月均還款4537.57元，支付利息289015.86元。

　　也就是説，同一套房子，3月份申請(qǐng)公積金貸款，每月還款額比2月份少了174.49元，總利息省下了41879.18元。

　　拿下80萬(wàn) 家庭月收入必須超5802.75元

　　貸到80萬(wàn)元需要什麼樣的條件呢？

　　3月1日起執(zhí)行的福州公積金新政還放寬了公積金貸款對(duì)職工收入標(biāo)準(zhǔn)的要求，將純住房公積金貸款的職工家庭貸款月應(yīng)還款額與其本人及其配偶個(gè)人信用報(bào)告中反映的已有各項(xiàng)貸款月應(yīng)還款額之和，佔(zhàn)借款人家庭月收入之和的比例控制，從原來(lái)的50%以內(nèi)調(diào)整到60%以內(nèi)，即家庭的月各項(xiàng)貸款還款額之和點(diǎn)家庭月收入的60%。

　　還是以上述例子為例，購(gòu)房人只用公積金貸款80萬(wàn)元，每月還款4537.57元，這要求購(gòu)房者在沒有其他貸款項(xiàng)目的情況下，家庭月收入至少要7562.62元，而在此之前，購(gòu)房者的家庭月收入要達(dá)到9075.14元。

　　如果月收入達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，又不想降低貸款額度，購(gòu)房者可以延長(zhǎng)貸款年限。同樣只用公積金貸款80萬(wàn)元，選擇30年期，月均還款3481.65元，家庭月收入只需要5802.75元，不過延長(zhǎng)貸款年限，支付利息就增加到453394.2元。

　　別急著高興，家庭月收入是貸款額度的必要條件，卻不是充分條件。也就説，要貸到80萬(wàn)元貸款，家庭月收入必須高於5802.75元；但月收入高於5802.75元，卻並不一定能貸到80萬(wàn)元。

　　根據(jù)公式：住房公積金貸款額度=(夫妻雙方歷史繳存公積金金額貸款申請(qǐng)之日起至退休之日止繳存公積金)×2。以5802.75元為繳存基數(shù)，到退休還有30年，雙方公積金賬戶還有20000元，那麼貸款額度=(20000 5802.75*12%*12*30)*2=541357.6元。當(dāng)然，具體能貸到多少錢還要福州住房公積金管理中心根據(jù)每個(gè)家庭的情況進(jìn)行測(cè)算。

　　廈門

　　系數(shù)0.8並不是簡(jiǎn)單的打八折

　　就在各地紛紛為公積金政策“鬆綁”的時(shí)候，廈門卻將住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)調(diào)整為0.8。

　　流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)是指根據(jù)住房公積金滿足繳存職工資金使用需求能力的不同情況制定的公積金貸款額度調(diào)節(jié)參數(shù)，該參數(shù)運(yùn)用於住房公積金貸款額度計(jì)算公式：公積金貸款額度=〔(借款申請(qǐng)人住房公積金繳存基數(shù)×12×35%×貸款年限)借款申請(qǐng)人住房公積金賬戶餘額〕×流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)。

　　從公式看，個(gè)人貸款額度要被直接打折。以購(gòu)房者月繳存額為1500元，繳存比例12%(即繳存基數(shù)為6250元)，賬戶餘額1萬(wàn)元為例，3月1日前購(gòu)房的可申請(qǐng)到的20年個(gè)人住房公積金貸款額度為50萬(wàn)元(按公式計(jì)算得出53.5萬(wàn)元，個(gè)人最高限額50萬(wàn)元)，3月1日後則按照0.8的流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)計(jì)算，貸款額度為53.5萬(wàn)元*0.8=42.8萬(wàn)元。從案例中可以看出，購(gòu)房者的貸款並不是簡(jiǎn)單的打了八折，而是8.56折。

　　以50萬(wàn)元公積金貸款計(jì)算，月均還款2835.98元，支付利息180634.91元；同樣貸款50萬(wàn)元，如果公積金只能貸到42.8萬(wàn)元，那麼就要加入7.2萬(wàn)元商業(yè)貸款，那麼月均還款為2898.8元，支付利息195711.42元，這意味著購(gòu)房者要多付15076.51元利息。

　　當(dāng)然，也有部分購(gòu)房者的額度並不受影響。如果上述例子中將貸款年限提高至25年，調(diào)整前貸款額度為50萬(wàn)元(按公式計(jì)算得出66.625萬(wàn)元，個(gè)人最高限額50萬(wàn)元)，調(diào)整後66.625萬(wàn)元*0.8=53.3萬(wàn)元，則貸款額度仍為50萬(wàn)元。

　　購(gòu)房者説，廈門這一做法是否與各地去庫(kù)存的大方向背道而馳？據(jù)介紹，在資金不足的情況下，調(diào)整一下系數(shù)，讓有限的資金可讓更多人申請(qǐng)到貸款，也就是説讓更多人可以買房。好吧，聽起來(lái)也挺有道理的。(劉豐)