近期中央首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，這對(duì)明年房地産市場(chǎng)究竟會(huì)有怎樣的影響?昨日，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心學(xué)術(shù)委員會(huì)秘書長(zhǎng)馮奎在接受南都專訪談道，2017年中央有望針對(duì)部分炒房現(xiàn)象明顯的少數(shù)城市，出臺(tái)對(duì)房産投機(jī)行為的監(jiān)管和抑制政策。他預(yù)測(cè)，2017年一二線城市的房?jī)r(jià)依然會(huì)漲，但漲幅會(huì)降低，而大城市周邊的中小城市未來將是熱點(diǎn)。

　　馮奎：中央有望明年出臺(tái)政策抑制炒房

　　馮奎表示，中央作出“房子是用來住的，不是用來炒的”的論斷，意味著2017年政府對(duì)樓市的調(diào)控力度將會(huì)加強(qiáng)，“2017年將可能針對(duì)部分炒房現(xiàn)象明顯的少數(shù)城市，採(cǎi)取金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等一系列措施，來抑制過度的住房投機(jī)和炒房行為”，比如在微觀信貸上，投機(jī)性購(gòu)房獲貸的條件將明顯更加嚴(yán)格。

　　“預(yù)計(jì)2017年房産市場(chǎng)呈溫和發(fā)展的走向”，馮奎預(yù)測(cè)一二線城市的房?jī)r(jià)明年依然會(huì)漲，但漲幅會(huì)降低，“與2016年相比，三四線城市一般而言上漲幅度不大”。

　　馮奎認(rèn)為，在此情況下，房地産企業(yè)會(huì)著眼于滿足“新市民”的需求，提供更合適的産品類型。而有條件的房企則會(huì)加速産業(yè)形態(tài)轉(zhuǎn)移，“比如轉(zhuǎn)向?qū)缎^(qū)可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)維護(hù)上面去”。同時(shí)，大城市周邊的中小城市可能會(huì)是未來熱點(diǎn)區(qū)域，“房企聯(lián)合其他企業(yè)，去開發(fā)具有居住、休閒、産業(yè)功能的特色小鎮(zhèn)也是一種選擇”。

　　三四線城市去庫存不能簡(jiǎn)單依靠農(nóng)民工買房

　　對(duì)於三四線城市去庫存問題，馮奎稱我國(guó)一二線城市繼續(xù)擴(kuò)張，而三四線城市面臨著人口持續(xù)減少，“這個(gè)變數(shù)因素，很多地方政府以及開發(fā)企業(yè)沒有抓準(zhǔn)”。他説，三四線城市政府與開發(fā)企業(yè)盲目樂觀地估計(jì)了當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模，並據(jù)以進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)，這是這類城市庫存去不掉的根本原因。

　　不過，馮奎認(rèn)為，中國(guó)有兩億多農(nóng)民工以及7000多萬在城市間流動(dòng)人口，隨著這部分人住房問題的解決，三四線城市的庫存將會(huì)緩解。

　　“但不能簡(jiǎn)單地説，依靠農(nóng)民工買房解決房屋庫存”，馮奎認(rèn)為三四線城市庫存的解決，還需要與提高這些城市自身的吸引力結(jié)合起來，“只有創(chuàng)造宜居、宜業(yè)的環(huán)境，才能有利於人口集中和積聚。只有農(nóng)民工、城市間流動(dòng)人口願(yuàn)意進(jìn)入這些城市，對(duì)城市生活有預(yù)期，對(duì)住房的真實(shí)需求才會(huì)增加”。

　　Q & A

　　南都：中央近期還提出“要加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制”，究竟什麼是“長(zhǎng)效機(jī)制”?

　　馮奎：住房制度改革的實(shí)踐，始於上世紀(jì)80年代。在發(fā)展過程中，房地産起起伏伏，經(jīng)歷了過熱、調(diào)整、再培育、再調(diào)控等階段。有些制度在這個(gè)過程中，慢慢被識(shí)別出來，但具體的制度內(nèi)容還需要進(jìn)一步明確。這些制度核心是住房供應(yīng)制度、土地制度，配套性的還包括投融資制度、稅收制度、監(jiān)管制度等等。只有這些制度不斷成熟、不斷定型，才能培育出健康的房地産市場(chǎng)。

　　南都：目前來看，這些制度的推出是否有時(shí)間表?

　　馮奎：有些制度的方向已經(jīng)明確，有的制度比如房地稅等只在少數(shù)地方試點(diǎn)，馬上推廣的時(shí)機(jī)還沒到來，因此不可能有統(tǒng)一的時(shí)間表。預(yù)計(jì)主要的制度內(nèi)容經(jīng)過幾年探索，到2020年前後，應(yīng)該會(huì)相對(duì)成熟。

　　南都：目前一線城市土地已經(jīng)非常緊張，這種情況下，怎樣實(shí)現(xiàn)合理增加土地供應(yīng)?

　　馮奎：如果是一些城市存在真實(shí)的人口進(jìn)入的需求，從而推高房?jī)r(jià)上漲，這表明這類城市的發(fā)展順應(yīng)了城鎮(zhèn)化的規(guī)律。

　　中央在相關(guān)政策文件中也強(qiáng)調(diào)要有序放開城區(qū)人口50萬-100萬的城市落戶限制，合理放開城區(qū)人口100萬-300萬的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬~500萬的大城市落戶條件等。

　　對(duì)這些接收外來人口多的城市，應(yīng)該通過多種方式增加建設(shè)用地面積。當(dāng)然，還有其他一些辦法，比如提高住宅用地比例、盤活城市閒置和低效用地等。