2018年樓市:持續(xù)調(diào)控堅決遏制房價上漲!
2018年,中國房地産市場持續(xù)調(diào)控,“堅決遏制房價上漲,加快建立促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制”成為房地産市場主基調(diào)。房地産市場總體上保持平穩(wěn)運作,逐步回歸理性,熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制。
房價:一線城市持續(xù)趨穩(wěn),二三線城市回歸理性
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,11月份,一二三線城市新房價格同比累計平均漲幅均比去年同期回落,前期熱度不減的二三線城市房價漲幅也趨於穩(wěn)定。深圳和廈門2個城市新房價格已低於去年同期,房價過快上漲趨勢在2018年底基本被遏制。
記者近期在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn),不少房企出於衝刺業(yè)績和融資成本壓力,正陸續(xù)申領預售證,大量新盤集中入市,價格基本較年初計劃售價打了八折。多地二手房的議價空間也逐漸增大,但真正出手的購房者較少,成交量下滑。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,1至11月,一線城市新建商品住宅銷售價格平均同比微漲0.3%,漲幅比去年同期回落10.6個百分點。11月份,北上廣深四城二手房連續(xù)2個月下跌,且價格跌幅持續(xù)擴大。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,7月份,70個大中城市房價環(huán)比上漲的城市增至65個,比2月份的44個增長近五成。“‘人才新政’降低了限購門檻,使部分城市樓市供給更為緊張,帶來房價上漲預期。”中原地産首席分析師張大偉認為。
樓市升溫讓各地的房地産調(diào)控政策持續(xù)加碼。7月31日,中央政治局會議指出,下決心解決好房地産市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱認為,各地樓市調(diào)控持續(xù)加碼,房價上漲過快的城市幾乎均出臺了遏制投機需求的相關措施,房價上漲趨勢得到遏制,房價預期也開始扭轉(zhuǎn)。未來一段時間內(nèi),全國房地産市場將總體上保持平穩(wěn)運作。
租賃:租購並舉進行時,長租公寓遭遇“成長的煩惱”
作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場,在2018年實現(xiàn)重要突破,租購並舉格局加快建立。
住建部有關負責人表示,2018年我國加快培育和規(guī)範發(fā)展住房租賃市場,在12個大中城市開展住房租賃試點,在13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。中央加快研究和制定住房租賃和住房銷售管理條例,規(guī)範住房租賃和銷售行為,維護當事人合法權(quán)益。
自去年上海首推純租賃用地開始,今年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續(xù)推出“只租不售”地塊,北京計劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計約50萬套。
住房租賃市場的參與主體更加多元。開發(fā)商、專業(yè)化租賃運營商、仲介機構(gòu)、酒店集團等各類企業(yè)紛紛搶灘“新風口”,打造自有租賃公寓品牌。
多地政府打造的住房租賃交易服務平臺投入使用。截至目前,全國已有10余個城市搭建官方平臺。
然而,在大量社會資本涌入長租公寓領域的背後,由於欠缺準入門檻、標準規(guī)範以及法律法規(guī),市場發(fā)展良莠不齊的問題日漸突出。例如,一些不具規(guī)模的企業(yè)跟P2P等小額貸款公司合作,過度使用杠桿增大了住房租賃企業(yè)和租客的風險。
此外,長租公寓還被視為推漲房租的重要因素。易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示,一些長租公寓運營商,為了擴大規(guī)模,以高於市場正常價格的20%到40%惡性爭搶房源,人為抬高收房價格,讓長租公寓的租金也呈現(xiàn)高端化趨勢。
針對租房市場出現(xiàn)的亂象,多地監(jiān)管部門採取了行動。7月份以來,已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余個城市出臺住房租賃新政,通過用地保障、增加房源投入、規(guī)範“租金貸”及其他住房租賃交易服務等舉措,促進住房租賃市場健康發(fā)展。
全國房地産商會聯(lián)盟主席顧雲(yún)昌認為,我國住房租賃市場還不夠成熟,政府應從制度建設、金融支援、服務保障等多方面入手,實現(xiàn)租售“兩條腿”走路。
地價:溢價率持續(xù)走低,土地市場降溫
樓市的嚴格調(diào)控效應已傳導至土地市場。住房銷售市場遇冷讓高價拿地的開發(fā)商“套牢”,房企在拿地方面變得謹慎理性,土拍市場熱度也隨之退卻。
去年年初,中海地産以總價50.9億元、溢價率超過71%拍得松江三幅宅地,這一位於上海遠郊的區(qū)域樓板價創(chuàng)出新高,突破3萬元/平方米。近期,該地塊所建項目“中海九峯裏”推出的500余套房源卻幾乎無人問津,樓盤首開僅售出十余套。在南京、蘇州和鎮(zhèn)江等地所拿多幅高價地塊也在調(diào)控之下,銷售承壓無法入市。
一位房企高管表示,在樓市調(diào)控高壓不減的態(tài)勢之下,商品房銷售價格無法再現(xiàn)快速增長甚至還要下調(diào),房企利潤空間難以把握。因此,不少房企儘量不通過招拍掛的形式拿高價地。
中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示,下半年以來,隨著土地供應增多,低溢價乃至底價成交漸成常態(tài),土地流拍數(shù)量也明顯增多。2018年11月,全國300個城市住宅類用地平均溢價率為7%,較去年同期下降15個百分點。其中,上海、寧波、天津、成都和南京等重點城市的土地成交平均溢價率同比降幅超過70%。據(jù)統(tǒng)計,今年上海成交地塊大部分以底價成交。除溢價率下行外,上海、北京、重慶、蘇州和深圳等熱點城市的地價與去年同期相比也出現(xiàn)下降。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示,流拍地增多是土地市場回歸理性的信號。“過去20多年,地價的不斷上漲傳導至新房房價,進而影響周邊二手房價格,構(gòu)成了房價不斷上漲的邏輯鏈條。地價不斷下行將引導消費者預期,促使房價進一步回歸理性。”