環(huán)京樓市火爆,正在舉行的2016春季天津房地産交易會吸引了大批買房客供圖/視覺中國

　　繼上海、深圳出臺樓市調(diào)控令後,環(huán)京樓市也迎來政策收緊。前晚,廊坊市政府新聞辦官方微博發(fā)佈了《關(guān)於完善住房保障體系促進(jìn)房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。該意見共涉及9項具體措施,其中規(guī)定環(huán)京四縣市非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ハ拶徱惶鬃》壳屹彿渴赘犊畋壤坏挽?0%。

　　開發(fā)商限期一次性公佈全部可售房源

　　本週末,《關(guān)於完善住房保障體系促進(jìn)房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》發(fā)佈。文件稱,在去庫存等政策的影響下,3月份以來,廊坊市房地産市場快速“回暖”,尤其是環(huán)京縣(市)房價漲幅較大,引起社會廣泛關(guān)注。為此,廊坊市委、市政府組織了專題調(diào)研、座談和調(diào)度,並責(zé)成市直相關(guān)部門起草制定相關(guān)《意見》。

　　從購房者角度,實行住房限購和差別化信貸政策。在環(huán)京4個縣市(三河市、大廠縣、香河縣和固安縣),非本地戶籍居民家庭限購一套住房。購房首付款比例最低限制從此前的20%上升到30%。

　　從開發(fā)商角度,嚴(yán)格商品房預(yù)售管理。要求開發(fā)商限期一次性公佈全部可售房源;執(zhí)行住房價格備案制度,實行一房一價,明碼標(biāo)價,現(xiàn)場公示;限定申報預(yù)售價格上漲幅度。

　　從房地産金融角度,加強(qiáng)房地産金融風(fēng)險防控。嚴(yán)禁網(wǎng)際網(wǎng)路金融企業(yè)、小額貸款公司、開發(fā)企業(yè)、仲介機(jī)構(gòu)等從事首付貸、過橋貸、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。

　　另外,廊坊調(diào)控措施還提出:建立房地産調(diào)控的聯(lián)席會議制度,主動加強(qiáng)與北京有關(guān)方面溝通聯(lián)繫,促進(jìn)京津冀相關(guān)城市房地産市場資訊的溝通。

　　北三縣樓市上漲已超深圳

　　此前市場上就有傳言稱,廊坊市政府將要對“北三縣”實施樓市調(diào)控政策。所謂“北三縣”,即河北省廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣以及香河縣,這三個縣市行政上隸屬於廊坊市,卻在地理位置上被京津包圍。

　　北京中原地産首席分析師張大偉曾表示,在對比北京和北三縣過去一年的漲幅時可以發(fā)現(xiàn),北京新盤上漲幅度不超過15%,二手房同比超過不到25%,而北三縣的上漲幾乎達(dá)到了一倍甚至還要多,上漲幅度甚至超過了深圳。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,廊坊此次出臺政策符合市場預(yù)期,北三縣等城市此前房價快速上漲,加大了購房者的購房壓力,進(jìn)而使得房地産市場的預(yù)期不穩(wěn)定,不利於後續(xù)市場的健康發(fā)展。此次新政對剛需影響不大,但對於投資的群體來説,後續(xù)炒房的可能性已經(jīng)非常小了。

　　市場環(huán)境已非理性泡沫快速堆積

　　針對環(huán)京樓市新政,中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為,該新政力度不大,並且該地區(qū)已經(jīng)錯過了調(diào)控的最好時機(jī)。在2015年8月北京通州出臺最嚴(yán)格限購後,很多資金外溢,開始炒作環(huán)北京樓市,這是出現(xiàn)這一輪暴漲的最主要原因之一。但幾個區(qū)縣未同時出臺約束性政策,導(dǎo)致投資需求集中爆發(fā)使得價格暴漲。

　　從歷次樓市調(diào)控結(jié)果來看,樓市調(diào)控政策效果往往和目的南轅北轍,環(huán)京樓市調(diào)控是否會重蹈這一覆轍?對此,同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉表示了疑慮。他認(rèn)為:一方面,那些尚未購房的非廊坊戶籍購房人,可能會為了不浪費購房資格加緊入市。另一方面,廊坊本地人不受限制,也可能加入投資客隊伍。

　　探訪

　　燕郊售樓一條街賣房掮客月入過萬

　　3月30日上午,時隔半年之後,北京青年報記者再次前往河北三河市燕郊鎮(zhèn)探訪樓市情況,發(fā)現(xiàn)這裡樓市的火爆程度比半年前又升級了。在距離燕郊還有一公里的路上,馬路兩邊已經(jīng)全是發(fā)放樓盤廣告的人員,由於堵車行車緩慢,這些人員可以比較方便地往車窗裏扔樓盤廣告,不到10分鐘,車內(nèi)的廣告紙已經(jīng)有了100多張。車子一進(jìn)入河北境內(nèi),便是燕郊著名的售樓一條街,不到兩公里長的街道兩側(cè)佈滿了上百家售樓處和房産仲介,街頭的廣告幾乎清一色是樓盤促銷和銀行貸款、小額貸款的廣告。

　　在鋪天蓋地的售樓廣告之下,該街另一道“景觀”就是數(shù)百名售樓掮客,他們大多是開發(fā)商雇用的外地農(nóng)民。據(jù)一名來自山東的李女士介紹,她專門為該街上的兩家開發(fā)商拉客戶,兩家開發(fā)商各給她每月支付2000元的保底費用,他們的任務(wù)是每個月拉15個看房客到售樓處,只要進(jìn)去登記一下就行,無論買不買都算一個名額,如果拉來的客戶最終買房,他們將提取房價的千分之三作為提成。“行情好的時候一個月收入能過萬。”

　　據(jù)李女士介紹,他們是一個嚴(yán)密的組織,上面還有總包和分包,他們拉客的人處於最低端,如果是總包,收入更可觀。每天活躍在買房一條街的掮客有幾百人,還有很多人前往靠近燕郊的地鐵站拉客,開發(fā)商除了給他們開工資外,還給他們報銷路費。

　　北青報記者在該街探訪時,前後有數(shù)十名賣房掮客圍住記者推薦樓盤。其中有兩名掮客一直尾隨記者,只要記者走進(jìn)哪個售樓處,他們就隨後跟進(jìn),並跟售樓處前臺表示這個人是他拉進(jìn)來的。當(dāng)記者想盡法子要擺脫他們的時候發(fā)現(xiàn)是徒勞的,其中一人表示,如果看房客沒有一個特定的人跟著,就會有更多的售樓掮客前來騷擾、尾隨,所以最好還是有一個人跟著。

　　調(diào)查

　　饑餓行銷:燕郊樓市屢試不爽的策略

　　北青報記者在房産仲介網(wǎng)站查詢後發(fā)現(xiàn),“北三縣”的最高房價均已突破萬元大關(guān)。其中,燕郊新房單價已突破每平方米20000元,最高的樓盤單價已經(jīng)達(dá)到每平方米28000元;大廠新房單價已超過每平方米14000元,最高價已突破每平方米19000元;香河新房單價達(dá)到每平方米9000元,最高價已經(jīng)突破每平方米14000元。

　　北青報記者半年前前往燕郊調(diào)查的時候燕郊新房單價不過每平方米14000元,短短半年,每平方米單價已經(jīng)上漲了6000多元,而跟一年前相比,新房單價多數(shù)已翻一倍。其中港中旅開發(fā)的樓盤項目去年9月份開盤價還是每平方米16000元,如今已經(jīng)高達(dá)每平方米22000元。

　　前後半年,北青報記者兩次前往燕郊調(diào)查發(fā)現(xiàn),此前曾一度聲稱新房已經(jīng)銷售完畢的某開發(fā)商,半年來又悄然開盤了幾次,每一次價格都比前一次跳上一個臺階。對此,燕郊某開發(fā)企業(yè)一名業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴北青報記者,這其實是一種饑餓行銷的策略。你剛?cè)タ捶康臅r候,售樓處一般都會告訴你目前沒有房源,但只要你留下電話,不出半個月就會有專人聯(lián)繫你去看房。這裡的開發(fā)商已經(jīng)形成了一套非常成熟的樓盤銷售策略。北青報記者了解到,在燕郊樓市,捂盤惜售、饑餓行銷的情況比較普遍,最近半年燕郊樓市的非理性上漲與此有很大關(guān)聯(lián)。

　　北青報記者注意到,廊坊市出臺的意見中提到將組織開展環(huán)京縣(市)房地産市場專項執(zhí)法檢查,依法嚴(yán)厲打擊無證預(yù)售、違規(guī)銷售、虛假廣告宣傳、哄抬房價、囤積房源、捂盤惜售和投機(jī)炒房等違法違規(guī)經(jīng)營行為,全面規(guī)範(fàn)市場秩序。

　　分析

　　投資客佔八成 燕郊樓市的幾起幾落

　　“燕郊樓市的投資客的比例大約是八成。”北青報記者在燕郊調(diào)查時,多名開發(fā)商人士和地産仲介在談到燕郊樓市投資和居住比例時透露。

　　鏈家一名仲介人員表示,燕郊的樓市就好比股市的妖股,相關(guān)的故事和概念特別重要,本輪燕郊樓市能夠暴漲主要是跟北京行政機(jī)關(guān)東遷通州有關(guān),彼時通州限購,而燕郊等環(huán)京樓市卻迎來更加寬鬆的政策。借助這一概念,燕郊迅速成為投資客的天堂。

　　單北青報記者身邊,去年6月北京市政府動遷的消息傳出之後,就有數(shù)名投資者火速在通州買下了房子。以投資客為主的燕郊樓市漲跌的速度都非常驚人。

　　中原地産研究院提供的一份歷史數(shù)據(jù)顯示,燕郊房價屢次大起大落,2009年初,燕郊的房價基本在每平方米3000到4000元,2009年底的燕郊房價大約在每平方米6000到7000元,2010年5月隨著北京房價飛漲達(dá)到高點,燕郊天洋城賣出過每平方米13000元的價格;2010年9月河北出臺限制外地人買房貸款政策,房價跌回8000元左右;而2010年11月“環(huán)首都”概念及燕郊地鐵的傳言使燕郊房價重回每平方米9000元,隨即又下跌。

　　2011年上半年燕郊房價基本維持在每平方米7000-8000元且勻速上漲。下半年,隨著北京通州房價跳水,燕郊一手房單價也從2011年上半年每平方米8500-9000元回落到每平方米7000元,部分項目從每平方米均價8500元直降至5500元。2013年燕郊房地産市場價格隨著北京回暖逐漸回到1萬元上下。2014年受全國市場降溫的影響,價格再次下調(diào)到8000元左右。2015年,北京市政府動遷的消息讓燕郊樓市飛上了天。

　　3月30日,一名兩年前在燕郊投資買房的陳女士告訴北青報記者,她家5年前開始在環(huán)京地區(qū)投資買房,一共買了三套,分別位於廊坊市區(qū)、燕郊和香河,其中燕郊的房價漲幅最快,收益已經(jīng)接近3倍,廊坊市區(qū)的漲幅最慢。“燕郊的房子漲得嚇人,最近打算把它賣掉,打算在涿州和天津的武清各買一套房。”陳女士賭“新機(jī)場”的概念會極大地刺激周邊的樓市。

　　觀察

　　“北三縣”樓市的基礎(chǔ)設(shè)施之痛

　　近日,一則“北京河北共管燕郊大廠香河”的消息在網(wǎng)上熱傳。消息稱,廊坊將對下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣三地的房地産市場進(jìn)行調(diào)控。此外,三地的用地規(guī)劃、人口總量指標(biāo)以及建築規(guī)劃歸屬北京通州區(qū)政府和河北廊坊市政府共同管理,而三地的公務(wù)員人事任命、行政級別等完全歸屬河北省政府管理。

　　北青報記者了解到,近年來不斷有消息稱“三地有望歸屬北京”。從以往的歷史來看,這些消息無不與房地産市場的炒作有關(guān),隨著北京行政副中心在通州落定,此類傳聞更多。但實際上北青報記者多方了解,“北三縣”目前並沒有行政區(qū)劃調(diào)整的計劃,如果直接變更行政區(qū)縣,跟京津冀一體化的內(nèi)在要求也不相符合。

　　不過,記者注意到,廊坊近年來已在基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境、房地産調(diào)控等多方面與北京溝通進(jìn)行共同規(guī)劃。河北方面曾多次出臺相應(yīng)的文件,要求環(huán)京地區(qū)做好與北京相關(guān)地區(qū)的規(guī)劃對接。

　　在這些傳聞背後,折射出包括燕郊在內(nèi)的北三縣基礎(chǔ)設(shè)施之痛,北三縣的房價已經(jīng)向北京看齊,但是相比之下,基礎(chǔ)設(shè)施方面則相差甚遠(yuǎn)。影響生活最大的莫過於交通。據(jù)住在燕郊的人士介紹,燕郊全城擁堵幾乎是常態(tài),尤其是燕郊和北京交界的地方,從102國道、燕郊行宮大街、燕順路上高速,在早晚高峰期,一個小時已經(jīng)算是快的了。在教育基礎(chǔ)設(shè)施方面,燕郊也飽受詬病。據(jù)了解,燕郊大量小學(xué)普遍超編,一些小學(xué)一個班級學(xué)生往往多達(dá)八九十人。

　　據(jù)北青報記者觀察,燕郊的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施也跟北京的遠(yuǎn)郊區(qū)縣有比較大的差距,這裡幾乎沒有一個大型的商業(yè)購物中心,與購房人群的火爆相比,這裡的商業(yè)顯得冷清。3月30日,一對本來打算在燕郊買房的適婚夫婦在燕郊轉(zhuǎn)了一天之後,放棄了在這裡買房的打算,“我很懷疑,這裡的房價真的值一平方米兩萬多嗎?”

　　一名房地産人士指出,決定房子價值的因素就是房子周邊的各種公共配套資源,主要包括地鐵、公交、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、公園、超市、飯店、商場、電影院等等公共資源。環(huán)京地區(qū)的房價飛升之時,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟上步伐已經(jīng)迫在眉睫,京津冀協(xié)調(diào)發(fā)展給這些地方提供了機(jī)會。“否則,投資客離去之後,不具備居住條件的地方將成為一座座空城。”

　　本組文/本報記者 朱開雲(yún)